El mercado residencial español cerró 2025 con señales cada vez más claras de tensión estructural. Es la fotografía que se desprende del último Informe de Estadística Registral Inmobiliaria correspondiente a 2025, pero también la lectura que hacen los profesionales que operan a diario en el mercado. Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices y vocal de Pimec en el Consell Assessor de l’Habitatge de la Generalitat de Catalunya, advierte de que el problema ha dejado de ser coyuntural para convertirse en un desafío estructural.
“Los datos son contundentes, cada trimestre la vivienda se aleja más de las capacidades económicas reales de la población. No estamos ante una simple fase del ciclo, sino ante una emergencia silenciosa que ya está afectando a jóvenes, familias y a la competitividad de nuestras ciudades”, sostiene.
Precios en máximos históricos
El informe de Registradores de España destalla que el precio medio de la vivienda en España alcanzó los 2.354 euros por metro cuadrado, el nivel más alto registrado hasta ahora. En solo tres meses subió un 2,2% y en comparación con el mismo periodo del año anterior el incremento se sitúa en el 9,5%.
Madrid encabeza el ranking con 4.241 €/m², seguida de Baleares con 4.101 €/m². Cataluña se sitúa en 2.779 €/m², consolidando también niveles elevados en comparación con la media nacional. “La vivienda ya no se está configurando como un bien al que acceder en función de tu proyecto vital, sino como un bien escaso al que solo accede quien puede competir en un mercado con una presión creciente”, explica Blanco.
Récord de compraventas, pero fuera de las capitales
A pesar de las dificultades de acceso, el mercado sigue mostrando un volumen de actividad muy elevado. En el conjunto del año, las operaciones alcanzaron las 705.357, máximo de los últimos 17 años. Sin embargo, detrás de este dato se esconde un cambio profundo en el mapa residencial. Según los datos de Vecinos Felices, las capitales de provincia han perdido peso en las compraventas frente al resto de sus provincias, un fenómeno que apunta a un desplazamiento progresivo de la demanda hacia municipios periféricos.
“La gente no deja Madrid o Barcelona porque quiera jardín o teletrabajar desde un pueblo, se va porque no puede pagar lo que cuesta vivir en su propia ciudad”, explica Blanco. En su experiencia gestionando comunidades de propietarios en áreas metropolitanas, observa además otro fenómeno que apenas aparece en las estadísticas: el aumento de compradores que buscan vivienda a 40 o incluso 60 kilómetros de su lugar de trabajo, algo que hace solo cinco años era mucho menos habitual.
“Cada vez vemos más propietarios que compran en segundas coronas metropolitanas y asumen desplazamientos diarios largos porque el diferencial de precio supera los 150.000 euros respecto a la capital”, explica.
“No tenemos suficiente vivienda donde la gente quiere y necesita vivir”
Otro de los elementos que continúa influyendo en determinados mercados es la demanda extranjera. Los datos de Registradores detallan que los compradores internacionales representan el 13,52% del total de operaciones, aunque en algunas provincias el peso es mucho mayor.
“La convivencia entre demanda local y extranjera es positiva, pero cuando la presión internacional supera el 30% en zonas concretas, la población local empieza a quedar fuera del mercado”, advierte Blanco. Para la vocal de Pimec en el Consell Assessor de l’Habitatge de la Generalitat de Catalunya, el principal problema del mercado español es la falta de vivienda disponible allí donde existe mayor demanda.
“No tenemos suficiente vivienda donde la gente quiere y necesita vivir. Mientras la oferta siga siendo tan limitada, veremos precios crecer y familias desplazarse cada vez más lejos, con impacto en movilidad, conciliación e igualdad de oportunidades”, señala.
En su opinión, la única vía para reducir la tensión pasa por impulsar un aumento sostenido de la oferta. “España necesita producir vivienda asequible de forma estable, con colaboración pública y privada, más suelo disponible e incentivos claros. Si no se actúa en esa dirección, la vivienda seguirá convirtiéndose en uno de los principales factores de desigualdad del país”, concluye Blanco.
