Debido al aumento de morosidad generada por la crisis económica de la COVID-19, las entidades bancarias y financieras han acumulado una gran cantidad de créditos que ahora están en un proceso posterior al lanzamiento de subasta, los cuales están pendientes de inscripción y que deberán vender para poder recuperar fondos y sanear sus balances.
Si bien en cierto que la pandemia ha causado incertidumbre y problemáticas en distintos sectores de la sociedad, desde un punto de vista económico esta situación supone una gran oportunidad de inversión, ya que “estas carteras de activos en manos de los bancos e instituciones financieras les suponen un pasivo importante, por lo que precisan ser vendidos, y, en consecuencia, sanear sus cuentas”, afirma Miguel Arimont Lincoln, CEO de LEM Loan eMarket, primer marketplace de deuda hipotecaria de España y Europa.
De hecho, como consecuencia de la crisis económica, “estudios económicos nos muestran que el mercado de deuda inmobiliaria podría llegar hasta los 140.000 millones de euros durante este nuevo año, lo que supondrá un crecimiento del 70%, en comparación con las cifras de 2020”, evidencian desde LEM Loan eMarket. Estas cifras suponen una gran cantidad de NPLs en los que invertir.
Entre las distintas vías que existen para adquirir un inmueble en posesión de un banco y los diferentes estados procesales de las deudas vencidas, la cesión de remate es la forma que aporta más ventajas al inversor menos institucional. Se trata de un contrato en virtud del cual la entidad financiera, que resulta adjudicataria de una vivienda en un procedimiento de ejecución hipotecaria, antes de que la adjudicación sea firme, pacta con un tercero, que será quien se quedará con el piso; “en otras palabras, es como si la entidad bancaria vendiese el inmueble antes de ponerlo a su nombre”, apunta Miguel Arimont Lincoln.
Ventajas de la cesión de remate
La cesión de remate resulta muy atractiva, pues el comprador adquiere un crédito posteriormente a la subasta realizada, por lo que se elimina el coste, tiempo y riesgo que acarea todos los procedimientos jurídicos anteriores, que ya han sido realizados por la entidad financiera. El comprador simplemente tiene que esperar o negociar la posesión del bien e inscribirla en el Registro de la Propiedad a su nombre. A nivel fiscal, este tendrá que pagar, en el caso de operaciones sujetas y exentas de IVA, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el valor de adjudicación y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
En este sentido, “aquellos que se dedicaban a la compra de REOs cada vez más se centran en las cesiones de remate, ya que las ventajas de hacerse con un bien a una tasa de descuento con respecto al mercado son muy atractivas para los compradores”, señala Arimont Lincoln. De hecho, es una estrategia ideal para aquellos promotores, inversores patrimonialistas o agencias inmobiliarias que quieran hacerse con inmuebles o suelos con descuento. “Para los inversores, este es un interesante mundo para explorar, ya que este tipo de operaciones es interesante para aquellos inversores que tienen como objetivo, comprar deuda inmobiliaria, para hacerse con el colateral, con unos timings y riesgos muy reducidos”, añade.
Estas adquisiciones son corrientes en el mercado y, seguramente, durante este próximo 2021 se notará un aumento exponencial de las mismas. Esta situación se debe a que, entre otros factores, la crisis económica a causa de la COVID-19 puede que doble el stock actual de NPLs, por lo que las entidades financieras tendrán necesariamente que vender estos activos, saneando sus cuentas en un periodo corto de tiempo.
