El 78% de las transacciones inmobiliarias realizadas en España durante 2022 tuvo como destino la reposición según los datos recogidos por la compañía Alfa Inmobiliaria, a través de sus 115 oficinas operativas en España.
Una familia tiene, de media, tres viviendas en su vida según todas las estadísticas. “La primera de ellas es la que adquirimos al independizarnos; la segunda, aquella a las que nos mudamos para adaptarnos a la llegada de los hijos; y la última, la que generalmente se adquiere cuando los hijos se marchan de casa, y se opta por cambiar a una vivienda más pequeña, más céntrica, o en una localidad mejor valorada para pasar los años de jubilación”, afirma Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.
Dos de las anteriores viviendas, pertenecen a lo que en el sector se denomina “mercado de reposición”. Viviendas que sustituyen, por uno u otro motivo a una propiedad anterior. “En un país de propietarios como el nuestro, este tipo de comprador, además de ser el mayoritario, se beneficia de dos ventajas importantes”, añade Duque. De una lado, pueden aprovechar las ventajas fiscales que existen para aquellas personas que adquieren una nueva propiedad en los dos años inmediatamente posteriores a la venta. “Cuando una persona vende su vivienda habitual está exenta del pago de impuestos (IRPF) por esas ganancias patrimoniales, siempre y cuando invierta el dinero obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual”, añade este directivo. Además, “estos compradores se benefician de que los bancos suelen ver este tipo de operaciones con buenos ojos” añade. En definitiva, las familias con ingresos estables, que sustituyen una vivienda por otra, tienen más posibilidades de acceso a la financiación que la mayor parte de los jóvenes que, por lo general, cuentan con trabajos menos estables, sueldos bajos, y una importante dificultad para ahorrar y acceder así a un préstamos hipotecario.
Cuál es el perfil de este comprador:
El perfil medio del comprador de vivienda de reposición es un individuo, o una pareja, situados entre los 35 y 45 años, que venden su casa generalmente para adquirir otra más grande, más céntrica o más cómoda. Por esta razón valoran enormemente cuestiones como el precio y la zona en la que está ubicado, los materiales de construcción -tanto de la fachada como del interior de la vivienda-, la distribución de los espacios, la estética de las zonas comunes, el acceso al portal, el confort térmico y acústico, la luminosidad o la existencia de zonas de esparcimiento como jardín o piscina comunitario.
Otro de los aspectos que más valora el comprador actual de vivienda de reposición es la antigüedad de las casas, -las más demandadas son las construcciones que oscilan entre los 6 y 20 años-, y que esta esté ubicada en el mismo barrio o zona en la que se ha viviendo. O, por el contrario, que suponga la oportunidad de dar un giro a sus vidas. De este total de operaciones, “observamos un reparto 80/20% entre las viviendas de reposición de segunda mano y de nueva construcción” añade Duque.
Determinadas ciudades como Madrid, Valencia, Málaga, Sevilla, Palma y, en menor medida Barcelona, tienen más demanda que oferta, y esto está disparando los precios, a pesar de la incertidumbre existente sobre la economía nacional, y mundial. Los motivos, para el directivo de Alfa Inmobiliaria son claros: “desde hace aproximadamente 15 años sufrimos una importante escasez de obra nueva. Ante esta situación, no es complicado alcanzar las cifras que ya se están barajando, de que el mercado de la reposición crezca este entre un 9 y un 11% en las principales capitales españolas”.
Lo que no está tan claro es que las pequeñas capitales de provincia se recuperen, ya que la tendencia es que siga aumentando la concentración de la población en las grandes ciudades, y esto puede representar un gran problema en un futuro no muy lejano.
