El mercado hipotecario se ha visto afectado por la crisis económica derivada por la pandemia de la COVID-19, ya que, al bajar la compraventa de viviendas, también ha habido un descenso en las operaciones bancarias vinculadas a las hipotecas. Por esta razón, “los bancos están lanzando nuevas ofertas para no perder el negocio hipotecario, ‘canibalizándose’ entre ellos y sacando mejores productos para que el cliente de otra entidad cambie su hipoteca y se vaya con ellos”, afirma Rafael Apolo, responsable del Área Jurídica de donpiso.
Las subrogaciones hipotecarias forman parte de las ofertas que los bancos están lanzando actualmente para sobrevivir a la crisis; en el período pre-COVID, estas operaciones existían con la misma frequencia que ahora, ya que, según Rafael Apolo, “es algo que en los últimos años no ha aumentado, sino que ha cambiado su forma de ser debido a la situación actual por la pandemia y al ‘canibalismo’ de los bancos”.
Ahorro derivado de las subrogaciones hipotecarias
La subrogación hipotecaria es un cambio en las condiciones de la hipoteca. En el caso de una subrogación de deudor, se trata de un cambio en la persona que es titular de esa hipoteca; en la subrogación de acreedor, “el titular de la hipoteca, en lugar de deberle al banco una cantidad de dinero, se la deberá a otro banco, por lo tanto, cambia el acreedor”, explica Rafael Apolo, dando una definición del término.
El ahorro derivado de este tipo de operaciones puede ser importante sobre todo en los primeros años de la hipoteca, que es cuando más intereses se deben y entonces los gastos que conlleve esa subrogación se diluyen más en el tiempo. Según Rafael Apolo, “hay que evaluar si es rentable, cuando alguien va a comprar una casa que está hipotecada, que el propietario cancele y el comprador cree su hipoteca nueva, o bien si le interesa subrogarse en las condiciones existentes en esa hipoteca”.
Al llevar a cabo una subrogación de la hipoteca, los gastos son mínimos, ya que se constituyen de la tasación, la comisión por subrogación que pueda haber y, si procede, la comisión del banco. El resto de gastos, como la notaría, la gestoría, el registro y los impuestos de acto jurídico documentado, van a cargo del banco.
En el caso de que se desee mejorar las condiciones de una hipoteca sin comprar otra vivienda, el responsable del Área Jurídica de donpiso señala que “se debe de hablar con el banco y pedir que se mejore esa hipoteca en cuestión”, aunque en este caso no se obtendría un ahorro, sino un cambio de interés.
Evolución del mercado hipotecario post-pandemia
A corto-medio plazo, “la guerra hipotecaria entre bancos para quitarse clientes y conseguir mercado hasta que no salgamos de esta crisis se va a mantener”, vaticina Rafael Apolo.
A partir del segundo semestre de 2021, las situación podría variar; ya en el primer trimestre se tendría que ir notando una cierta mejoría en cuanto a la economía y, según Apolo, “a partir del segundo trimestre tendríamos que estar ya a una ‘velocidad crucero’ económica mucho más apetecible”, con respecto a lo que existe actualmente
