A pesar de su crecimiento sostenido, modelos de vivienda como el coliving o el build to rent siguen operando en España sin un marco jurídico que los regule de forma clara. Según la abogada Arantxa Goenaga, socia de AF Legis, esta situación genera inseguridad jurídica tanto para los operadores como para los usuarios y frena el desarrollo de nuevas formas de acceso a la vivienda en alquiler.
Ambas fórmulas están ya implantadas en grandes núcleos urbanos, pero su desarrollo a escala está condicionado por un marco legal pensado para la compraventa o el arrendamiento clásico, sin figuras específicas que respondan a las nuevas necesidades sociales, demográficas y económicas.
Un mercado moderno con una legislación desfasada
El coliving es una modalidad de vivienda compartida que combina uso privado de habitaciones con espacios comunes y servicios integrados, orientada sobre todo a jóvenes profesionales. En la práctica, se articula mediante contratos de habitación, cesiones de uso o arrendamientos de temporada, lo que deja en el aire cuestiones esenciales como los derechos de los usuarios, la fiscalidad o las garantías mínimas exigibles.
En el caso del build to rent, que agrupa promociones construidas específicamente para ser alquiladas a largo plazo, la inseguridad jurídica viene derivada de la volatilidad normativa. Limitaciones de renta, zonas tensionadas, prórrogas obligatorias o restricciones fiscales han introducido incertidumbre en un modelo que requiere inversión a largo plazo, previsibilidad y estabilidad jurídica.
“Ambos modelos están funcionando sin un marco legal sólido y eso afecta a su desarrollo real. Se corre el riesgo de consolidar una oferta precaria en lo jurídico, y poco escalable en lo económico”, advierte Goenaga.
Cataluña ya tiene fórmulas legales… que nadie aplica
Goenaga recuerda que el ordenamiento catalán sí ofrece alternativas normativas que podrían aplicarse. Desde 2017, el Libro VI del Código Civil de Cataluña incorpora las figuras de la propiedad temporal y la propiedad compartida, inspiradas en el Derecho Europeo y pensadas precisamente para flexibilizar el acceso a la vivienda.
Sin embargo, su uso es prácticamente nulo. “Son fórmulas válidas y vigentes, pero desconocidas. En ocho años no han entrado en la práctica ni del mercado inmobiliario ni de la política pública de vivienda”, explica la abogada. Para ella, esto refleja un desaprovechamiento de recursos jurídicos que podrían tener un impacto directo sobre el acceso real a la vivienda.
Regular no es intervenir más, es dar seguridad
Goenaga insiste en que el objetivo no debe ser una hiperregulación, sino una definición legal mínima y técnicamente sólida que permita dar seguridad a los nuevos modelos sin limitar su desarrollo.
En el caso del coliving, propone reconocerlo como una fórmula propia con contrato regulado, marco fiscal claro y protección de derechos básicos. En el build to rent, defiende la necesidad de estabilidad normativa, especialmente en lo que respecta a duración de los contratos, actualizaciones de renta y garantías inversoras.
Varios países europeos ya han dado pasos en esta dirección. Alemania y Países Bajos cuentan con marcos técnicos específicos para el coliving, mientras que Reino Unido reconoce el build to rent como una categoría diferenciada, con beneficios fiscales y urbanísticos. En cambio, España sigue aplicando normas pensadas para una tenencia clásica que ya no es suficiente.
Cierre: sin base legal, no hay escala ni garantía
La conclusión es clara: si no se adapta el derecho a las nuevas formas de habitar, se consolidará un mercado sin seguridad jurídica, lo que afectará tanto a inquilinos como a inversores. Goenaga subraya que no se trata solo de responder a una transformación urbana, sino de garantizar que esa transformación esté bien diseñada desde el punto de vista legal.
“Lo que no se regula bien, se hace mal. Y lo que se deja en la ambigüedad jurídica termina perjudicando a todos: al usuario, al operador y al propio objetivo de ampliar el acceso a la vivienda”, concluye.
