La Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda que entró en vigor el pasado 26 de mayo, contiene en su articulado multitud de disposiciones que están creando mucha polémica e inseguridad jurídica en el sector inmobiliario, por entender que estas medidas van a reducir y están reduciendo la oferta de viviendas en alquiler y va a desplazar inversiones entre las Comunidades Autónomas que la apliquen y las que no.
Promotores y constructores
Las reservas de suelo del 40% que impone la Ley para la vivienda protegida y del 20% en las actuaciones de reforma interior en suelo urbanizado, junto con la dedicación de un 50% de estas reservas para alquileres protegidos, está afectando negativamente a la actividad promotora, y por ende, también a la constructora, ante la dificultad de rentabilizar las promociones inmobiliarias con tantas limitaciones impuestas. Estas importantes reservas de suelo para vivienda protegida, sin ninguna contraprestación a cambio para los promotores inmobiliarios, en opinión del Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, provocará una disminución importante de la actividad promotora o un alza en los precios para compensar las limitaciones impuestas, porque ya desde las reservas de suelo del 30% contenidas en la Ley del Suelo de 2007, el número de viviendas protegidas en España se ha ido desplomando”.
Otra consecuencia de las importantes imposiciones y limitaciones que recoge la ley de la vivienda en materia de alquileres, en opinión de la ANA, es que va a afectar a que muchos acuerdos y colaboraciones público-privadas entre Administraciones Públicas, y promotoras y constructoras para la construcción de nuevas viviendas para destinarlas al alquiler, se queden en suspenso o no lleguen a materializarse por no ser rentables. Por ello, si las limitaciones a los alquileres persisten y no se compensan de otra manera a los promotores y constructores, fenómenos como el Buíld to Rent están apocados al fracaso. Por último, manifiesta Zurdo, “ya estamos notando el interés de algunos promotores por desplazar las promociones inmobiliarias que tenían proyectadas en CCAA que han manifestado su intención de declarar Zonas Tensionadas, hacia otras Comunidades Autónomas y territorios que también han manifestado su intención de no aplicar la Ley en sus territorios”.
Inversores
La enorme inseguridad jurídica que ha creado la Ley para el acceso a la vivienda está produciendo la espantada de muchos inversores que antes acudían al alquiler de viviendas para rentabilizar sus inversiones, y ahora buscan en el inmobiliario otras formas de inversión con menos riesgo o culminan sus inversiones yendo al mercado de la compraventa. Lo cual tiene como consecuencia, en opinión de la ANA, que cada vez más se esté reduciendo la oferta de vivienda en alquiler y las rentas no paren de subir.
Arrendadores
Que decir de los arrendadores que son los grandes perjudicados por esta normativa, porque se les ha trasladado una función social que a ellos no les corresponde, como es la del acceso a la vivienda para la clases más desfavorecidas, que es además, un colectivo donde el riesgo del incumplimiento es mucho más alto. Actualmente, asegura Zurdo, “a la finalización de los arrendamientos se está produciendo una desbandada de muchos arrendadores hacia otros mercados, como el de la compraventa o hacia otro tipo de alquileres con menos límites y riesgos como alquileres de temporada, de habitaciones o alquileres turísticos,”. Todo ello agravado, con el aumento de fenómenos como el de la okupación y de la inquino-ocupación, para los que El Estado actualmente, según ANA, no da respuesta en la nueva Ley por el derecho a la vivienda, limitándose a legislar con nuevos requisitos para iniciar los procedimientos de desahucio, que lo único que van a originar es el alargamiento de los procedimientos de desahucio, casi sine die.
Agencias Inmobiliarias
La Ley por el derecho a la vivienda les niega que puedan cobrar a los inquilinos sus honorarios por la gestión y formalización de los alquileres, lo cual está originando, según el Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, tres consecuencias inmediatas:
. Se está repercutiendo el coste de estos honorarios a los arrendadores, que a la vez, se los están volviendo a repercutir a los inquilinos, en subidas de rentas y por eso los precios de los alquileres no paran de subir.
. Se está dejando en una situación de indefensión a muchos arrendatarios al no tener profesionales independientes que les asesoren sobre la legalidad de las operaciones de alquiler que les plantean los arrendadores.
. Se están cerrando agencias inmobiliarias que se dedicaban al alquiler.
Arrendatarios
Otros de los grandes perjudicados. Parecía que gran parte de las medidas que contenía la nueva Ley eran para favorecer a este colectivo, cuando en realidad se está comprobando que no es así, porque los arrendadores, ante tanta inseguridad jurídica y el alargamiento de los procedimientos de desahucio, para compensarlo, están elevando muchísimo los requisitos que exigen a los nuevos arrendatarios para el acceso a las viviendas, quedando muchos de ellos fuera de estas exigencias, además de elevárseles las rentas para compensar los mayores riesgos.
Por último, ante la política de limitaciones impuestas a los arrendadores, -como los límites en las actualizaciones de rentas, las limitaciones de rentas que se anuncian para la zonas tensionadas, los recargos en el IBI a las viviendas vacías, etc,- los arrendadores, según manifiesta Zurdo, “están empezando a repercutir a los arrendatarios gastos que hasta ahora no se repercutían en los arrendamientos de viviendas, como gastos de comunidad, gastos por la contratación de seguros de impagos o Ibis, que están originando que los precios sigan subiendo en lugar de contenerse”.
Según la ANA, las subidas de rentas que se están produciendo obedecen sobre todo a cuatro causas: 1.- Por la repercusión de nuevos gastos que se están trasladando a los arrendadores, como gastos de agencia,2.- Por los mayores riesgos que se están trasladando a los arrendadores como el alargamiento de los procesos de desahucio, 3.- Por la escasez de oferta de viviendas en alquiler ante una alta demanda y 4.- Por los nuevos límites impuestos a los arrendadores de viviendas, como la limitación en las actualizaciones de rentas o la congelación o intervención de estas.
Abogados
También les afectan las nuevas regulaciones de la Ley de la vivienda, sobre todo en cuanto a la regulación que afecta a los procedimientos de desahucio, al complicarse enormemente los requisitos establecidos para iniciar los procedimientos de desahucio en casos de inquilinos vulnerables, con normas procedimentales muy confusas y ambiguas, y en algunos casos de difícil aplicación.
Los nuevos cambios introducidos por la nueva Ley, se añaden a los distintos cambios normativos que se han ido produciendo desde la Ley de arrendamientos de 1964; cambios que todavía están en vigor, dependiendo de la fecha de celebración de los arrendamientos, haciendo muy difícil para los mismos profesionales conocer la normativa aplicable en cada caso, porque cada supuesto concreto puede tener una normativa diferente.
Compañías de Seguros
Cualquier compañía que tenga que asegurar el riesgo del cobro de rentas en un arrendamiento de vivienda y asumir el coste de los procedimientos de desahucio de sus clientes, se va a encontrar que el riesgo les ha aumentado considerablemente, lo cual desembocará en un aumento de las primas de los seguros que cobrarán a los arrendadores, que posteriormente estos trasladaran también a sus inquilinos.
La conclusión de todo lo manifestado, concluye Zurdo, “ es que con estas medidas tan restrictivas que incorpora la nueva Ley por el derecho a la vivienda hacia los únicos operadores que pueden hacer que aumente la oferta de viviendas en alquiler, esta nunca aumentara, pero si aumentara y de forma considerable, su reducción, como ya está pasando”.
