La gestión de las herencias puede ser una tarea muy complicada, especialmente cuando existen diferentes beneficiarios y se deben llevar a cabo particiones con las que todas las partes estén conformes. La problemática es todavía mayor, explican desde el despacho Marín & Mateo Abogados, cuando entran en juego bienes inmobiliarios de carácter singular difíciles de tasar.
Entran en esta categoría las casas familiares, talleres o fábricas antaño muy productivas y con actividad en polígonos hoy abandonados o tierras de cultivo extensas, pero poco productivas, entre otros, cuya valoración no es fácil de gestionar.
Un ejemplo práctico podría ser el de una vivienda situada en una parcela de 5000m2 de suelo rústico, rodeada de otras viviendas similares. Los bancos no conceden hipotecas para su compra debido a su situación. Construida en los años 80 y ampliada gradualmente, la inversión en materiales supera el medio millón de euros. Aunque estéticamente anticuada, el catastro la valora en un millón de euros. Sin embargo, su precio de venta es difícil de determinar, ya que no hay viviendas similares en la zona.
“Estos activos pueden generar conflictos significativos entre los herederos al intentar formar lotes equitativos. La situación se complica si el bien singular representa la mayor parte del valor del caudal hereditario, llevando a la proindivisión o copropiedad, con sus problemas inherentes”, explica Abel Marín, abogado y socio del bufete Marín & Mateo Abogados.
Al requerir la intervención de expertos en la evaluación de su valor de mercado, cuyo criterio puede ser subjetivo y variar significativamente en función del encargado, estos inmuebles acostumbran a traer muchos problemas. “Su venta puede llegar a complicarse”, comenta Marín, y añade, “esta dificultad para convertir estos activos en líquido puede ser un punto de fricción entre los herederos que prefieren efectivo”.
¿Con qué alternativas cuentan los herederos?
El experto señala que la formación de lotes equilibrados podría ser una buena propuesta inicial, de forma que todos los herederos reciban una parte equitativa del patrimonio; sin embargo, confiesa que lograr esta equidad “se torna complicado” cuando entra en juego un bien singular: “Dividir un inmueble histórico entre varios herederos sin disminuir su valor es casi imposible”.
Es por eso que muchos herederos acaban recurriendo a la llamada proindivisión, gracias a la cual todos acaban poseyendo una parte proporcional del bien. “Los principales inconvenientes de esta práctica vendrían cuando una de las partes quiera vender su parte mientras otro prefiera mantener el bien por motivos sentimentales o estratégicos, dando lugar así a conflictos y desacuerdos”.
Para evitar problemas mayores y facilitar la gestión de las herencias, el abogado recomienda contar con asesoramiento de expertos y, en caso de que sea posible, mediadores profesionales que permitan llegar a acuerdos previos y que entren en juego figuras como los peritos independientes, entre otros.
