Las transmisiones de vivienda en España están lideradas por las compraventas. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), esta clase de operaciones supusieron el 62% del total en agosto, mientras que las relativas a herencias abarcaron el 20%. Además de competir con una oferta de inmuebles en venta mucho más elevada, las viviendas heredadas se enfrentan a obstáculos que no aplican al mercado habitual.
Abel Marín, abogado y socio del despacho Marín & Mateo Abogados, señala que muchas viviendas heredadas tienen varios copropietarios, lo que se traduce en “una demora a la hora de consensuar aspectos clave como el precio, si conviene o no hacer una reforma para revalorizar la propiedad o si aceptar o no una contraoferta”.
El experto recomienda “delegar la venta en el hermano con mayor desapego, no en aquel que desde el primer momento haya mostrado reticencia a vender o con el precio propuesto, puesto que podría obstaculizar la venta”. Por otro lado, se dan situaciones especiales como herederos menores de edad o con alguna incapacidad. En este último caso, “la falta de capacidad cognitiva requiere la aprobación judicial de la compraventa, lo que dilata inevitablemente la operación”.
Precio de mercado
Adquirir una vivienda heredada suele resultar atractivo para el comprador. “Se trata de un bien caído del cielo, por lo que los herederos no suelen ser tan exigentes respecto al precio”, indica Marín. No obstante, el abogado recuerda que “aunque sea un regalo, no hay que caer en el error de malvender la propiedad, por lo que es aconsejable hacer una valoración de mercado”.
También es posible que ocurra justo lo contrario y que, debido a factores de corte emocional, se ponga un precio por encima del valor real. “Es esencial que se tengan los pies en la tierra y ser sensato, rebatiendo un sobreprecio que podría condenar la vivienda a quemarse en el mercado”, admite Marín, añadiendo que “a medida que aumenta el tiempo en cerrar la operación, más suben los gastos relativos al inmueble”.
¿Y si se alquila?
Otra posibilidad al recibir una vivienda en herencia es ponerla en alquiler. Al margen de ponerse de acuerdo en qué mensualidad poner, el abogado recomienda que “las rentas de los primeros tres o cuatro meses no se repartan, sino que se destinen a un fondo con el que hacer frente a gastos como la comunidad, el IBI o una posible derrama”.
La gestión de una vivienda en alquiler en manos de varios titulares puede ser motivo de conflicto. “Con una venta, los herederos reciben su parte del dinero y se olvidan, pero con un alquiler, hay que prestar atención a las tareas de mantenimiento o tener claro cómo actuar si se produce un impago por parte del inquilino”. Toda esta casuística puede generar diferencias entre los herederos, por lo que “habrá que meditar si merece la pena o es mejor vender y evitar futuros roces”.
