El endurecimiento del marco normativo del alquiler en Cataluña y su impacto directo en propietarios, inquilinos y profesionales del sector continúa en el centro del debate en el arranque de 2026. El alcance real de la nueva regulación ha centrado la jornada ‘El impacto jurídico, notarial y social de la nueva regulación de vivienda en Cataluña’, organizada por el Colegio Notarial de Cataluña en Barcelona. El encuentro ha reunido a notarios, juristas y expertos inmobiliarios para analizar los cambios normativos que están redefiniendo el mercado del alquiler.
Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices Administración de Fincas y Alquileres y vocal de Pimec en el Consell Assessor de l’Habitatge de la Generalitat de Catalunya, fue una de las ponentes destacadas del evento, formando parte de la mesa redonda “Arrendamientos urbanos: contratos de temporada y alquiler de habitaciones”, junto al jurista Josep Maria Espinet Asensio.
Durante su intervención, Blanco ha analizado las modificaciones introducidas en la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda, que incorporan el concepto de contrato en fraude y amplían el alcance de la discriminación indirecta en el acceso a la vivienda, con implicaciones directas en la práctica contractual.
Justificar y documentar la temporalidad
Durante su intervención, Blanco ha analizado las principales modificaciones introducidas en la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda, que incorporan el concepto de ‘contrato en fraude’ y amplían el alcance de la discriminación indirecta en el acceso a la vivienda. En este contexto, la vocal de Pimec en el Consell Assessor de l’Habitatge de la Generalitat de Catalunya subrayó la necesidad de abordar la reducción progresiva de la oferta de vivienda en alquiler como problema estructural del mercado de la vivienda.
“La normativa parte ahora de una presunción clara: cuando una vivienda satisface una necesidad habitacional, se considera permanente, con independencia de la duración formal del contrato”, señaló Blanco.
Uno de los cambios sustanciales explicados por Blanco es que los arrendamientos con carácter temporal por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales en espera de entrega de vivienda o de otros usos se aplicarán las normas de alquiler de vivienda relativas a la fianza, a las garantías, a la determinación de la renta, a la elevación de la renta por mejoras y asunción de gastos generales, eso sí manteniendo la temporalidad, a no ser que la causa no se acredite.
Uno de los ejes del debate fue la redefinición del alquiler de temporada, que deja de ser una figura flexible para quedar sometida a una intensa carga probatoria. La ley, explicó Blanco, exige ahora justificar y documentar la causa temporal (laboral, académica, por obras o tránsito entre residencias) y depositar dicha documentación junto con la fianza. De no hacerlo, el contrato puede reclasificarse como alquiler de vivienda habitual, con la aplicación de las duraciones mínimas y prórrogas obligatorias previstas por la ley.
Blanco ha advertido además de que la gestión de las prórrogas se convierte en un elemento crítico. “Si no se acredita la causa de temporalidad o la residencia habitual en otro lugar, el contrato pasa a regirse como arrendamiento permanente desde su inicio. Lo mismo ocurre cuando, finalizado un contrato temporal, se firma uno nuevo con el mismo arrendatario y sobre la misma vivienda, salvo que se acrediten de nuevo las circunstancias que justifican la temporalidad” explica la experta.
Mayor control para combatir contratos fraudulentos
La jornada abordó también el refuerzo del régimen de inspección de vivienda y la creación de la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento, encargada de vigilar el cumplimiento de la normativa y la actividad de portales y plataformas digitales. “Hacía falta un mayor control para combatir contratos fraudulentos que distorsionan el mercado”, ha afirmado la CEO de Vecinos Felices, que alertó del impacto económico de los incumplimientos, especialmente en zonas tensionadas.
En relación con el alquiler por habitaciones, Blanco recordó que la fragmentación de una vivienda no altera su carácter de arrendamiento de vivienda ni permite eludir la normativa. En las zonas de mercado residencial tensionado, la suma de las rentas de varios contratos simultáneos no puede superar la renta máxima correspondiente al piso completo y debe respetar los criterios de habitabilidad.
Otro de los puntos destacados fue el papel del empadronamiento como elemento determinante en la calificación del contrato. La jurisprudencia reciente, señaló Blanco, ya está utilizando indicios como el uso continuado o la falta de causa temporal para reclasificar contratos como vivienda habitual. “El uso efectivo pesa más que la denominación del contrato; la coherencia entre lo que se firma y lo que ocurre en la práctica es hoy esencial”, ha apuntado.
A modo de cierre, Mercedes Blanco advirtió de que el principal reto del nuevo marco regulatorio es preservar la seguridad jurídica en un mercado tensionado. “La regulación debe ordenar y evitar el fraude, pero también aportar certidumbre; de lo contrario, el riesgo es una mayor retirada de vivienda del mercado de alquiler”, ha concluido.
