Tras el mensaje de advertencia del Banco de España en julio, el principal organismo económico nacional ha descartado que el mercado inmobiliario español atraviese una burbuja similar a la de los años previos a la crisis de 2008, aunque trabaja en la creación de un marco analítico propio que permita imponer límites a los estándares crediticios en caso de que en el futuro se detecten señales de relajación. La institución señala que ni los hogares ni el sector financiero presentan los desequilibrios que caracterizaron el estallido de la burbuja anterior, y que el crecimiento de los precios responde más a la escasez de oferta que a un sobrecalentamiento del crédito.
En su Informe de Estabilidad Financiera de otoño, el Banco de España apunta que los precios continúan creciendo, pero de manera desigual según la zona, y que siguen todavía cerca de un 20% por debajo de los máximos históricos. El regulador destaca que los bancos no han flexibilizado sus criterios de concesión de hipotecas y que la situación financiera de las familias es más sólida que en ciclos anteriores. No obstante, reconoce que la rigidez de la oferta frente a una demanda elevada mantiene la presión sobre los precios en áreas tensionadas.
En este contexto, Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, coincide con la lectura del Banco de España y descarta que el mercado esté inmerso en una burbuja especulativa, tal y como llevan advirtiendo los expertos durante todo el ejercicio. Según explica, “no se observan las dinámicas clásicas de una burbuja, como un crédito excesivamente laxo, endeudamiento generalizado o subidas abruptas en todo el territorio”. A su juicio, el problema actual es de naturaleza distinta: “Lo que está fallando de forma estructural es la oferta de vivienda, especialmente en las grandes ciudades, y ese desequilibrio es el que sostiene la tensión en los precios”.
Impacto limitado sobre los precios
Unsain valora que el Banco de España esté analizando la aplicación de límites como los ratios loan to value o loan to income, empleados en varios países europeos para moderar el crédito en fases expansivas. Sin embargo, advierte de que estas herramientas macroprudenciales tendrían un impacto limitado sobre los precios en las zonas más tensionadas. “Limitar el acceso a financiación puede enfriar parte del mercado, pero no modifica el hecho de que la oferta continúa siendo insuficiente, y esa falta de vivienda es la que determina la evolución de los precios”, señala.
El experto prevé para los próximos meses un escenario de estabilización en la mayor parte del territorio, con posibles ajustes en mercados secundarios, viviendas sin reformar o zonas con escasa demanda. En cambio, considera que las áreas con mayor presión, como Madrid, Barcelona o Málaga, seguirán registrando incrementos moderados debido al desajuste entre oferta y demanda. “Esperar una corrección general de precios no es realista en los mercados más activos”, sostiene.
Sin señales de sobreexposición
El Banco de España subraya en su informe que la expansión del crédito inmobiliario continúa siendo moderada y que los balances bancarios no muestran señales de sobreexposición. Al mismo tiempo, destaca que el peso del sector de la construcción y la actividad inmobiliaria en el PIB se mantiene lejos de los niveles previos a 2008. Pese a ello, advierte de que los problemas de accesibilidad persistirán mientras no se acometan medidas estructurales para aumentar la producción de vivienda.
Para Unsain, este mensaje es clave. “La situación actual no es explosiva, pero sí insostenible a medio plazo si no se incrementa la oferta. No se trata de una burbuja que vaya a estallar, sino de un mercado que no es capaz de dar respuesta a la demanda existente”, concluye.
