Analizamos la situación del mercado inmobiliario —tanto en compraventa como en alquiler— junto a diversos especialistas del sector e informes publicados, que adelantan sus previsiones para 2026.
Hablar hoy de vivienda en España es hablar de desequilibrio. En el ámbito de la compraventa, la producción de vivienda nueva sigue lejos de responder a la demanda, lo que continúa tensionando los precios. Como explica Rubén Cózar, director general de negocio de Foro Consultores Inmobiliarios, la demanda se mantiene “solvente y sostenida”. Desde pisos.com, su director de Estudios, Ferrán Font, advierte de los riesgos de exclusión residencial si persiste una oferta incapaz de cerrar ese desfase.
Según distintos estudios, el precio medio de la vivienda libre en 2025 ha aumentado entre un 7% y un 12,8%, situándose entre 1.700 y 2.150 €/m². Se trata del mayor incremento de los últimos 18 años, según el INE. Otras fuentes, como CBRE o Bankinter, plantean previsiones más moderadas —entre un 5% y un 8%—, mientras que Foro Consultores detecta incrementos de entre un 5% y un 15% según la zona.
Con todo, los expertos coinciden en que España avanza “a dos velocidades”. Desde Foro Consultores recuerdan que “el gran problema de oferta está en las grandes ciudades, un problema que se va trasladando también a los municipios de los alrededores porque los compradores se dirigen hacia esas zonas”.
Causas y factores
Entre los factores que explican la situación actual destacan la prolongada ausencia de políticas efectivas de vivienda, el incremento de los costes de construcción, la escasez de suelo disponible, la complejidad de los trámites urbanísticos y un marco regulatorio que frena la creación de nueva vivienda.
Rubén Cózar señala que “aquí habría que destacar lo que se ha hecho mal y lo que no se ha hecho. La Ley de Vivienda está siendo un desastre que no ayuda al mercado y ahí tenemos las consecuencias, está teniendo el efecto contrario al deseado. Por otro lado, no hay una Ley del Suelo que, de verdad, agilice los trámites urbanísticos, un lastre para promover viviendas a tiempo”.
Cambios en el perfil del comprador y en la vivienda demandada
Los elevados precios y la creciente necesidad de vivienda están transformando también el perfil del comprador. Según Cózar, “hablamos de una demanda que procede de reposición o que recibe herencias en vida o compradores que han heredado. Es un mercado donde hay mucha ayuda por parte de la familia a los compradores”.
La tipología de vivienda buscada también ha cambiado. La presión de los precios orienta la demanda hacia superficies más reducidas: “En las nuevas promociones la tendencia es a casas más pequeñas para contrarrestar los precios elevados. E incluso se está volviendo a la tipología de 1 dormitorio en las afueras de las ciudades, algo que antes solía darse únicamente en el centro”.
Previsiones para el mercado de compraventa en 2026
Aunque se anticipa cierta moderación, todos los expertos consultados coinciden en que los precios seguirán al alza, ya que no se esperan cambios capaces de revertir rápidamente la situación y aliviar la presión del mercado.
La financiera UCI prevé incrementos del 5% al 8% en 2026, mientras que Bankinter sitúa el repunte en torno al 4%. Por su parte, BBVA Research estima subidas de alrededor del 7%. Su último barómetro inmobiliario anticipa que “la construcción de vivienda nueva crecerá un 10% en 2025 y un 12% en 2026”, pero considera que este ritmo sigue siendo insuficiente “para dar respuesta a la demanda insatisfecha acumulada entre 2021 y 2025 (625.000 hogares), con un déficit de 134.000 unidades solo en los últimos 12 meses”. No obstante, los economistas señalan como causas de la lentitud de obra factores estructurales y coyunturales como la incertidumbre normativa y la escasez de obra.
Pisos.com y Foro Consultores comparten este diagnóstico. Como recuerda Cózar, “si bien es cierto que hay en perspectiva más oferta, no es suficiente y tampoco sale de manera inmediata”. Font añade que “si el ritmo de producción no aumenta, el mercado seguirá moviéndose en un rango de actividad estable pero tensionado, lejos de un ciclo expansivo, pero también de un escenario de corrección”.
La fortaleza de la demanda obedece a múltiples factores: creación de empleo, mejora de salarios, tipos de interés en niveles moderados, formación de nuevos hogares —tanto nacionales como extranjeros— e incluso la incorporación de compradores procedentes del mercado del alquiler, expulsados por los elevados precios y que disponen de ahorros para acceder a una vivienda en propiedad.
Previsiones del mercado de alquiler
La incertidumbre normativa y la percepción de riesgo entre los propietarios ha llevado a muchos de ellos a retirar viviendas del alquiler de larga duración, optando por modalidades temporales o turísticas. Esto ha reducido la oferta disponible y ha impulsado las rentas al alza. Según Rubén Cózar, esta dinámica podría revertirse con más seguridad jurídica, especialmente mediante mejoras en la regulación de la okupación y la inquiokupación: “Esta situación bien regulada abarataría el mercado de alquiler, saldría más producto al mercado que está retenido por miedo. El que alquila busca más garantías para evitarse problemas futuros y todo eso encarece los precios”.
Ferrán Font coincide en el impacto de la regulación y prevé para 2026 incrementos del 6,8% en las rentas. Como señala, “el marco regulatorio ha tenido efectos contrapuestos, dado que ha protegido a ciertos colectivos, sí, pero también ha hecho huir a parte de la oferta y ha elevado la percepción de riesgo”.
Necesidades urgentes
Todo apunta a que en 2026 se mantendrá la tendencia tensionada observada en 2025, aunque con ligeras moderaciones en algunas zonas que ya han alcanzado precios muy elevados. Aun así, no se prevé una corrección generalizada. La oferta seguirá siendo insuficiente, lo que sostendrá la presión alcista mientras no haya un incremento significativo de la construcción, algo que no parece probable en el corto plazo.
Como ejemplifica Cózar al referirse a Madrid, “los nuevos desarrollos ya están en marcha, pero hasta que la gente pueda vivir allí, pasará tiempo. Y no será suficiente porque no sale toda la oferta a la vez. Son proyectos a largo plazo y las necesidades las tenemos ya”.
En este contexto, los expertos insisten en la necesidad de un acuerdo entre administraciones que impulse de manera decidida la creación de vivienda y aporte soluciones inmediatas, especialmente para los colectivos más vulnerables, la emancipación juvenil y los nuevos hogares.
