El Gobierno ha aprobado este martes el mayor paquete de medidas en materia de vivienda de los últimos meses, con iniciativas que van desde la ampliación de la protección frente a los desahucios hasta 2030 hasta la regulación de los alquileres de temporada y habitaciones o la limitación de determinadas operaciones de inversión. Para el Personal Shopper Inmobiliario de referencia a nivel nacional, Iñaki Unsain, el denominador común de todas ellas es que siguen intentando resolver la crisis de acceso a la vivienda actuando sobre propietarios, inversores e inmuebles ya existentes, mientras el problema estructural de la falta de oferta continúa sin resolverse.
Para el director general de ACV Gestión Inmobiliaria el paquete normativo vuelve a centrarse en intervenir la oferta existente sin abordar de forma decidida la falta de vivienda disponible. «La vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas del país, pero seguimos intentando solucionarlo actuando sobre los propietarios, los contratos y las viviendas que ya existen. La Administración debe asumir su responsabilidad, generar vivienda asequible y aumentar la oferta de forma estructural«, afirma el experto.
La protección de las personas vulnerables no puede recaer en el propietario
Uno de los principales puntos de los decretos es la ampliación de la protección frente a determinados desahucios para personas en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional. Para Unsain, proteger a quienes atraviesan dificultades económicas es una obligación social, pero la solución no puede descansar exclusivamente sobre los propietarios privados.
«Proteger a las personas vulnerables es imprescindible, pero no se puede convertir al pequeño propietario en la alternativa habitacional que la Administración no ha sido capaz de ofrecer. Muchos propietarios son familias o ahorradores que también pueden necesitar recuperar su vivienda o contar con esos ingresos«, explica el PSI.
El experto insiste en que la respuesta ante una situación de vulnerabilidad debe proceder de los recursos públicos y del parque residencial de las administraciones. «Si una persona no puede asumir el alquiler o se encuentra en una situación de especial dificultad, la solución debe ser facilitarle una vivienda pública o asequible. La protección social debe recaer en las administraciones, no trasladarse de forma permanente a los propietarios particulares«, sostiene.
Más regulación sobre la vivienda ya existente
Además de la protección frente a los desahucios, el nuevo paquete normativo regula los alquileres temporales y por habitaciones, impulsa la renovación automática de contratos y permite la prórroga de numerosos arrendamientos que finalicen antes de finales de 2028. También incorpora limitaciones sobre determinadas operaciones de inversión residencial.
Para Unsain, el denominador común de todas estas medidas es que actúan sobre la vivienda ya disponible en el mercado, mientras la oferta sigue siendo insuficiente. “La intención puede ser positiva, pero seguimos viendo una estrategia basada principalmente en regular, limitar o intervenir las viviendas existentes. El problema de acceso a la vivienda no se resolverá dificultando determinadas operaciones, sino generando más oferta residencial«, señala.
Más inseguridad puede significar menos viviendas en alquiler
Para Unsain, uno de los principales riesgos del nuevo marco regulatorio es el mensaje que transmite a quienes están valorando poner una vivienda en alquiler o invertir en el mercado residencial.
Aunque algunas medidas persiguen mejorar la protección de los inquilinos, el experto considera que el aumento constante de obligaciones, limitaciones e incertidumbre puede provocar que parte de los propietarios retiren sus viviendas del mercado o descarten nuevas inversiones.
«El problema no es únicamente económico. También importan la seguridad jurídica, la capacidad de recuperar una vivienda cuando se necesita y la confianza en las reglas del juego. Si la percepción es que cada nuevo decreto reduce la capacidad de decisión del propietario, muchos optarán por no alquilar o por buscar alternativas fuera del mercado residencial tradicional«, advierte.
A juicio del experto, este efecto puede perjudicar precisamente a quienes buscan vivienda, ya que una menor oferta incrementa la competencia entre los potenciales inquilinos y dificulta el acceso de los perfiles con menos recursos.
Unsain considera también preocupantes los mensajes dirigidos al ámbito de la inversión inmobiliaria en un momento en el que España necesita aumentar su parque residencial. «España necesita más viviendas, no menos incentivos para desarrollarlas. Cuando el mensaje que recibe el mercado es que cada vez habrá más limitaciones, más incertidumbre o más restricciones, el resultado suele ser una menor inversión y, en consecuencia, menos oferta disponible para los ciudadanos«, afirma.
El problema de fondo sigue siendo la falta de oferta
Para Iñaki Unsain, la principal carencia de los decretos es que vuelven a concentrarse en la regulación del mercado existente en lugar de acelerar de forma decidida la creación de nuevas viviendas. «La única solución estructural es aumentar la oferta. Hace falta desarrollar suelo, reducir los plazos urbanísticos, construir vivienda pública y asequible e impulsar la colaboración público-privada«, asegura.
En este sentido, el experto recalca que las políticas de protección social y el incremento de la oferta deben avanzar conjuntamente. «No se trata de elegir entre proteger a las personas vulnerables o respetar la propiedad privada. La Administración debe hacer ambas cosas. Sin una estrategia ambiciosa para aumentar el número de viviendas disponibles, seguiremos actuando sobre las consecuencias en lugar de sobre las causas del problema«, sostiene.
Además, Unsain considera relevante que el Gobierno haya solicitado la convalidación urgente de ambos decretos en el Congreso apenas unos días después de su aprobación, reflejando la trascendencia política de unas medidas que seguirán marcando el debate sobre la vivienda en los próximos meses.
«La prioridad debería ser construir más, agilizar el desarrollo de suelo, aumentar el parque público y favorecer la colaboración público-privada. Sin oferta suficiente, cualquier medida regulatoria tendrá efectos limitados y puede incluso agravar el problema«, sentencia el Personal Shopper Inmobiliario.
