El artículo 8 de la LAU prohíbe el subarrendamiento total de la vivienda y permite el parcial (subarrendamiento de habitaciones) siempre que, 1.-Se cuente con el consentimiento expreso y por escrito de los propietarios, y 2.- Que el precio del subarriendo no exceda del que corresponda al del arrendamiento. El incumplimiento de estos límites es motivo suficiente para iniciar la resolución de los arrendamientos por subarrendamiento inconsentido.
. Debido a la carestía de las rentas se está notando un aumento del subarrendamiento de habitaciones sin consentimiento.
. El verdadero problema ocurre cuando quienes lo hacen buscan en el subarrendamiento de habitaciones un negocio, que además no se declara.
. Las soluciones pueden pasar por reforzar la solvencia de los inquilinos que van ocupar las viviendas, penalizar estas prácticas en los contratos o por cambios normativos para que los que realizan este tipo de conductas sean desalojados rápidamente.
Según manifestaciones del letrado y Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, “los subarrendamientos de viviendas son muy difíciles de detectar y probar por los propietarios, detectándose normalmente por avisos de los conserjes o vecinos de las fincas”.
Actuación frente al subarriendo
Cuando se detecta una situación de subarrendamiento, los arrendadores suelen actuar de tres maneras:
.- De manera amistosa, poniéndolo en conocimiento de los inquilinos que subarriendan las viviendas para que dejen de hacerlo; aunque esta manera de actuar no suele funcionar y provoca que los inquilinos que cometen estas prácticas sigan haciéndolo, pero sean más cautelosos para que no les detecten.
.- De manera resolutiva, iniciando los trámites judiciales oportunos para resolver los arrendamientos por subarrendamiento inconsentido.
.- De manera permisiva, dando autorización, normalmente de forma tácita, al subarrendamiento existente en la vivienda, o incluso, incorporando a los subarrendatarios en el arrendamiento, como coarrendatarios junto con el inquilino que ha subarrendado.
El problema que tiene el subarrendamiento inconsentido, es que como los propietarios siguen cobrando las rentas no suelen iniciar la vía resolutoria, que sería la mejor opción, para resolver los arrendamientos, y consienten tácitamente los subarrendamientos. Estos suelen hacerlo por dos motivos. El primer motivo es porque presumen que el inicio de la acción de resolución para resolver el arrendamiento, llevaría aparejada también que se dejaran de pagar las rentas, y muchos arrendadores cuentan con estas rentas para hacer frente a otros pagos y por ello consienten. El segundo motivo es porque los procedimientos judiciales para resolver los arrendamientos y recuperar las viviendas, en casos de subarrendamientos inconsentidos, son muy largos al ser procedimientos ordinarios, y por tanto, mucho más lentos que los ya lentos juicios de desahucio.
Consecuencias económicas
Para intentar evitar en lo posible este tipo de conductas, lo mejor es establecer en los contratos penalizaciones económicas para que los inquilinos que pretendan cometer este tipo de prácticas ilegales sepan a las consecuencias económicas que se van a enfrentar si las cometen, pero hay que tener mucho cuidado con el importe que se fije para estas penalizaciones, con el fin de que no se puedan considerar abusivas; ahora bien, en el caso de inquilinos insolventes, estas penalizaciones no tendrían ninguna fuerza intimidatoria.
Por ello, para evitar que las penalizaciones carezcan de fuerza intimidatoria, la única solución posible es la de reforzar la búsqueda de inquilinos solventes, aunque para ello hubiera que ofrecer precios más competitivos a la hora de alquilar las viviendas; decimos esto porque cuando los inquilinos que ocupan las viviendas son solventes, no entran en el juego de que se les puedan embargar sus salarios por cometer este tipo de prácticas ilegales.
Es cierto que algunos asesores inmobiliarios aconsejan a los propietarios no hacer nada en estos casos mientras sigan cobrando las rentas y no tengan perjuicios económicos, pero no parece la mejor solución porque nunca van a poder controlar quienes son las personas que habitan sus viviendas y que es lo que hacen dentro de ellas.
Otra solución podría ser normativa y consistiría en modificar la Ley de Enjuiciamiento civil para que la tramitación de estos procedimientos, fuera sumarísima y así evitar que los inquilinos subarrienden las viviendas para conseguir un beneficio económico alquilando habitaciones. También otra opción sería el dotar a los Cuerpos y fuerzas de Seguridad del Estado de los mecanismos suficientes para que en estos casos, pudieran actuar directamente sin autorización judicial.
