NdP. MITMA. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), junto al Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030, ha presentado el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda al Consejo de Ministros, tras su toma en consideración en primera lectura el pasado 26 de octubre y una vez finalizado el periodo de audiencia e información pública y demás trámites preceptivos, que aseguran la máxima calidad técnica y jurídica de la futura norma.
Con la aprobación del Consejo de Ministros, el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda será remitido a las Cortes Generales para su tramitación como proyecto de ley y se solicita la tramitación parlamentaria por el procedimiento de urgencia del Proyecto, para dar cumplimiento al compromiso de España con la Comisión Europea, al formar parte la futura Ley de Vivienda de las reformas e hitos del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR).
Se trata de una norma pionera en la actual etapa democrática, que refuerza el ejercicio del derecho constitucional ofreciendo instrumentos efectivos a las Administraciones territoriales competentes para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, respondiendo de un modo especial a aquellas personas y hogares que tienen más dificultades de acceso, con un particular enfoque en aquellos ámbitos en los que existe una mayor tensión en el mercado.
Se pueden destacar los siguientes aspectos:
• Constituye, por primera vez en la actual etapa democrática, la elaboración por parte del Estado de una norma con rango de Ley que desarrolla el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, ofreciendo instrumentos efectivos a las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos para impulsar una oferta asequible para todas las personas y hogares, en el conjunto de España.
• Con la nueva Ley se promueve la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizando siempre, al menos, un periodo de treinta años y una reserva de suelo para vivienda en alquiler asequible. Además, con la nueva regulación no se podrá volver a enajenar el parque público de vivienda social, considerándose un patrimonio permanentemente sujeto a protección.
• Conforma un marco que ofrece seguridad jurídica a todos los operadores, públicos y privados, favoreciendo el incremento de la oferta de vivienda asequible incentivada, delimitando la función social de derecho a la propiedad de vivienda, y asegurando la colaboración de los grandes tenedores de vivienda, especialmente en zonas sujetas a mayor tensión en los precios.
• Se establece la declaración de zonas de mercado residencial tensionado a través de criterios objetivos, con objeto de aplicar un plan de medidas efectivas para favorecer en estas zonas el acceso a la vivienda, y mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de vivienda, además de ventajas fiscales para fomentar el alquiler asequible y evitar la vivienda vacía.
• La nueva regulación mejora los procedimientos en situaciones de vulnerabilidad, para ofrecer soluciones desde las Administraciones Públicas a aquellos hogares que están sujetos a mayores dificultades, salvaguardando el legítimo derecho de propiedad y mejorando la coordinación con todos los servicios sociales y programas de ayuda en materia de vivienda.
• Se refuerza la actuación del Estado en materia de vivienda y rehabilitación, a través de planes plurianuales y basada en la cooperación interadministrativa, asegurando la participación de todos los agentes sociales y económicos en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda, pero respetando las competencias que corresponden a las Comunidades Autónomas y a los Ayuntamientos.
• Finalmente, la Ley ofrece más garantías en la compra y alquiler de vivienda, estableciendo una serie de información básica de las condiciones de la operación y características de la vivienda, y se mejora la información sobre las políticas públicas de vivienda, para dar a conocer todos los programas y servicios de acceso a una vivienda.
Principales novedades de la futura Ley
El Anteproyecto de Ley incluye importantes medidas e instrumentos para alcanzar los objetivos de mejora del acceso a la vivienda, destacando las siguientes novedades:
1.Con la futura Ley no se podrá volver a enajenar el parque público de vivienda social, que será considerado como un patrimonio permanentemente sujeto a protección. Para ello, el Anteproyecto establece una estricta regulación de los parques públicos, evitando que vuelvan a repetirse operaciones de venta del parque público de vivienda a fondos de inversión por parte de algunas Administraciones territoriales.
2.Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizando siempre, al menos, un periodo de treinta años.Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.
3.Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo.Se trata de un novedoso concepto que se suma a la vivienda protegida como mecanismo efectivo para incrementar la oferta de vivienda a precios asequibles, favoreciendo la participación del sector privado y del tercer sector a través de la instrumentación de beneficios de carácter urbanístico y fiscal, entre otros.
4.El derecho a una vivienda digna y adecuada debe ejercerse en condiciones asequibles, comprometiendo a todos los poderes públicos.Se desarrolla y refuerza el concepto de vivienda digna y adecuada recogido en el artículo 47 de la Constitución Española, para asegurar el compromiso de los poderes públicos para hacerlo efectivo, incorporando en el concepto aspectos como el de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, utilización de energías renovables o acceso a redes de suministros básicos, para responder a las necesidades de residencia de los hogares en condiciones asequibles.
5.Se define un estatuto jurídico de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda, delimitando su función social. Se aprueba, por primera vez a nivel estatal, un marco jurídico del derecho a la vivienda que establece un conjunto de derechos y deberes de carácter general, y un estatuto de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda, delimitando la función social siguiendo el mandato constitucional.
6.Declaración de zonas de mercado residencial tensionado, con objeto de aplicar medidas efectivas para favorecer el acceso a la vivienda.Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado, estableciéndose en la norma estatal un procedimiento de declaración basado en criterios objetivos que determinará la aplicación de diferentes medidas encaminadas a equilibrar y minorar los precios del alquiler en tales zonas.
7.Definición de grandes tenedores con carácter general y deberes de información y colaboración en zonas de mercado tensionado.Se introduce en la Ley estatal una definición de carácter general del concepto de “gran tenedor”, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros. Sobre esta definición, en «zonas de mercado residencial tensionado» podrán establecerse criterios adicionales debidamente motivados.
8.Mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de vivienda.
- Se establecen nuevos mecanismos de contención y bajada de precios, a través de la mejora del marco fiscal, presupuestario, o de gestión patrimonial, y de regulación en áreas declaradas como de mercado residencial tensionado, con el objetivo de:
- La incorporación de más viviendas al mercado del alquilercomo vivienda habitual en estas zonas, para equilibrar el mercado.
- La contención y reducción de la renta, impidiendo los incrementos abusivos e incentivando bajadas en el alquiler a través de un tratamiento fiscalmente favorable.
- Seestablece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pudiera intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de esas zonas. Así, como consecuencia de la declaración del área de mercado residencial tensionado se activarán las siguientes medidas:
- Para las viviendas arrendadas, se establece la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
- En nuevos contratos de arrendamiento de viviendas ya arrendadas, a nuevos inquilinos, se establece la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general, a la renta del contrato anterior (con el incremento del IPC correspondiente), permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos establecidos en el Anteproyecto de Ley.
- Cuando el propietario sea una persona jurídica gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. No obstante, se establece un período de 18 meses desde la aprobación de la ley para la aplicación de esta limitación referida a sistema de índices de referencia, a fin de que la administración estatal establezca un sistema que pueda ser utilizado para estas limitaciones en los precios del alquiler en zonas tensionadas.
9.Creación de un entorno fiscal favorable para la reducción de los precios del alquiler y el incremento de la oferta a precio asequible. Se establece una mejora de la regulación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Para ello, se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse en función de los siguientes criterios:
10.Definición de vivienda vacía y modulación del recargo del IBI.Se introduce una definición clara para que los Ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal. Asimismo, se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.
11.Mejora de la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad.Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.
Se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.
12.Impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado.Se establece un porcentaje mínimo del 50 por ciento para vivienda protegida en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. Asimismo, se clarifica la posibilidad de que la legislación urbanística pueda establecer una reserva del 30% en suelo urbanizado, debiendo articular las administraciones urbanísticas los mecanismos de compensación que sean pertinentes a los afectados, sin que ello implique el establecimiento de la obligación de implantar esta medida a las Comunidades Autónomas.
13.Se refuerza la actuación estatal en materia de vivienda y de rehabilitación, a través de planes plurianuales, basados en la cooperación interadministrativa.Se regula la actuación pública en materia de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana a través de la regulación, financiación, y planificación necesaria para garantizar su acceso a precios asequibles, así como para favorecer la conservación y mejora del parque de viviendas y de los entornos residenciales. Se define el marco general de colaboración y cooperación entre Administraciones Públicas en materia de vivienda, como estrategia clave para conseguir los fines de esta política, a través de los principales órganos de cooperación: Conferencia Sectorial, Comisión Multilateral y Comisiones Bilaterales.
14.Se establece la creación del Consejo Asesor de Vivienda, para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda.Será un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado para la programación de las políticas públicas de vivienda, que estará integrado por representantes de los distintos Departamentos Ministeriales con competencias relacionadas con la vivienda, asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.
15.Más garantías en la compra o el alquiler de vivienda a través de información básica de las condiciones de la operación y de las características de la vivienda y del edificio.La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, una serie de información básica, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra.
16. Más información y transparencia en las políticas públicas de vivienda, para conocer todos los programas y servicios útiles para acceder a una vivienda. El Anteproyecto de Ley apuesta por asegurar la transparencia y mejorar la información en diferentes ámbitos, entre los que se puede destacar el de la vivienda pública. Para ello establece la obligación de elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda y una memoria anual en la que se especifiquen las acciones adoptadas para reforzar dicho parque y acomodarlo a la demanda existente.
Derecho a una vivienda digna y adecuada
Con el conjunto de medidas recogidas en el Anteproyecto de Ley se obedece al principio de que el cumplimiento del «derecho a una vivienda digna y adecuada», recogido en el artículo 47 de la Constitución Española, incumbe a todos los poderes públicos sin excepción, que están obligados a cumplirlo en el marco de sus respectivas esferas de competencia.
De esta forma, el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda constituye la respuesta por parte del Estado de la obligación que, en el marco de sus competencias constitucionales, le incumbe en la protección del derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y a su disfrute.
