La incorporación de las viviendas en régimen de alquiler turístico al mercado del alquiler de vivienda residencial, salvo en algunas excepciones, supondría un aumento de la oferta, pero no suficiente para solucionar el problema del acceso a la vivienda en las principales ciudades del país, según un análisis elaborado por el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos (URJC) a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y de la plataforma Airbnb.
El peso de los alquileres turísticos es relevante en algunas zonas muy concretas, como el distrito Centro de Madrid, el distrito de Ciutat Vella de Barcelona o las ciudades de Málaga y San Sebastián. En estos lugares, incorporar esta oferta al mercado residencial supondría un incremento del 24,29%, del 10,64%, del 20,95% o del 10,82%, respectivamente.
MADRID
Sin embargo, en otras zonas, el peso del alquiler turístico es poco relevante. En el caso de la ciudad de Madrid, las viviendas turísticas representan el 9,68% del total de inmuebles del distrito Centro, pero no llegan al 2% en ningún otro lugar. De hecho, en la mayoría de distritos, como Vicálvaro, Villa de Vallecas, Moratalaz o Villaverde, su presencia es prácticamente inexistente. En su conjunto, si todas las viviendas turísticas de la capital se incorporaran al mercado tradicional, la oferta crecería un 5,09%, es el dato que aporta el Observatorio del Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, y que cuenta entre sus miembros con tuTECHÔ y Sociedad de Tasación.
BARCELONA
Algo parecido sucede en Barcelona. Distritos como Ciutat Vella o Eixample concentran un 4,17% y un 2,96%, respectivamente, de inmuebles de uso turístico con respecto al total de viviendas. Sin embargo, en el resto de zonas el peso es inferior al 1,5%, e incluso en lugares como Nou Barris, Sant Andreu, Horta Guinardó o Les Corts el peso es prácticamente irrelevante. En el conjunto de la ciudad, si todas estas viviendas recayesen en el mercado de vivienda residencial, el aumento sería del 5,31%.
En otras grandes capitales, como Valencia, Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Bilbao o Palma de Mallorca, el peso de los alquileres turísticos respecto del total de inmuebles es relevante debido a la importancia de sus sectores turísticos, pero, en todos los casos, la incorporación de estas viviendas al mercado residencial no supondría en ningún caso un incremento de más del 10%, destacando Valencia, donde sería un 9,86%, y las Palmas de Gran Canaria, con un 9,72%. En el caso de la otra capital canaria, el aumento sería del 6,17%, mientras que en Bilbao sería un 5,97% y en Palma se quedaría en el 4,66%.
“Pese a que en esos lugares con más turismo el peso de los alquileres en régimen turístico es muy alto, la realidad es que su presencia es muy desigual y no afecta de igual manera a todas las zonas de una ciudad”, señala Sergio Cardona, analista del Observatorio del Alquiler.
“La incorporación de las viviendas turísticas al mercado de vivienda residencial no sería suficiente para resolver el problema de la escasez de oferta”, añade. El análisis destaca que, en muchos de los lugares con más turismo, existe un gran porcentaje de segundas residencias donde los propietarios pasan tan solo una temporada al año. En muchos casos, los dueños optan por poner estos inmuebles en el mercado del alquiler turístico mientras no las están ocupando para obtener una rentabilidad extra, pero eso no significa que puedan servir para aumentar la oferta de viviendas residenciales.
“Un caso interesante es, por ejemplo, el de Palma de Mallorca, donde desde el Observatorio del Alquiler hemos constatado que existe una profunda brecha entre la presión de la demanda y la escasez de la oferta. Sin embargo, el peso real de los inmuebles turísticos en esta ciudad es de tan solo el 1,03%, y su incorporación solo supondría un incremento de la oferta del 4,66%, unas cifras claramente insuficientes para hacer frente al problema de acceso a una vivienda en la capital balear”, asegura Sergio Cardona.
“Desde el Observatorio del Alquiler entendemos que es importante regular y no intervenir el mercado, ya que la intervención ha demostrado que perjudica la creación de oferta. Sin embargo, sí que es positivo regular aquellos aspectos que no están claros con respecto a los alquileres turísticos, e incluso apoyaríamos que las administraciones públicas pudieran crear registros para aportar más datos y transparencia al sector”, afirma Cardona
En este sentido, cabe recordar que la limitación de los alquileres turísticos que plantea el Gobierno no significaría en ningún caso un trasvase total de estas viviendas hacia el mercado de alquiler residencial. “En el Observatorio del Alquiler apostamos por políticas eficaces en materia de vivienda, que incentiven la creación de oferta y favorezcan el acceso a un hogar para todas las familias, algo que, con las medidas impulsadas hasta ahora, parece lejos de conseguirse”, añade Sergio Cardona.
EL PESO DE LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS SOBRE LAS RESIDENCIALES
El Observatorio del Alquiler también ha querido analizar otra magnitud: la proporción entre viviendas en régimen de alquiler turístico y viviendas en régimen de alquiler residencial. Así, de nuevo destacan lugares como el distrito centro de Madrid, donde la tasa es de 32,08%, y la ciudad de Málaga, con una cifra de 26,5%.
Otros lugares con los pesos más destacados aplicando esta tasa son San Sebastián (12,13%), el distrito de Ciutat Vella de Barcelona (11,91%), Valencia (10,93%), Las Palmas de Gran Canaria (10,76%) o el distrito de Eixample de Barcelona (10,57%).
En el resto de lugares analizados, el porcentaje de viviendas turísticas sobre viviendas de alquiler residencial no llega al 10%, incluidas ciudades como Palma, Bilbao o Santa Cruz de Tenerife. De nuevo, destacan algunos distritos de Madrid y de Barcelona donde la relación es de menos del 1%, lo que demuestra que la presencia de viviendas turísticas tiene más peso en las zonas de mayor interés turístico, como la costa y los centros urbanos, pero que es poco relevante en las zonas residenciales y periféricas de las ciudades.
