Metrovacesa publica nuevas conclusiones acerca del mercado residencial en la provincia de
Barcelona, en el marco de su iniciativa Metrovacesa R3search. El análisis muestra que el
mercado barcelonés mantiene un bloqueo estructural que persiste en el tiempo, pese a una
cobertura parcial de la demanda anual, lo que prolonga una situación de tensión sostenida sobre
el parque residencial existente.
En los últimos doce meses, la provincia ha sumado 18.396 nuevos hogares frente a 11.859
visados de obra nueva, lo que sitúa la cobertura de la demanda real en el 64,5 %. Aunque este
porcentaje es superior al de otros grandes mercados, no resulta suficiente para revertir el
desequilibrio acumulado. Desde 2021, el déficit estructural supera ya las 57.772 viviendas, una
brecha que continúa ampliándose y que refleja la dificultad del mercado para salir de su estado
de bloqueo.
Presión demográfica sostenida sobre la vivienda habitual
El crecimiento residencial en Barcelona se apoya de forma exclusiva en la inmigración
extranjera. Desde 2021, la provincia ha registrado un saldo migratorio positivo de 290.798
personas, explicado íntegramente por la llegada de población extranjera (+359.185), mientras
que ha perdido 68.387 residentes de nacionalidad española.
Este patrón demográfico mantiene una presión constante sobre la vivienda habitual y, de forma
especialmente intensa, sobre el mercado del alquiler. La incorporación continuada de nuevos
hogares a un parque residencial rígido refuerza la competencia por el stock existente y limita la
capacidad de ajuste del mercado, especialmente en las áreas centrales y costeras.
Al mismo tiempo, esta presión se extiende más allá del propio ámbito provincial. Al igual que
ocurre en Madrid, Barcelona actúa como polo de atracción y, a la vez, como foco de expulsión
residencial hacia las provincias colindantes, que captan parte de la población que no logra
acceder a vivienda en la capital y su entorno más inmediato. Este efecto metropolitano amplía
la presión residencial en el conjunto del territorio y refuerza el carácter estructural del
desequilibrio.
Una oferta que avanza, pero no desbloquea el mercado
El análisis de Metrovacesa R3search señala que el mercado residencial en Barcelona muestra
cierta capacidad de respuesta, pero sin lograr corregir el desequilibrio estructural acumulado.
La presión demográfica continúa absorbiendo cualquier avance, de modo que las mejoras en la
oferta no se traducen en una reducción efectiva de la tensión. El mercado permanece en un
equilibrio frágil.
Esta presión también se refleja en la transformación del propio parque residencial. En los últimos
cuatro años, el número total de viviendas ha crecido de forma moderada (+1,5%), pero con un
fuerte aumento de las viviendas principales (+3,5%) y una caída significativa de las secundarias
(-9,7%). Parte de la demanda se está absorbiendo mediante la reconversión del parque existente
hacia uso habitual, pero con un margen cada vez más limitado, lo que refuerza la rigidez del
mercado y explica por qué la tensión persiste en el tiempo.
Un mercado dominado por la segunda mano y con mayor peso exterior
La estructura del mercado barcelonés refuerza este bloqueo. En el último año se han registrado
73.069 compraventas, con un claro predominio de la vivienda de segunda mano, que concentra
el 80,6 % de las operaciones.
Además, el peso del comprador extranjero representa el 15,7 % de las compraventas, el doble
que en Madrid, aunque solo un 2 % corresponde a no residentes. Este peso exterior añade
presión sobre el parque existente en un contexto de escaso margen de expansión,
contribuyendo a mantener la tensión estructural del mercado sin responder a dinámicas
especulativas.
Precios muy elevados y una tensión más contenida que en otros mercados
El precio medio de la vivienda en Barcelona se sitúa en 5.148 €/m², tras un incremento
interanual del 9,4 % y una subida acumulada del 24,5 % desde 2019. Aunque se trata de uno de
los niveles más altos del país, el diferencial entre el crecimiento del precio y de la renta es de
solo tres puntos (9,4 % frente a 6,4 %), lo que indica una tensión más contenida que en otros
grandes mercados.
El nivel de financiación también se mantiene dentro de parámetros prudentes. El 86 % de las
compraventas se realiza con hipoteca, un porcentaje inferior al de Madrid, lo que confirma que
el encarecimiento responde a factores estructurales de oferta y demanda, y no a un ciclo de
expansión crediticia.
El caso de Barcelona muestra cómo un mercado puede permanecer tensionado durante largos
periodos sin entrar en episodios de sobrecalentamiento financiero. La persistencia del déficit, la
rigidez del parque residencial y la presión demográfica explican un bloqueo que no se corrige y
que mantiene los problemas de accesibilidad como un rasgo estructural del mercado
barcelonés.
