El mercado inmobiliario mantendrá su dinamismo en 2025, aunque la escasez de oferta en el sector seguirá siendo el factor clave que influirá en su desarrollo, tanto en compraventa como en alquiler. La limitada disponibilidad de viviendas y la lenta construcción de nuevas propiedades dificultarán la absorción de la creciente demanda, lo que seguirá ejerciendo presión sobre los precios y complicando el acceso a la vivienda tanto para compradores como para inquilinos. Estas son algunas de las conclusiones del III Solvia Market View 2024, estudio trimestral sobre las tendencias del sector residencial elaborado por la firma inmobiliaria, en el que la compañía prevé un aumento de entre el 5% y el 7% en el precio de la vivienda al finalizar el año -lo que supone un ligero aumento respecto a la previsión anterior- y una tendencia que se moderaría ligeramente en 2025, con un crecimiento de entre el 4% y el 5%.
Según este análisis, entre julio y septiembre, el valor promedio de los inmuebles residenciales se situó en 2.114 €/m2, lo que supone una subida del 2,8% frente al trimestre anterior y un aumento del 7,1% en comparación con el mismo periodo de 2023, reflejando, así, una continua tendencia al alza en los precios de las propiedades. En el segmento de nuevas construcciones, se observó un crecimiento interanual del 4,9%, alcanzando un precio medio de 2.254 €/m2, mientras que en comparación con el trimestre anterior, el avance fue más leve, del 1,1%. Por otro lado, el coste de los inmuebles usados se situó en 2.080 €/m2, con un incremento trimestral del 3,3% y un aumento del 7,5% respecto al mismo periodo del año anterior.
“El sector inmobiliario está mostrando un gran dinamismo y la demanda continúa siendo muy sólida. Sin embargo, la oferta se está viendo reducida a mínimos por la baja producción de vivienda de obra nueva y por la reducción del producto existente, lo que está llevando a un inevitable tensionamiento de los precios que, en línea con la afirmación de organizaciones como el Banco de España, en ningún caso se traducirá en una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, la clave está en conocer el horizonte temporal en el que se prolongará esta tendencia, que dependerá fundamentalmente del stock de vivienda y de la evolución de la economía, así como de los primeros frutos de la colaboración entre todos los actores del sector público y privado para construir un mercado más accesible”, señala Juan Ramón Prieto, director de Operaciones de Solvia.
Las Islas Baleares, Guipúzcoa y la Comunidad de Madrid se mantuvieron como las provincias más caras, con precios superiores a los 3.000 €/m2. En cuanto a las variaciones trimestrales, Cuenca destacó con un notable aumento del 26,3%, mientras que Asturias, Cáceres y Albacete vieron incrementos de entre el 9% y el 12,5%. En cambio, provincias como Soria, Las Palmas, Navarra y Córdoba experimentaron descensos de entre el 6,8% y el 19,9%. A nivel interanual, 43 territorios registraron subidas de precios, destacando Cuenca con un impresionante crecimiento del 22,8%. Huesca y Segovia también tuvieron aumentos significativos, con un 18% y un 16,9%, respectivamente.
En cuanto a los precios en las dos principales urbes de España, en la capital, el coste medio se situó en 3.895 €/m2, lo que supuso un crecimiento del 1,6% frente al trimestre anterior y un avance interanual del 4%. Los mayores incrementos trimestrales de Madrid se registraron en los distritos de Chamberí, Moratalaz y Usera, donde los precios subieron más del 3%.
Por su parte, Barcelona experimentó un aumento trimestral del 2% en el precio de la vivienda en el tercer trimestre, alcanzando los 3.849 €/m2. A nivel interanual, el crecimiento fue del 5%, por encima del 4,2% registrado en el trimestre anterior. Los distritos con mayores subidas fueron Sant Andreu, Sant Martí y L’Eixample, con incrementos trimestrales que oscilaron entre el 1,6% y el 3,3%.
Las operaciones de compraventa registrarán un aumento de entre el 2% y el 3% en 2025
En el tercer trimestre de 2024, se llevaron a cabo 166.609 operaciones de compraventa, lo que representa un notable aumento del 13,9% en comparación con el trimestre anterior y un crecimiento del 18,9% en relación con el mismo periodo de 2023. En el conjunto del ejercicio, el total de compraventas acumulado alcanzó las 464.358 operaciones, un 2,5% más que las 453.167 registradas en los primeros nueve meses de 2023, reflejando así que la demanda cada vez es más fuerte.
“Previsiblemente, 2024 cerrará con un crecimiento interanual moderado en el volumen de transacciones, estimado entre un 2% y un 3%. Una tendencia que anticipamos que se mantendrá en 2025, debido, principalmente, a un entorno de acceso al crédito más favorable y a una mejora general de la situación macroeconómica”, indica Juan Ramón Prieto, director de Operaciones de Solvia.
En cuanto a las ventas de viviendas nuevas, se registraron un total de 32.692 unidades, lo que equivale al 19,6% del volumen total de transacciones, y muestra un crecimiento del 12,1% en comparación con el trimestre anterior y un aumento del 29,8% respecto al mismo periodo de 2023. Por su parte, las transacciones de propiedades de segunda mano ascendieron a 133.917, representando el 80,4% del total de ventas. Este segmento experimentó una subida del 14,4% en términos trimestrales, y del 16,5% a nivel interanual.
Solo las provincias de Soria y Málaga mostraron descensos trimestrales, con caídas del 32,3% y del 0,8%, respectivamente. Por el contrario, regiones como Salamanca, Segovia, Guipúzcoa y A Coruña destacaron con incrementos superiores al 20%, reflejando un notable dinamismo en diversas partes del país. A nivel interanual, únicamente Soria y Huesca registraron caídas en las transacciones, mientras que Ciudad Real y Vizcaya sobresalieron con los mayores aumentos, del 45,4% y el 43,3%, respectivamente.
Coincidiendo con esta tendencia, la contratación de hipotecas también ha aumentado. En el tercer trimestre de 2024, se formalizaron 109.220 créditos hipotecarios, un 17,1% más que en el periodo comprendido entre abril y junio, y un 20,2% por encima del mismo periodo de 2023, cuando se contabilizaron 90.858. En el cómputo de 2024, se han registrado 311.431, lo que supone un incremento del 6% respecto a las 293.821 llevadas a cabo en los nueve primeros meses de 2023. La reducción de los tipos de interés ha impulsado este crecimiento, permitiendo a muchas familias y compradores acceder a mejores condiciones.
El importe medio de la cuota hipotecaria mensual fue de 749 euros, lo que supone un aumento del 3,4% respecto al trimestre anterior y del 5,5% en comparación con el mismo periodo de 2023. En cuanto a los tipos de interés, los préstamos a tipo fijo siguen siendo los más demandados, representando el 62,4% del total, frente al 56,7% del trimestre anterior y el 56,3% de los primeros meses de 2024.
Los permisos de obra nueva repuntarán hasta un 8% para finales de 2024
De acuerdo con el III Solvia Market View 2024, entre julio y septiembre se emitieron un total de 31.763 licencias para la construcción de nuevas viviendas, lo que refleja una caída del 3,7% en comparación con los tres meses previos, pero un positivo crecimiento del 29,1% frente al mismo periodo de 2023. En el conjunto de 2024, se han contabilizado 95.008 visados, un 17,2% más que las 81.054 registradas en los nueve primeros meses de 2023.
“Este avance en la emisión de permisos ayudaría a aliviar la escasez de viviendas, reducir la presión sobre los precios y mejorar la oferta disponible. Sin embargo, y aunque son muy buenas noticias, el sector continúa enfrentando desafíos importantes, como la inestabilidad normativa, la falta de suelo para urbanizar y la escasez de mano de obra cualificada. A pesar de todo, esperamos que los visados de obra nueva crezcan entre un 6% y un 8% para finales de 2024, y que esta tendencia se mantenga también en 2025”, señala Juan Ramón Prieto, director de Operaciones de Solvia.
Los precios de los alquileres cerrarán 2024 con un alza interanual de dos dígitos
Según el estudio, durante el periodo comprendido entre julio y septiembre de 2024, el precio medio del alquiler alcanzó los 13,3 €/m2 mensuales. Así, esta cifra representa un alza del 1,5% frente al trimestre anterior y un aumento más destacado, del 10,8%, en relación con el mismo periodo de 2023, superando incluso el 10,1% observado entre abril y junio y reflejando la continua presión de la demanda y la limitada oferta.
El análisis provincial muestra que Barcelona sigue liderando los alquileres en España, con un precio medio de 19,1 €/m2 al mes. La Comunidad de Madrid le sigue con 17,7 €/m2, por encima de las Islas Baleares, donde el coste de las rentas es de 17,6 €/m2. En cuanto a su evolución, veinte provincias vieron una caída trimestral en los precios, destacando Huelva, Lleida, Ourense y Almería con las bajadas más pronunciadas, de entre un 5,4% y un 6,1%. Por otro lado, Cáceres, Álava, Soria y Valencia tendrían los mayores aumentos, con alzas superiores al 5%. A nivel interanual, solo Lleida y Huelva mostraron caídas en los precios de alquiler, con ajustes del 1,1% y el 7,4%, respectivamente.
Para el cierre de 2024, se estima un aumento interanual en los precios de los alquileres de más del 10%, impulsado por una demanda cada vez más fuerte y la escasez de propiedades disponibles. Para 2025, esta alza será, incluso, mayor.
