En plena tendencia de recuperación de los precios de las viviendas tras las caídas producidas por crisis sanitaria de la covid-19, poco a poco se van normalizando y ajustando todos los engranajes del mundo inmobiliario. Las perspectivas de futuro son clave para que el mercado inmobiliario funcione, en una época donde las certezas son difíciles de encontrar.
“Las tasaciones se han visto muy afectadas por la pandemia”, consideran desde el Consejo General de COAPI España. “La incertidumbre de no saber qué va a pasar con la evolución de la economía hace que sea muy difícil establecer los precios de la vivienda”, añaden.
Una tasación hipotecaria tiene como objetivo determinar el valor de una vivienda en función de la ubicación y las características del inmueble, para una dinámica del mercado a largo plazo. “Dado que los precios de las viviendas no han variado por igual con la pandemia, las tasaciones han debido ser ajustadas más en unas áreas que en otras”, explican.
Las preferencias han cambiado
En este sentido, desde el organismo señalan que las preferencias a la hora de adquirir vivienda han cambiado. Sociedad de Tasación, S.A. lo ratifica al indicar, en su último informe, que ha habido un aumento generalizado en la adquisición de viviendas con jardín o patios y terrazas.
Por otro lado, desde CGCOAPI destacan que la evolución del precio de la obra nueva no ha notado apenas variaciones con la pandemia. Según el INE, los precios de la vivienda nueva han sufrido una subida anual en abril del 8’2 %. “La tasación en este sector no ha sufrido apenas cambios, ya que el mercado ha ofrecido bastante estabilidad”, explican.
Cambios en los métodos de tasación
“Normalmente las tasaciones se pueden hacer con cuatro métodos”, explican desde CGCOAPI, “método de comparación, residual, del coste, o de capitalización”. Sin embargo, el Banco de España, después de la declaración del estado de alarma de marzo de 2020, pidió “prudencia” a la hora de tasar los inmuebles. Así, los informes que se vienen emitiendo durante la pandemia por las distintas tasadoras añaden advertencias específicas en el sentido de extremar la cautela.
“Incluso, el Banco de España recomendó no usar el método de comparación durante el confinamiento, ya que la ausencia de transacciones impedía hacer valoraciones realistas”, recuerdan desde CGCOAPI.
“Esto ha provocado cierta tendencia a la baja en las tasaciones hipotecarias, pudiendo esto perjudicar, no ya al comprador individualmente, pero si claramente al mercado”, apuntan, y añaden que “hay que recordar que la tasación y el precio de mercado no tienen por qué coincidir”, ya que el precio de mercado lo marca lo que el comprador esté dispuesto a pagar, lo que puede ser un valor mayor o menor al de la tasación.
Conforme a datos del MITMA, el precio de la vivienda en España cayó en 2020 un 1’8 % tras cinco años subiendo.“Esta perspectiva de bajadas afecta lógicamente a la tasación hipotecaria, que debe atender a la recomendación del Banco de España”, añade el CGCOAPI.
Recuperación de los precios
Los últimos datos de SOTASA indican, también, que el mercado está recuperándose en forma de V. “Tras las caídas de precios, en el primer trimestre del año se ve como se están estabilizando”, explican desde CGCOAPI, que advierten de que “la recuperación será lenta, y dependerá del éxito de las campañas de vacunación”.
“Conforme la economía vaya dando certezas, las tasaciones volverán a ser más ajustadas al mercado”, consideran desde el Consejo.
