Comprar una casa en la playa o en algún pequeño municipio del interior para escaparse cuando llegan las vacaciones es una opción muy asentada en España. Según el último censo realizado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondiente a 2021, de los 26,6 millones de viviendas existentes en nuestro país, 2,5 son de uso esporádico (de uno a tres meses al año), lo que supone que el 9,44% de las viviendas españolas son segundas residencias.
Para cumplir el sueño de tener una propiedad en la costa o algún lugar con encanto, en la mayoría de las ocasiones se recurre al banco. Según la última estadística del INE, el número de hipotecas sobre viviendas cayó un -24% interanual en mayo. “El mercado de la segunda residencia no ha sido ajeno a la subida de los tipos de interés”, indica Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria,añadiendo que “siempre y cuando se disponga del suficiente ahorro y estabilidad laboral, se estará en buena predisposición de obtener financiación”.
El experto subraya el carácter algo más restrictivo de este tipo de préstamos, dado que existe un mayor riesgo: “En caso de atravesar dificultades económicas sobrevenidas, siempre se optará por pagar la hipoteca de la casa que habitamos de forma permanente antes que la segunda residencia”. Es por ello que “el hecho de que no existan otras deudas pendientes es un punto a favor para lograr financiación”. Gulias matiza: “No obstante, las entidades bancarias siguen dando hipotecas para segunda residencia, dando más valor al perfil económico y laboral que la propia índole del uso que vaya a tener la vivienda como tal”.
El CEO de RN Tu Solución Hipotecaria subraya que, “si para una vivienda habitual la financiación hipotecaria no suele ir más allá del 80% del valor de compraventa, en el caso de los inmuebles vacacionales el porcentaje se mueve entre el 60% y el 75%”, apuntando que “el plazo de amortización suele ser más corto, no sobrepasando los 25 años”. En cualquier caso, Gulias indica que “es posible obtener 95% siempre que se cuente con un experto”.
¿Ampliar la hipoteca o rehipotecar?
Además de contar con liquidez suficiente para cubrir la parte no financiada y una capacidad de endeudamiento razonable, Gulias argumenta que existen alternativas para no tener que pagar dos hipotecas por separado.
El experto apunta a que tanto la opción de ampliar una hipoteca como rehipotecar son igual de válidas, sin embargo, aconseja hipotecar sobre la vivienda habitual para conseguir el 100% de la financiación, el secreto está en “tener una primera residencia sin hipoteca, es decir, libre de cargas”, argumentando que “si hipotecamos la segunda residencia lo lógico es que nos quedemos por debajo del 80% de compraventa si no contamos con un experto asesor que pueda facilitarnos un tanto por ciento mayor” puntualiza.
El tipo de interés medio en las hipotecas en mayo se situó en el 3,71%, según el Banco de España. Hace un año, estaba en el 1,65%. “Los tipos de interés que ofrecen las entidades bancarias para la compra de una segunda residencia son iguales que para una primera residencia”, asegura Gulias, insistiendo en que “lo esencial para el banco es tener una buena estabilidad laboral y económica más que el uso de la vivienda en sí”.
En cualquier caso, antes de dar el paso, Gulias recomienda valorar el tiempo que vamos a pasar en la casa y si estamos dispuestos a rentabilizarla mientras no la habitemos. “Lo habitual es que, si llevamos varios años siendo fieles en un mismo lugar, acabemos por comprar una casa para evitar el gasto en hoteles y alojamientos de temporada”, asegura.
Una inversión defensiva
La compra de una segunda residencia siempre es una buena inversión, tanto para el propio uso, como para rentabilizarla con alquileres vacacionales. “Aunque el disfrute propio siempre ha sido el principal objetivo, la inflación ha impulsado el papel de las viviendas vacacionales como activo refugio”, indica Gulias. Los datos del IV Barómetro sobre hipotecas de la Asociación de Usuarios Financieros revelan que el 49,7% de los que se hipotecaron en 2022 lo hicieron con la finalidad de comprar una segunda vivienda como inversión, un porcentaje que hace solo un año era del 22,1%.
Este mismo informe indica que el porcentaje de personas que decidieron suscribir una hipoteca el año pasado para hacerse con una segunda residencia pasó de 12,2% al 23,9% actual. “El alquiler turístico es capaz de generar ingresos recurrentes más altos que el residencial”, asegura Gulias, añadiendo que “aunque este tipo de alojamientos deben ajustarse a las regulaciones regionales y municipales, se trata de un negocio menos presionado por la normativa que el arrendamiento de larga duración”.
