El mercado de oficinas en España cerró 2025 con una inversión total de 2.626 millones de euros en total y 2.107 sin incluir cambios de uso, lo que supone acercarse a niveles propios de un mercado estabilizado tras el ajuste provocado por la subida de los tipos de interés, según la última edición del informe Office Pulse de Savills. Para 2026, Savills prevé que el mercado alcance los 3.000 millones de euros destinados a oficinas, ya en línea con la media de la serie histórica, consolidando la vuelta del inversor a esta clase de activo.
“Estamos en un buen momento, con una dinámica positiva tanto desde el punto de vista del usuario como del inversor, que vuelve a mirar a las oficinas con interés en un contexto macroeconómico favorable y con unos fundamentos de demanda sólidos que traen de vuelta los procesos abiertos de venta tras confirmar la liquidez del mercado”, señala Hipólito Sánchez, director ejecutivo de oficinas en Savills.
Madrid cerró el ejercicio con 1.346 millones de euros destinados a uso puro de oficinas, el doble frente al año anterior, y 461 millones destinados a cambio de uso, reduciendo su peso en el total. La actividad se concentró mayoritariamente en el centro de la ciudad, aunque cerca de la mitad de las operaciones tuvieron lugar en submercados fuera de la M-30, reflejando una mejora general de la liquidez.
En Barcelona, la inversión alcanzó los 721 millones de euros, un 47% más que en 2024, situándose muy cerca de su media histórica en torno a 800 millones de euros al año. Si bien el 27% corresponde a la mega-operación del edificio Garden, Savills destaca la tendencia hacia operaciones de mayor tamaño y un claro predominio de perfiles core y core plus, así como la recuperación de la actividad en 22@, que con cinco operaciones alcanza el 85% del volumen en nuevas áreas de negocio tras un 2024 prácticamente nulo.
El buen comportamiento del mercado de usuarios es uno de los principales motores de la recuperación de la actividad inversora en 2025. La demanda se mantuvo estable a lo largo del año, con un reparto equilibrado entre trimestres y una clara preferencia por edificios de calidad, bien ubicados y con servicios.
Las rentas en Madrid ya suben en todas las zonas
El mercado de oficinas de Madrid cerró 2025 con una contratación total superior a los 550.000 m², por encima de la media histórica y muy próximo a las cifras de absorción bruta del año pasado. La demanda se mantuvo activa durante todo el ejercicio, aunque limitada por la falta de producto de calidad disponible en área urbana, donde la demanda es más fuerte.
La tasa de disponibilidad se sitúa en mínimos históricos dentro de la M-30 con un 2,43%, mientras la disponibilidad en el mercado total bajó hasta el 8,68%, ejerciendo una presión al alza sobre las rentas que ya se extiende a todas las zonas de oficinas.
“La demanda existe y cada vez es más exigente, busca calidad, ubicación y servicios, pero el principal reto del mercado de Madrid está en el lado de la oferta, con una disponibilidad muy reducida en las mejores zonas y un nivel de destrucción de stock al que debemos estar atentos. Las empresas están compitiendo por los mejores espacios y localizaciones incluso en operaciones de pre-let cerradas en edificios que se entregarán a 18 meses”, explica Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas en Savills.
En 2025 las rentas máximas alcanzaron cifras de 46 €/m2/mes, con una clara tendencia ascendente en el distrito de negocios y área urbana, las rentas también han subido en los mejores edificios de la periferia de la capital.
El 22@ lidera en contratación en Barcelona
Barcelona registró en 2025 una contratación total de 323.000 m², un 12% más que el año anterior y por encima de la media histórica. El dinamismo del mercado se concentró principalmente en las nuevas áreas de negocio, con especial protagonismo del 22@, que concentró 132.000 m², recuperando su estatus de zona líder en absorción de oficinas en la ciudad con el 42% del total.
“El 22@ ha sido la estrella del año, situándose en niveles de 2019. Con este nivel de absorción actual, y la disminución de la actividad promotora en la zona, la tasa de disponibilidad puede bajar más rápido de lo previsto. Los sectores tech, formación y también el sector público han sido los protagonistas de las grandes operaciones en esta zona”, señala Natalia Montal, directora asociada de Oficinas Leasing en Savills Barcelona.
La tasa de disponibilidad total en Barcelona se situó en el 10,5%, con un descenso notable en el 22@, donde pasó del 26,6% al 20,5% en el último año. En paralelo, la falta de oferta en el centro de la ciudad y en el prime CBD continúa presionando las rentas al alza, donde las rentas teóricas alcanzan máximos 25,5 €/m2/mes y de 31 €/m2/mes respectivamente, mientras que en las nuevas áreas de negocio estas se mantienen más estables.
