La brecha entre el coste del alquiler y el de las hipotecas se ha disparado en los últimos meses. Pese a la subida de los precios de compraventa de las viviendas, la caída generalizada de los tipos de interés de las hipotecas está haciendo que ese ascenso no se note tanto en la cuota mensual de estos préstamos. Esto no se traslada al mercado del alquiler, que está cada vez más tensionado por la escasez de oferta y cuyos precios siguen claramente al alza.
Tanto es así que, según los datos recopilados en el último Barómetro de Esfuerzo Financiero realizado por el comparador y asesor hipotecario iAhorro, en España vemos que ya es un 59,69% más caro pagar un alquiler que una hipoteca cada mes. Concretamente, según este barómetro, la cuota media del alquiler en España se situó en marzo de 2025 en los 1.153,03 euros mensuales, mientras que la cuota media de una hipoteca en nuestro país se situó durante ese mismo mes en los 722,06 euros, lo que supondría un ahorro de hasta 430,97 euros cada mes.
De este modo, si lo comparamos con los datos del año pasado vemos que, en 2024 el precio medio de los alquileres era de 1.113,73 euros, por lo que se ha producido un incremento interanual del 3,53%. Sin embargo, la cuota media de la hipoteca ha caído un 27,34%, desde los 993,72 euros registrados de media en España hace un año. Todo esto pese a la subida considerable de los precios de las viviendas.
Existen varias razones que explican esta diferencia entre hipoteca y alquiler. Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, señala que “el esfuerzo de la compra no es solo la hipoteca, sino que también hay que pagar de antemano una entrada y unos gastos que podrían ascender hasta el 30% del precio de compra. Este hecho genera dos consecuencias directas: la primera es que el que tenga esos ahorros va a preferir hipotecarse que pagar un alquiler, más en estos momentos de bajada de tipos; y la segunda, que la subida de precios de la vivienda está haciendo que el grupo de personas que no puede hacer frente a este desembolso inicial sea mayor y, por tanto, cada vez hay más gente que no tiene más remedio que optar por el alquiler, lo que genera tensión de precios creciente en este sentido”.
Para obtener estos datos, desde iAhorro hemos recopilado, por un lado, el precio medio del alquiler que reflejan los diferentes portales inmobiliarios (Pisos.com, Fotocasa e Idealista) en cada una de las comunidades autónomas españolas, homogeneizando al coste de una vivienda de 80 metros cuadrados; y por otro, los últimos datos sobre la hipoteca media por comunidad autónoma que publica el Banco de España (BdE), correspondientes al mes de abril de 2025, con un tipo de interés fijo medio del 2,74% y un plazo de amortización de 25 años.
Galicia y el País Vasco registran las mayores caídas en sus hipotecas
Con estos datos, al hacer los cálculos pertinentes vemos que las cuotas medias que pagan los hipotecados bajan en todas las comunidades autónomas si las comparamos con las registradas el año pasado, y las mayores caídas las vemos en Galicia (-26,35%) y el País Vasco (-24,73%). Concretamente, en la comunidad gallega han pasado de registrar una cuota hipotecaria media de 624,12 euros mensuales a una de 460,30 euros de media, mientras que en Euskadi la cuota ha caído de los 985,19 euros a los 741,51 euros de media.
Esto se debe, por supuesto, a la caída de los tipos de interés (hace un año se situaban en el 3,64% de media), pero otro de los factores que influye en la bajada de estas cuotas es que “para poder acceder a una vivienda en propiedad, los ciudadanos no tienen otro remedio que poner menos exigencias que hace un tiempo y conformarse con casas más baratas, con menos prestaciones y quizás más antiguas para poder afrontar el pago de la entrada y los gastos (hasta el 30% del precio de compra) que hay que hacer antes de pedir el préstamo”, afirma Colombelli, que matiza: “Las prioridades han cambiado y ahora lo principal es tener casa, sin importar tanto las condiciones de esta o el lugar donde se ubique”.
Esto es más difícil hacerlo en regiones como las Islas Baleares (1.209,90 euros de media) o la Comunidad de Madrid (1.132,27 euros), donde la demanda supera ampliamente la oferta de viviendas a la venta y siguen siendo las únicas que superan los mil euros de cuota media mensual en el pago del préstamo hipotecario. Es más, es en estos lugares donde se registran las cuotas medias de las hipotecas más elevadas de España. En el tercer lugar vemos a Cataluña (809,27 euros).
Por el contrario, Extremadura es la región con la cuota media más baja (423,11 euros), seguida de Galicia (460,31 euros), Murcia (483,95 euros de media) y Castilla-La Mancha (498,14 euros), todas por debajo de los 500 euros de media. No obstante, la sorpresa nos la da la Región de Murcia, ya que es la autonomía donde sube más la cuota mensual de la hipoteca (+10,83%); mientras que en La Rioja también vemos un leve aumento (+3,36%) al pasar de una cuota media de 490,51 euros mensuales registrados el año pasado a los 507 euros actuales.
Eso sí, Colombelli recomienda coger estos ascensos “con pinzas” porque “hay que tener en cuenta que son lugares, especialmente La Rioja, con un número de hipotecas no muy elevado. Por este motivo, en este incremento del precio medio puede existir un factor estacional, y la entrada de un número elevado de vivienda nueva en el momento de toma de datos del INE (marzo de 2025). Por tanto, hay que estar atento en siguientes barómetros para ver si el cambio es estacional o no”.
Cataluña, donde más baja la cuota media del alquiler
Sobre los alquileres, el director de Hipotecas de iAhorro explica que “aunque este año vemos una leve subida en su cuota media, las medidas de limitación de precios implantadas en algunas comunidades autónomas han mitigado un poco este ascenso”. Concretamente, Aragón (-2,58%), Extremadura (-1,16%), Galicia (-0,74%) y fundamentalmente Cataluña (-3,40%) han experimentado rebajas en las cuotas medias de los alquileres que pagan sus ciudadanos cada mes. No obstante, matiza Simone Colombelli, “sobre todo en Cataluña se produce de forma paralela una caída importante de la oferta de vivienda en alquiler, por lo que hay dudas de si el impacto de la limitación de precios será duradero”.
Recordemos que entre 2024 y 2025, Cataluña ha intensificado su regulación del mercado del alquiler para abordar la crisis de vivienda, especialmente en las zonas declaradas como «mercado residencial tensionado». Estas medidas han incluido la implementación de un régimen sancionador, la ampliación de la regulación a más municipios y la introducción de nuevas obligaciones para propietarios y arrendadores. Por esto hace que también sea esta la comunidad autónoma de toda España donde más ha caído la cuota media del alquiler en el último año.
De esta manera, el importe que pagan los inquilinos de las viviendas ubicadas en Cataluña ha caído de los 1.459,09 euros que se abonaban en 2024 a los 1.408,34 euros que se pagan ahora mismo. Pese a esto, sigue siendo una de las regiones con el precio del alquiler más alto de España, solo por detrás del anotado en la Comunidad de Madrid (1.545,23 euros) y en Baleares (1.480,34 euros).
Si nos centramos en las otras regiones en las que ha caído el precio medio del alquiler este año vemos que en Aragón ha pasado de los 821,19 euros de media registrados hace un año hasta los 800,03 euros actuales; en Extremadura la cuota media actual ha caído de los 504,85 euros hasta los 499,01 euros; y en Galicia se pagan ahora 697,34 euros de media cada mes por los 702,57 euros de 2024.
En lo que respecta a las mayores subidas interanuales del precio medio del alquiler las vemos en Castilla-La Mancha (+8,41%), Cantabria (+5,94%) y las Islas Baleares (+5,65%). Esto se debe, sobre todo, al aumento de la demanda. Por ejemplo, en Cantabria y en las islas Baleares “puede estar condicionado ya por la cercanía de la temporada de verano, con los alquileres vacacionales”; sin embargo, en Castilla-La Mancha “se produce por la migración de los ciudadanos que ya no se pueden permitir un alquiler en el centro de las grandes ciudades (en este caso, en Madrid) y que ahora buscan un alquiler más asequible fuera de los núcleos urbanos, pero con opciones de desplazamiento fáciles”, explica el portavoz de iAhorro.
Pese a todo, en Castilla-La Mancha el alquiler medio registrado es de los más bajos de España, con 553,40 euros de media, solo por delante del anotado en Extremadura (499,01 euros de media), que tiene el más bajo de todo el país. Sí es verdad que en el caso de otras zonas donde el precio crece, como Cantabria (890,12 euros) y Baleares (1.480,34 euros), los importes medios son más elevados.
En todas las CCAA es más rentable pagar una hipoteca que un alquiler
Finalmente, si analizamos qué porcentaje de su salario invierten los españoles a pagar la vivienda vemos que, quienes tienen que pagar un alquiler destinan un 37,40% de su sueldo a este fin, pero entre quienes tienen una hipoteca ese porcentaje baja hasta el 23,42%, por lo que es hasta 13,98 puntos inferior. En ambos casos, no obstante, el esfuerzo financiero que hacen ahora es más bajo que el de hace un año, cuando destinaban un 38,38% del sueldo a pagar el alquiler y un 34,25% en el caso de que tuvieran que abonar las cuotas de una hipoteca.
En estos descensos influye la subida de la renta media por hogar. Según la última Encuesta de Condiciones de Vida publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las rentas medias de los hogares en España han subido un 6,25% en un año, desde los 34.821 euros brutos anuales de 2023, con los que calculamos el esfuerzo financiero del Barómetro anterior, hasta los 36.996 euros de 2024 de media.
Evidentemente, esta renta media varía en función del lugar de residencia. Por ejemplo, la más alta de España la registran los hogares de la Comunidad de Madrid, con 44.889 euros de media, seguida de los hogares del País Vasco (44.698 euros) y los de Navarra (43.524 euros). Por el contrario, Extremadura anota la renta más baja (29.341 euros de media), por detrás de Castilla-La Mancha (31.001 euros) y Andalucía (31.015 euros). Estos datos, si los unimos a las cuotas medias que pagan tanto de alquiler como de hipoteca los ciudadanos en función de su lugar de residencia, vemos que influyen directamente en el esfuerzo financiero.
Así vemos que en ninguna CCAA es más rentable pagar el alquiler que la hipoteca, que se consolida como la mejor opción. Pero, ¿quiénes hacen mayores esfuerzos? Las personas que tienen su vivienda en propiedad en las islas Baleares y en la Comunidad de Madrid son quienes invierten más parte de su renta a pagar el préstamo: los hipotecados en Baleares invierten de media un 34,38% de su salario a este fin, mientras que en Madrid ese dato es del 30,27%. En el tercer lugar del ranking en cuanto a esfuerzo financiero se refiere está Andalucía, con el 26,01%. ¿Por qué pasa esto? En la comunidad andaluza la cuota media de la hipoteca (672,23 euros) es más baja incluso que la media nacional (722,06 euros), pero la renta media por hogar registrada allí también es bastante menor: 31.015 euros.
Por el contrario, es Galicia la región donde los hipotecados hacen un esfuerzo menor por pagar la cuota de la hipoteca (destinan, de media, el 15,83% de su salario a este fin), seguida por Asturias (17,23%) y por Extremadura (17,30%). También en Extremadura es donde se hace un esfuerzo menor para pagar el alquiler: los inquilinos destinan apenas un 20,42% de su renta por hogar al pago de la vivienda. Por su parte, en La Rioja (20,54%) y en Castilla-La Mancha (21,42%) los inquilinos dedican igualmente porcentajes muy bajos de su renta al alquiler. Y repiten Baleares (42,06%), la Comunidad de Madrid (41,31%) y Cataluña (40,31%) como las autonomías donde más esfuerzo financiero hacen los inquilinos.
