En un contexto marcado por constantes cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la nueva Ley de Vivienda, el mercado del alquiler se ha convertido en un terreno “fértil” para la desinformación. Para arrojar algo de claridad a inquilinos y propietarios, homming, la plataforma líder en gestión integral y eficiente de inmuebles en alquiler, ha analizado los mitos más frecuentes que afectan tanto a propietarios como a inquilinos.
“En un mercado cada vez más regulado y cambiante, es fácil que aparezcan interpretaciones parciales o directamente incorrectas de la normativa. El problema no es solo la desinformación, sino que muchas decisiones se toman sin una gestión estructurada del alquiler, lo que genera incertidumbre tanto para propietarios como para inquilinos”, explica Jorge Montero, CEO y confundador de homming. Así, uno de los más generalizados es la falsa creencia respecto a lo complicado o caro que puede resultar poner fin a un contrato de alquiler. “Existe la percepción de que finalizar un contrato de forma anticipada es un proceso complejo o lleno de penalizaciones, cuando en realidad la legislación española contempla mecanismos claros para hacerlo siempre que se respeten las condiciones pactadas”, señala Montero. “El problema suele surgir cuando las cláusulas no están bien definidas o cuando la gestión del contrato no está suficientemente documentada”.
Otra creencia común es pensar que la ley impide subir el precio del alquiler. En realidad, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, regula la forma en que se actualizan las rentas: desde enero de 2025 la revisión de los contratos firmados tras la entrada en vigor de esta ley se hace conforme al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) publicado por el Instituto Nacional de Estadística, cuyo objetivo es evitar incrementos desproporcionados. Antes de esto, durante 2023 y 2024 existieron topes máximos del 2 % y 3 % en la actualización anual para controlar subidas. Solo puede aplicarse una subida si el contrato incluye una cláusula de actualización y dentro de los límites marcados por la ley.
Existe también una idea extendida de que los contratos de temporada no pueden superar los doce meses. Desde homming aclaran que la duración no es el elemento determinante, sino el carácter temporal del arrendamiento y la causa que lo justifica. Los contratos de temporada pueden superar el año si así lo acuerdan las partes y queda claro el motivo temporal. “La idea de que un contrato de 11 meses “elude” las obligaciones de la LAU es un malentendido frecuente”, explica Montero. “La mayoría de los conflictos en el alquiler no surgen por mala fe entre las partes, sino por expectativas mal entendidas o procesos mal definidos. Profesionalizar la gestión del alquiler es clave para reducir fricciones y evitar que estos mitos sigan generando incertidumbre”.
En cuarto lugar, algunos arrendadores e incluso muchos inquilinos creen que la fianza puede utilizarse para cubrir gastos de mantenimiento general o cualquier imprevisto. Sin embargo, la normativa establece que la fianza está destinada a cubrir impagos de renta o daños atribuibles al inquilino, y no a gastos ordinarios de conservación de la vivienda.
Por último, algunos inquilinos piensan que los altos precios del mercado o las bajadas de rentas a nivel local no afectan su contrato actual. Desde homming, explican que “aunque el contrato sea vinculante, el contexto del mercado sí influye en la negociación de nuevas condiciones o renovaciones. Tanto propietario como inquilino pueden sentarse a renegociar condiciones antes de la renovación. Esto no es un derecho legal, pero sí una práctica habitual y beneficiosa si se hace con transparencia”.
Otros mitos extendidos
Existen otros mitos populares como pensar que el propietario puede entrar en el domicilio alquilado sin previo aviso, algo que no solo es falso, si no que, además, vulneraría el derecho al disfrute pacífico de la vivienda y desprotegiendo el derecho a la privacidad del inquilino. Asimismo, existe la creencia común de que un inquilino no puede personalizar su casa mientras viva en ella de alquiler. Esto también es falso, aunque normalmente no se permiten cambios estructurales, sí se pueden hacer ajustes estéticos avisando a los propietarios.
Otro de los mitos habituales es pensar que eliminar intermediarios evita problemas en la gestión del alquiler. Si bien algunos propietarios optan por gestionar directamente sus viviendas, esto exige un mayor grado de organización y conocimiento del marco legal. “Cuando no existe una agencia de por medio, es especialmente importante contar con herramientas que permitan profesionalizar la gestión: contratos claros, seguimiento de pagos, control documental y canales de comunicación eficientes”, afirma Montero. “Nuestro objetivo es aportar claridad en un mercado que a menudo se percibe como complejo. Cuando la gestión del alquiler está bien estructurada y digitalizada, es mucho más sencillo evitar malentendidos, documentar cada proceso y generar confianza entre propietarios e inquilinos”, concluye Montero.
Consejos para una gestión transparente y eficaz
Desde la proptech quieren ayudar a propietarios e inquilinos a evitar este tipo de malentendidos y poder ayudarles a realizar una gestión transparente y eficaz de sus operaciones inmobiliarias.
Por eso, aconsejan revisar y leer bien los contratos y las cláusulas en términos de duración del tiempo de alquiler, precio y subidas; actuar siempre con transparencia para intentar alcanzar acuerdos en las que ambas partes coincidan; definir bien el tipo de contrato que se va a establecer; hacer un inventario detallado del estado de la vivienda al inicio y al final del contrato, establecer canales de comunicación eficientes y usar herramientas eficaces de gestión (software de alquileres) para seguimiento de pagos, tareas de mantenimiento y renovaciones.
