La combinación de una oferta exigua y una demanda al alza ha servido de telón de fondo para el mercado de la vivienda en 2024. El efecto disuasorio de una financiación más cara hasta mitad de año no se ha materializado, por lo que los precios han seguido su trayectoria ascendente. La apertura hipotecaria que llegó en verano ha hecho que tomen más impulso. Mientras la compraventa se ha fortalecido, engordando su componente extranjero. El portal inmobiliario pisos.com analiza el comportamiento de estas variables y realiza sus previsiones de cara a 2025.
En el ámbito internacional la incertidumbre crece a medida que lo hace el conflicto en Oriente Medio y se anticipa el impacto de la victoria republicana en las exportaciones europeas. España mantiene el pulso con un cierre del PIB en 2024 que se moverá en el intervalo del 2,7% y el 3%, gracias a un empleo fuerte que dinamiza el consumo interno, además de un sector turístico muy potente. La previsión para 2025 es menos abultada, en línea con un crecimiento sostenible, por lo que girará en torno al 2,1%-2,4%. En cuanto al IPC, el recorrido para su acomodo a niveles razonables ha sido largo y todavía rondará el 3% a finales de año. La inflación podría colocarse en el 2% en 2025, aunque los componentes subyacentes podrían sostenerla todavía en el 2,5%. “Todavía queda ahorro por liberar por parte de las familias, que han acumulado pese a tener estabilidad laboral porque los precios de esenciales como carburantes, electricidad y alimentos todavía presionan sus finanzas”, revela Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
El experto señala que “la apuesta por la propiedad se intensifica con los recortes en los tipos de interés y con la confianza en unos ingresos mensuales fijos que aseguran el poder adquisitivo suficiente para dar el paso”. Igualmente, el portavoz del portal inmobiliario subraya los disparados precios del alquiler como uno de los detonantes de la pujante demanda compradora: “Hay plazas donde la mensualidad que debe afrontarse por un piso duplica, e incluso, triplica, su cuota hipotecaria. Con ahorro y solvencia, pocos escogen ser inquilinos teniendo la posibilidad de adquirir un bien que se revaloriza con el tiempo y al que se le puede extraer un rendimiento”.
Font se refiere a falta de oferta como principal elemento desestabilizador. “El nuevo producto inmobiliario que se pone a la venta es incapaz de satisfacer el apetito comprador, con listas de espera en las promociones poco después de ser anunciadas”. Ante esta circunstancia, Font indica que “la segunda mano es el refugio lógico, pero tampoco puede tomar el relevo efectivo por su agotamiento. Si se ponen los medios, al final solo irán quedando los extremos: viviendas obsoletas alejadas de los estándares de calidad y viviendas solo aptas para perfiles altos”.
2025: la elevada actividad de la demanda necesita respuestas
El objetivo deflacionista del Banco Central Europeo (BCE), puesto en práctica con subidas continuadas en tipos de interés, era el único factor que podría haber hecho mella en la evolución de los precios, pero la ruptura de esta rigidez ha eliminado cualquier posibilidad de corrección. El despegue de la obra nueva todavía resulta tibio si se considera la presión compradora, aupada por las condiciones de financiación más atractivas y el propio crecimiento de la población. Todo esto hace que los precios no flaqueen, con la segunda mano como mejor testigo del desequilibrio entre oferta y demanda. Según pisos.com, este indicador arrojará un repunte interanual a finales de año de alrededor del 14,4%. En 2025, habrá cierta moderación, pero la senda positiva no se resentirá demasiado, pronosticando un incremento del 12,1%. “El panorama deja nulo margen para los descensos, con las capitales de primera línea como principales abanderadas, dado que el flujo para desplegar vivienda nueva en ellas es lento o, directamente, inexistente”, argumenta Font.
El comportamiento de las compraventas ha sido desigual, alternando subidas y bajadas, marcando la tasa interanual máxima en abril (24%) y la mínima en mayo (-21,5%). A partir del verano, se ha ido ganando empuje, por lo que la media quedaría en más de 51.300 viviendas vendidas al mes. Si se cumplen las previsiones más optimistas, el año cerraría por encima de las 616.000 compraventas, alrededor de un 5,4% más que en 2023. “La competencia es feroz”, suscribe el directivo, que señala que “aunque el comprador repositor se lanzó a la compra tras remitir la crisis sanitaria, todavía hay demanda de este perfil, aunque con una motivación más inversionista. Este hecho, unido al cada vez mayor peso de los extranjeros, hace que los que entran en el mercado por primera vez tengan que reducir expectativas o elevar su ahorro”. Si geopolíticamente no hay consecuencias económicas profundas, la guerra hipotecaria continúa y el turismo no abandona su intensidad, 2025 registraría un ascenso del 8,2%, con algo más de 666.000 operaciones. “En esta previsión también serán fundamentales las firmas de primera vivienda, en las que las posibles ayudas, oficiales o familiares, serán determinantes”, dice Font.
Las hipotecas han descrito un itinerario a lo largo del año con picos y valles notables, asociando sus variaciones más acusadas, tanto en el lado positivo como negativo, al efecto estacional. Así, las tasas más altas fueron las de abril (28%) y julio (23,5%) y las más bajas las de marzo (-18,1%) y mayo (-18,2%). “A medida que sube el precio de la vivienda, las necesidades de financiación crecen, y en un escenario de tipos de interés más bajos, las hipotecas recuperan terreno a la compra al contado”, indica Font. Desde el punto álgido del 4%, el BCE ha aplicado tres recortes del 0,25%, en junio, septiembre y octubre, hasta dejar la tasa principal en el 3,25%, un aliciente para solicitar préstamos. Con una media mensual de unas 35.400 hipotecas concedidas, veremos como el monto total a cierre de año supera las 425.000, lo que vendría a registrar un aumento del 9,2% frente a 2023. Algunas voces prevén que en 2025 las restricciones del BCE queden completamente atrás, lo que implicaría nuevas rebajas en los tipos y, por tanto, mejores ofertas para los potenciales hipotecados. De ser así, se podría esperar que la barrera de las 486.000 se supere ampliamente en 2025, aproximadamente un 14,5% más que este año. “Cuando el crédito fluye, se amplifica la voracidad compradora, aunque el precio de la vivienda sea más alto. Si la orientación hacia los estímulos en política monetaria europea se consolida, veremos cómo remontan las concesiones hipotecarias. Habrá que permanecer atento a la tasa de esfuerzo mensual que realizan los hogares para esquivar el riesgo”, advierte Font.
Los visados de obra nueva residencial superaron las 109.400 unidades en 2023, una cifra que podría engordar hasta las 125.500 unidades en 2024, lo que vendría a suponer un ascenso interanual del 14,7%. “Allí donde no se genera obra nueva y la segunda mano carga con toda la responsabilidad, se producen distorsiones. La promoción residencial cumple un papel crucial en la disponibilidad de stock y, por tanto, en suavizar las descompensaciones que arroja el mercado”, admite Font. Lo deseable sería que los visados crecieran también a doble dígito en 2025, pero se contraerán y subirán un 1,9%, lo que supondría una cifra total de visados el año que viene de casi 128.000. “La falta de mano de obra cualificada, que permita el relevo generacional en la construcción, así como el volcado de más suelo urbanizable son obstáculos a los que se les añade una inestabilidad jurídica que pone barreras a la inversión, que huye hacia otros sectores que generen menos dolores de cabeza”, expone Font, que también urge a “dirigir la mirada hacia sistemas de producción más innovadores, que permitan ahorrar costes y plazo, además de reducir el impacto ambiental”.
Por último, en lo que respecta al alquiler, las medidas de control sobre las rentas no parecen dar resultados, ya sea por su limitada capilaridad regional, porque aún es pronto para medir su efecto o porque no van acompañadas de otros incentivos. El precio del alquiler crecerá alrededor de un 8,2% este año. “La regulación, primero desalentó a los propietarios de viviendas en alquiler, retirando sus inmuebles, y acto seguido, encendió los ánimos de los inquilinos, que han visto cómo unas mensualidades nunca vistas acorralan sus finanzas”. El experto confirma que “el drama del alquiler se ceba especialmente con los más jóvenes y es una realidad palpable en el centro de las grandes capitales, con repuntes que se extienden a áreas de influencia más alejadas”. Para Font, “gestionar este descontento social, que afecta a ambos actores, no deja a las administraciones públicas en una situación cómoda, por eso es necesaria valentía y que se actúe de forma expeditiva ante la debilidad que presenta el alquiler residencial frente a otras modalidades de arrendamiento”. Las mensualidades de alquiler en 2025 seguirán tensionadas, escalando en términos similares: un 10,3% interanual.
