Esade avisa de que la crisis derivada de la pandemia del Covid-19 impactará en la renta de las familias y provocará una mayor dificultad en el acceso a la vivienda si se cumple el peor pronóstico de una caída del PIB del 15%, si bien cree que la crisis inmobiliaria no será como la anterior y destaca que los tipos de interés está en mínimos y se está entrando en «una zona de caída de precios».
Así lo ha señalado el profesor del departamento de Economía, Contabilidad y Finanzas de Esade, Joan Carles Amaro, quien apunta que en el escenario más pesimista se prevé la peor recesión desde el crack del 29, provocando que se dispare la tasa de paro y una «recuperación más lenta que podría alargarse hasta 2023».
«Esto impactará directamente sobre la renta disponible de las familias, que no sube al mismo ritmo que los precios de la vivienda», ha advertido Amaro, quien ha explicado que el ciclo inmobiliario se compone de cuatro fases: desaceleración, contracción, estabilización y expansión.
Así, ha indicado que los recientes datos del mercado inmobiliario en el escenario pre-Covid apuntaban ya a un decrecimiento de la demanda de la vivienda colocando a España en la fase de desaceleración, si bien con la crisis sanitaria se adelanta el reloj inmobiliario y «se dará un salto más acelerado hacia la fase de contracción».
En relación a la anterior recesión, el profesor no ve viable que se repitan los mismos parámetros, ya que entonces «se produjo una demanda descontrolada y unos precios irracionales; había mucha financiación y el demandante pagaba con independencia de lo que se le pedía».
En cambio, «a día de hoy el hecho de no concederse créditos actúa de freno para que los precios no se disparen y se produzca otra burbuja inmobiliaria». «Los precios son muy sensibles a la oferta y ésta no es fácil que cambie a corto plazo», ha recordado.
POSIBLE «BROTE VERDE» Y TENDENCIA A LA DESCENTRALIZACIÓN
En el tono más optimista, señala que «los tipos de interés están en mínimos históricos y estamos entrando en una zona de caída de precios», lo que puede suponer un «brote verde» para el sector inmobiliario.
Según el profesor, la crisis no afectará de la misma manera a todos los sectores de la vivienda, ya que la evolución suele ser muy local y muy dependiente de las variables de oferta y demanda y de cada tipología de vivienda.
Así, cree que «el sector de las residencias de tercera edad no será el mejor parado», a diferencia del mercado residencial individual, en el que «la primera residencia es más estable que la segunda tanto en su rendimiento, como en su demanda al tratarse de una necesidad vital».
En este sentido, apunta a una ligera tendencia a la descentralización, buscando municipios bien comunicados, con servicios y buena calidad residencial, que serán una alternativa a las grandes ciudades, aunque matiza que «será un proceso lento, porque hay un público urbanita muy acostumbrado a las ventajas de las capitales».
De igual forma, sostiene que la demanda potencial puede que no sufra grandes cambios, pero sí la demanda solvente, ya que cuenta con un comprador que se resiente más con los vaivenes de la economía (población joven y familias monoparentales).
En cuanto a la vivienda de mejora, el profesor cree que «después del confinamiento nos pensaremos más la calidad residencial», pero es un mercado que también «depende mucho de la incertidumbre de la economía, por lo que se pospondrá la decisión de compra», y del mismo modo ocurrirá con la adquisición de la vivienda vacacional.
VALOR REFUGIO PARA INVERSORES
En relación a los inmuebles como producto de inversión, Amaro ha señalado que puede verse beneficiado por la mala evolución de otras alternativas, como la renta variable o la renta fija, así como por la bajada de precios. En este sentido, asegura que «el sector inmobiliario es un valor refugio porque la volatilidad del valor es menor».
Por último, ha comentado que el sector del retail es uno de los mercados más volátiles, con la posibilidad del cierre de algunos negocios al haber estado las tiendas cerradas y haber aumentado la compra online.
Por último, otros sectores como el hotelero «tendrán que adaptarse a las necesidades de inversión para readaptar los locales a las medidas de seguridad de las autoridades sanitarias, lo que conllevará una caída de precios», ha concluido.
