Madrid. 13/07/2017
Mercado de Madrid
Durante el primer semestre de 2017, según la consultora Aguirre Newman, la contratación bruta de espacios de oficinas ha superado los 270.000 m², destacando el positivo comportamiento de la demanda durante el segundo trimestre del año. La mejora de las expectativas empresariales y el incremento de las operaciones de tamaño medio/grande han contribuido notablemente a la consecución de los resultados obtenidos. Es especialmente destacable el elevado interés de la demanda por aquellos edificios que se han rehabilitado en los últimos meses.
La consultora Aguirre Newman apunta como uno de los datos más característicos del periodo la vuelta al mercado de la promoción de nuevos espacios de oficinas. Se trata de proyectos con un volumen de superficie importante y con elevados estándares de calidad, entre los que destacan, Torre Chamartín (14.000 m²), Julián Camarillo 29-31 (40.000 m²), Madrid Río (26.000 m²) Discovery Building (10.000 m²) o Príncipe de Vergara (11.000 m²). Continúan por otro lado las rehabilitaciones de edificios ya existentes, actualmente al menos 300.000 m² en proceso de rehabilitación, lo que va a contribuir a mejorar sensiblemente la calidad del parque de oficinas de Madrid.
En el periodo analizado, según los datos aportados por Aguirre Newman, la disponibilidad ha continuado descendiendo en el conjunto del mercado. El importante volumen de nueva oferta disponible que ha entrado en los últimos meses en el mercado, como consecuencia principalmente de la rehabilitación de edificios y la desocupación de segunda mano, ha impedido un ajuste mayor de la disponibilidad especialmente dentro de la M-30. A cierre del primer semestre del año, la cifra de desocupación para ocupación inmediata se acerca al 1.400.000 m², lo que representa aproximadamente un 11% sobre el total del stock.
Según la consultora Aguirre Newman, durante el primer semestre del año 2017, los buenos datos de contratación, el descenso en la disponibilidad y la mejora en la calidad de los inmuebles, ha hecho que el crecimiento de las rentas ganase impulso. En el Centro del Distrito de Negocios, tras cuatro años consecutivos de subida moderada en la renta de alquiler, la misma se ha acelerado hasta niveles medios de 28,74 euros/m²/mes, llegando a firmarse varios contratos por encima de los 35 €/m²/mes. La subida se ha dado igualmente en mercados periféricos, donde las rentas han manifestado un comportamiento positivo.
En cuanto a las perspectivas para el conjunto del año 2017, se prevé que la demanda continúe con su buen comportamiento, mejorando el registro del año 2016, hasta superar los 500.000 m² de contratación bruta. Los precios medios de alquiler seguirán incrementándose en el Distrito de Negocios, con subidas más suaves en el Resto de la Ciudad y mercados descentralizados. Finalmente, la tasa de disponibilidad seguirá con su tendencia a la baja, debido fundamentalmente al buen comportamiento de la demanda.
Mercado de Barcelona
Según el informe elaborado por la consultora Aguirre Newman, la contratación bruta de oficinas en el mercado de Barcelona ha aumentado en el primer semestre del año 2017 hasta los 207.653 m², lo que supone un incremento del 29% respecto al mismo periodo del año 2016 (1S 2016) y de un 22% con respecto al semestre anterior (2S 2016). El comportamiento de la demanda ha ido mejorando conforme avanzaba el semestre, siendo sustancialmente mejor la segunda parte con 127.000 m² contratados, un 59% por encima de la contratación observada en el primer trimestre.
En los primeros seis meses del año, el stock de oficinas en Barcelona ha crecido mínimamente hasta alcanzar un total de 5.967.703 m². Durante este periodo se ha incorporado únicamente un proyecto en la zona Descentralizada, Torre Marina en BCN Fira District, con 20.800 m². Es en la zona de 22@ donde se va a concentrar, principalmente, la actividad promotora en los próximos años. Hasta el próximo 2018 no está previsto que se incorporen nuevos proyectos, a excepción de un proyecto de 2.750 m² que está previsto que se incorpore al mercado en los próximos meses en la zona de 22@.
El estudio de Aguirre Newman pone de manifiesto que durante el primer semestre del año las rentas medias se han incrementado en todas las zonas analizadas, destacando el crecimiento observado en los mercados del centro de la ciudad, impulsado por una tasa de disponibilidad muy reducida, en niveles inferiores al 2% en el Centro del Distrito de Negocios (CDN). Las rentas máximas en el Centro del Distrito de Negocios alcanzan los 23 euros/m²/mes, mientras que las rentas medias se aproximan a los 18,50 euros/m²/mes.
A lo largo del primer semestre la tasa de desocupación ha ido disminuyendo gradualmente hasta situarse en julio de 2017 en un 8,43%. Actualmente existen 503.000 m² de espacios de oficinas disponibles, habiéndose reducido la disponibilidad en 62.000 m² durante los últimos seis meses. La zona que ha experimentado la mayor disminución de su tasa de disponibilidad ha sido el Centro del Distrito de Negocios (CDN) que se ha situado en el 1,8%. Durante los últimos 18 meses, la tasa de disponibilidad del mercado de Barcelona ha descendido en más de trescientos puntos básicos.
En cuanto al comportamiento del mercado para los próximos meses, Aguirre Newman, prevé que la contratación bruta se pueda consolidar alcanzando los 390.000 m² para el total del año 2017, dados los excelentes resultados de contratación obtenidos en el primer semestre del año y las buenas perspectivas a corto plazo. En referencia al comportamiento de los precios de alquiler, las previsiones para el cierre del año 2017 marcan una tendencia al alza de las rentas medias, sobre todo en aquellas zonas donde la disponibilidad es prácticamente residual, en concreto el Distrito de Negocios (CDN + RDN). En el resto del mercado y especialmente en la zona de 22@, las rentas de alquiler seguirán mejorando su comportamiento en función de los niveles de disponibilidad, la calidad de los edificios y la evolución de la contratación que muestre cada zona.
Mercado de Inversión
El informe de Aguirre Newman señala que durante el primer semestre de 2017, el volumen de inversión ha superado los 1.150 millones de euros en los dos principales mercados, Madrid y Barcelona. Se han llevado a cabo también operaciones de inversión en mercados secundarios como Valencia, Málaga, Sevilla y Granada.
El volumen de inversión alcanzado durante el primer semestre del año se ha repartido prácticamente por partes iguales entre Madrid y Barcelona. Esta situación es inusual al venir representando el mercado de Barcelona, en los últimos semestres, el 30% del volumen total frente al 70% que representa el de Madrid. La actividad inversora en el mercado de Barcelona ha alcanzado en el periodo de análisis su mayor nivel de los últimos 10 años, no pareciendo que las incertidumbres de carácter político hayan afectado al mercado.
Destaca el informe de Aguirre Newman que el número de operaciones realizadas se ha reducido ligeramente respecto al mismo periodo de los dos últimos años. En concreto, en los últimos seis meses se han realizado 26 operaciones de inversión que han supuesto la venta de 37 edificios de oficinas y un Parque Empresarial. Las más representativas han sido la compra por parte de Merlin Properties de la Torre Agbar, rebautizada como Torre Glories, en Barcelona, la venta por parte de BBVA del Portfolio Boston compuesto por 14 edificios, ocho situados en Barcelona, cinco en Madrid y uno en Málaga, y la compra por parte de Tristán Capital y Zaphir Asset Management del complejo de edificios Isla Chamartín, situado en la Calle Manoteras 20 de Madrid.
Como viene siendo habitual, los inversores más activos han sido los fondos de inversión y las Socimis, tanto en volumen total invertido como en número de operaciones. En el caso de las Socimis, se ha observado una mayor actividad en el 1S2017 respecto al mismo periodo del año anterior, dentro la actual política de compras basada en la selección de activos estratégicos.
La compresión en la yield iniciada en la última parte de 2013 en los mercados Prime y a partir de 2014 en el resto de mercados, se ha estabilizado a lo largo de los últimos meses en el mercado de Madrid. En este mercado, será difícil ver en el Distrito de Negocios (CDN y RDN) una mayor contracción en la yield, dado el fuerte ajuste ya producido y su situación en mínimos históricos. Por el contrario, una mejora más acentuada de la contratación y de las rentas, algo que por otro lado ya se está produciendo, podría llevar a mayores ajustes en los mercados periféricos (DEC y OUT). En el caso del mercado de Barcelona, la tasa de rentabilidad inicial ha seguido contrayéndose de forma moderada durante los últimos meses. El mayor margen de ajuste que tiene respecto al mercado de Madrid, el elevado interés que despierta entre los inversores y el positivo comportamiento de la contratación, renta de alquiler y disponibilidad, han seguido presionando la yield a la baja.
La elevada correlación entre la evolución del PIB y el comportamiento del mercado de oficinas nos hace ser muy positivos respecto a la evolución del mercado de inversión, como mínimo hasta el fin de 2018. Aunque las rentas están acentuando su crecimiento, especialmente en el Distrito de Negocios, el potencial crecimiento pendiente, para simplemente acercarnos a niveles máximos, es muy elevado. En este contexto, el mercado inmobiliario español va a seguir ocupando una buena posición desde el punto de vista de la asignación geográfica de capital por parte de los inversores especializados en el sector inmobiliario.
