Desde que se anunciara públicamente la creación del Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, elaborado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, se han realizado distintas simulaciones de su aplicación tomando como referencia los precios de oferta. Alquiler Seguro, la empresa líder en la gestión integral de viviendas en alquiler en España, con más de 22.000 inmuebles gestionados, quiere complementar estas informaciones con el primer testeo real del índice sobre precio de cierre de contrato de más de 800 viviendas que están actualmente alquiladas en las provincias de: Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Sevilla, Zaragoza, A Coruña, Toledo, Murcia, Las Palmas, Guadalajara y Alicante.
Este análisis concluye que, de media, las viviendas estudiadas están 130€ más caras, es decir, más de un 14%, de lo que indica el índice de precios propuesto por el Gobierno.
EL ÍNDICE PERMITE SUBIR LOS PRECIOS DE ALQUILER
En el caso concreto de 124 viviendas, un 15% de las 852 viviendas analizadas por Alquiler Seguro, sus propietarios podrían subir la renta de alquiler según marca el índice, ya sea porque se ha quedado dentro del rango y no se ha llegado al máximo, o porque el rango mínimo se ha quedado por encima del precio del alquiler actual.
“Esta circunstancia es especialmente llamativa cuando se ha creado un índice con la pretensión de bajar los precios de alquiler, y el resultado de aplicarlo en un 15% de las viviendas es “inflacionista”, permitiendo subir la renta, en casos concretos, en más de 400€ en Málaga o de 600€ en Madrid”, subraya Sergio Cardona, director de estudios y calidad de Alquiler Seguro.
“ Por otro lado”, añade , “el índice muestra, mayoritariamente, que los precios de mercado están por encima de los rangos del índice creado por el Ministerio de Vivienda. En concreto, el 85% de las viviendas analizadas, sus propietarios, deberían bajar de media, al menos, un 18%, lo que supone 167€ de media, atendiendo al rango superior que marca el índice para esas viviendas”.
UN ÍNDICE IMPRECISO, ARBITRARIO Y CON DIVERSIDAD DE RANGOS DE PRECIOS
“La primera conclusión a la que hemos llegado, y que se puede ver a simple vista, es que este índice es muy impreciso, incluso arbitrario, en los rangos de precios que aplica para varios inmuebles que hemos estudiado. Por un lado, el índice plantea rangos menos amplios, con una diferencia de 100€ o 150€, como por ejemplo una vivienda en Badalona que se sitúa entre 534€ y 686€. Y, por otro lado, sorprendentemente salta a rangos muy amplios que van desde 400€ o 500€ de diferencia entre el rango menor y el mayor, como es el caso de una vivienda en Sabadell, para la que el índice plantea un rango de 727€ hasta 1.215€, una diferencia de 488€”, afirma Sergio Cardona.
RANGOS INFERIORES DE PRECIO POR DEBAJO DE PRECIOS DE HACE 10 AÑOS
“Otra de las características anómalas que hemos detectado en el índice de precios”, advierte Sergio Cardona , “es que, en provincias como Barcelona y Madrid, el índice plantea, en muchas viviendas, rangos de precios mínimos en 300€ y 400€. Y ya no solo es raro fijar esos precios hoy día, sino que, rastreando en nuestro histórico de alquileres, esas rentas hace diez años no existían, y no había entonces problemas de oferta, ni crisis con los precios de alquiler. Plantear un alquiler en Madrid o Barcelona por 400€, lo único que consigue es desalentar al propietario particular y que abandone el alquiler”.
Por ejemplo, destaca Cardona , “hemos visto el caso concreto de una vivienda en Hospitalet, alquilada actualmente en 900€, y que según el índice nos ofrece un rango mínimo de 386€ y un rango máximo de 482€. Estas diferencias de precios desalientan claramente a los propietarios”.
LAS PARADOJAS DEL ÍNDICE DE PRECIOS EN DOCE PROVINCIAS
MADRID
Alquiler Seguro ha comparado 587 viviendas que actualmente están alquiladas en la provincia de Madrid, con el índice de precios del Gobierno. El resultado es que las viviendas que deben ajustar su precio a la baja suponen el 87%, con 167€ de media y el porcentaje de viviendas cuya renta actual queda por debajo de lo que establece el índice es del 13%, y podrían subir el precio hasta 83€ de media.
El amplio rango de precios que ofrece el índice en Madrid llega a ser de 654,51€ en el caso de una vivienda en el distrito de Fuencarral, con un importe mínimo de 1.664,8€ y un máximo de 2.319,3€.
BARCELONA
En las 91 viviendas analizadas en la provincia de Barcelona, la aplicación del índice arroja datos contradictorios respecto del objetivo que persigue: por un lado, el 13% de las viviendas alquiladas y gestionadas por Alquiler Seguro podría subir la renta 96€ de media. Por otra parte, un 87% deben bajar el precio 206€ de media.
En este caso la máxima diferencia entre el precio mínimo y el máximo que propone el índice es 488,32€, en el caso de una vivienda en el distrito de La Creu Alta, en Sabadell. Por debajo, el alquiler de esta vivienda podría costar 727,03€ y como máximo 1.215€.
VALENCIA
El 7% de los alquileres de la provincia de Valencia podrían incrementar su precio hasta en 276€ de media según el índice. El 93% de viviendas que deben bajar la renta tendrían que hacerlo hasta en 197€ de media.
El rango de precios una vez aplicado el índice alcanza en algunos casos los 555,75€, como sucede con una vivienda del Distrito de Campanar, con un mínimo de 1.153,07€ y un máximo de 1.655,75€.
ALICANTE
En Alicante, un 31% de viviendas podrían alquilarse 16€de media más caras, mientras que el 69% de ellas deben bajar la renta 125€ de media.
El rango de precios en esta provincia es un poco más moderado que en las anteriores, pero aun así encontramos diferencias de hasta 269,59€, en Villajoyosa, por ejemplo. En este caso el precio mínimo es de 336,49€ y el máximo de 606,08€.
SEVILLA
La proporción de viviendas sevillanas que quedan por debajo del índice es especialmente alta, un 33%. En estos casos podrían subir el precio 96€ de media. El 66% de viviendas que deben bajarlo, tendrán que hacerlo hasta 108€ de media.
En esta provincia encontramos un rango con diferencias de 228€, como sucede en una vivienda del barrio de San Julián, en el distrito centro. El precio mínimo es de 619€ y el máximo de 848€.
MÁLAGA
En el caso de esta provincia andaluza, nos volvemos a encontrar con que un 6% de las viviendas analizadas podrían incrementar su precio 230€ de media, mientras que el 94% restante deben bajarlo en una media de 170€.
Málaga es uno de los mercados más activos en los últimos años y una de las zonas donde más se han incrementado los precios. La gran amplitud de rango que ofrece el índice en esta provincia ofrece ejemplos como una vivienda del distrito este, donde la diferencia entre el precio inferior: 998€, y el superior: 1.540€, es de 542€.
MURCIA
En el caso de Murcia, el 71% de los propietarios deben bajar la renta hasta 74€ de media, sin embargo, el 29% restante podrían subirla 67€ de media.
La diferencia entre el precio máximo y mínimo del índice en el caso de Murcia es menos acusada (147,5€), como por ejemplo una vivienda de Cartagena, donde al rellenar los datos del índice, ofrece un mínimo de precio de alquiler de 330,7€ y un máximo de 478,2€.
A CORUÑA
El 17% de las viviendas de esta provincia gallega, una vez aplicado el índice, podrían subir su renta 19€ de media, mientras que el 83% deben bajarla hasta 123€.
En esta provincia gallega, la aplicación del índice da como resultado intervalos de precios con una diferencia de hasta 143€, como es el caso de una vivienda en el centro de la ciudad.
ZARAGOZA
Esta provincia aragonesa, como la anterior, arroja una alta proporción de alquileres que, según el índice, podrían ser más caros de lo que son. En concreto, un 43% de viviendas podrían tener un precio 66€ de media superior. En el caso de aquellas que deben bajar su renta, un 57% debería ajustarlo hasta 80€ de media por debajo.
En la capital aragonesa el mínimo para un piso en el distrito de La Jota es de 696,3€ y el máximo de 907,3€, por lo tanto el índice propone un rango de precios con una diferencia que llega a los 210,9€.
TOLEDO
Esta provincia de Castilla-La Mancha arroja un 27% de alquileres que podrían encarecerse 11€ de media tras la aplicación del índice. El 73% de viviendas tendrían que abaratarse hasta 84€.
El rango de precios en esta provincia presenta una diferencia similar a la anterior, 216,2€ entre su mínimo de 576,9€ y su máximo de 793,08€, para un piso del distrito Avda. Europa-San Antón.
GUADALAJARA
En esta provincia, el importe medio que se podría subir la renta es de 160€, y lo podrían hacer el 15% de las viviendas. En cuanto bajar el precio, un 85% de los propietarios dejarían de percibir de media 103€.
El índice de precios vuelve a generar situaciones muy imprecisas en el caso de esta provincia, pues encontramos diferencias de casi 400€ (391€), como es el caso de una vivienda en el distrito de San Roque- La concordia. El precio mínimo al que se podría alquilar es 656,7€ y el máximo de 1.048€.
