El nuevo encuentro digital organizado por SIMAPRO Home Edition se ha centrado en el producto residencial en alquiler y en la oportunidad de inversión que la situación actual ofrece a los propietarios institucionales.
En el encuentro celebrado hoy, el décimo tercero de la serie, han participado como ponentes Juan Carlos Álvarez. Director General de Negocio de Gestión Patrimonial de SERVIHABITAT, Nicolás Díaz Saldaña. CEO de TEMPORE PROPERTIES, Eduardo Guardiola. Director & Partner de CATELLA ASSET MANAGEMENT IBERIA, y José Carlos Torres, Director de Inversiones para HINES ESPAÑA. La periodista de Expansión, Inma Benedito, ha moderado el encuentro, que contado con la colaboración de Servihabitat.
Para Juan Carlos Álvarez, Director General de Negocio de Gestión Patrimonial de SERVIHABITAT, la situación actual difiere notablemente de la vivida en la crisis de 2008. “Entonces se trató de una crisis inmobiliaria, mientras que ahora estamos en una crisis global, cuyo efecto sobre el sector inmobiliario va a ser mucho más limitado”. Además, para Juan Carlos Álvarez no todos son aspectos negativos en el actual momento. “La nueva situación generada por la pandemia de la COVID-19 está comenzando a acentuar una tendencia que en todo caso venía de atrás, como es el desplazamiento del uso de propiedad al del alquiler”. Un cambio también de mentalidad que, en su opinión, se verá impulsado por la condición del inmobiliario como valor refugio de las inversiones a largo plazo.
Respecto al actual desencuentro entre la oferta y demanda del producto residencial en alquiler, en especial por parte de los grandes propietarios institucionales, Juan Carlos Álvarez se ha mostrado esperanzado, más allá de los desequilibrios puntuales. “Es cierto que en el momento actual falta el inversor a largo plazo, pero tengo plena confianza en que este cruce de operaciones, momentáneamente suspendidas, se producirá y a partir de entonces la presión del inversor irá en aumento”. Juan Carlos Álvarez también ha desgranado las razones de este optimismo. Son varias las razones que van a ayudar, pero principalmente la creciente preferencia entre los más jóvenes por el alquiler en detrimento de la propiedad, los cambios previsibles en el producto residencial, que pondrán un mayor acento en aspectos hasta ahora desatendidos como el teletrabajo y, por último, una tendencia que la COVID-19 acelerará, como es la reconversión de locales comerciales para uso residencial, especialmente los inmuebles situados en calles secundarias”.
Para Nicolás Díaz Saldaña, CEO de TEMPORE PROPERTIES, la clave de la gestión patrimonial del producto en alquiler es su profesionalización. “La tendencia es hacia servicios de alquiler cada vez más elaborados y sofisticados, sobre todo porque la demanda de este producto irá en aumento”. Díaz Saldaña está convencido de que esta crisis reforzará el alquiler y no solo por cambios en las tendencias. “Allí donde hay un tejido económico hay demanda de alquiler, con independencia del número de habitantes. El problema es que en España las ratios de alquiler están muy por debajo de la media europea”.
Respecto a los precios, Díaz Saldaña ha insistido en el hecho de que antes de la COVID “había expectativas de crecimiento razonables, pero en 2019 ya se empezaron a ver signos de agotamiento en esa demanda latente, signos que esta crisis pondrá aún más de relieve”. En su opinión, esta es la razón por la que algunos promotores empiezan a interesarse cada vez más por la fórmula built to rent o a combinarla con la de built to sell para optimizar su cartera de suelos. Es esta circunstancia, al menos en parte, la que, en opinión de Díaz Saldaña, “está impulsando la voluntad de llegar a acuerdos de precios en proyectos de built to rent, tanto en términos de producto como de rentabilidades”.
Por su parte, Eduardo Guardiola. Director & Partner de CATELLA ASSET MANAGEMENT IBERIA, ha puesto el foco también en la necesaria profesionalización del sector, pues “de lo contrario la inversión institucional privada no podrá desarrollarse”. Un aspecto esencial de esta profesionalización pasa por construir una buena reputación vinculada a la gestión patrimonial del alquiler. “No tengo la menor duda de que este tiene que ser un elemento prioritario en la diferenciación de los propietarios institucionales de los particulares”.
Eduardo Guardiola también advierte “cierto desacuerdo” entre la oferta y la demanda de carteras residenciales para alquiler. “Resulta indudable que incluso antes de la COVID había carteras con un precio alejado de las expectativas de los fondos de inversión, por lo que es razonable que este desacuerdo también se siga prolongando en la era post COVID”. Respecto a cómo la actual crisis va a alterar la demanda residencial, Guardiola cree que en última instancia “la asequibilidad va a ser lo que de verdad condicione la compra a una vivienda, al menos a corto plazo. En función de esto, la vivienda en alquiler tiene mucho futuro”.
José Carlos Torres, Director de Inversiones para HINES ESPAÑA, ha puesto en valor la capacidad que el producto residencial en alquiler tiene para sobreponerse a las oscilaciones coyunturales de los mercados. “Los inversores huyen de la volatilidad y el producto de alquiler es menos sensible a los altibajos del ciclo económico”. Algo que es posible tanto por el producto residencial que se oferta como por el modelo de gestión de la cartera patrimonial en alquiler. En su opinión, esto último es lo que verdaderamente distingue al propietario institucional del particular, “que tiende a ser muy pasivo, a ofrecer un producto y poco más. En cambio, el propietario institucional es muy proactivo. No solo pone un producto, sino también unos servicios añadidos”.
El Director de Inversiones para HINES ESPAÑA ha concluido su intervención trazando un paralelismo entre los efectos que la crisis del 2008 tuvo en los precios residenciales y los previsibles en esta. “Con un índice de paro muy alto, en la crisis de 2008 la bajada en los precios de alquiler fue relativamente bajo y solo se incrementó sensiblemente cuando la crisis comenzó a extenderse en el tiempo más de lo esperado. Más que su profundidad, lo que incide en los precios del alquiler es la duración de una crisis”.
