Foro Consultores Inmobiliarios, compañía independiente especializada en el sector residencial, ha realizado un estudio de vivienda nueva libre plurifamiliar en El Cañaveral (Madrid) para ver cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en este desarrollo de Madrid que está prácticamente consolidado. Y los resultados son significativos. Hemos analizado la progresión desde 2015, ya que los primeros proyectos de vivienda libre comenzaron a finales de 2014.
En la actualidad, el precio medio por metro cuadrado en este barrio madrileño supera los 3.100 euros, un 148 % más respecto a 2015. Y en precios absolutos, el precio medio de un piso ronda los 310.000 euros, frente a los 152.000 de hace ocho años.
Por tipologías, los incrementos de precios están en la misma línea, entre el 136% y el 179%. Durante el último año el incremento ha sido del 4%.
Precios absolutos
El precio medio absoluto ha tenido un incremento en estos 8 años de algo más del 100%. En 2015, ninguna vivienda sobrepasaba los 200.000 €, con un precio medio de 152.000 y en la actualidad el precio medio ronda los 310.000 euros. El crecimiento de precios es acusado todos los años, salvo en 2020 donde se mantuvieron por la paralización casi total del mercado. Por dormitorios, una vivienda de 3 dormitorios se acerca los 350.000 y una de 4, supera los 450.000 euros, lejos de los 180.000 de 2015.
Viviendas comercializadas
Como se puede observar en 2015 el número de promociones de vivienda libre era escaso, eran los comienzos de este tipo de viviendas. A partir de 2018, a medida que se reducía la oferta de vivienda protegida, que inició su comercialización en 2010, comienza a tirar la vivienda libre. En 2023 ya se han reducido las viviendas en venta porque el barrio está prácticamente consolidado.
Tipología de viviendas
Durante los primeros años (2015-2020) la tipología primordial era la vivienda de 3 dormitorios. A partir de 2019, a medida que los precios subían, la tipología de 2 dormitorios comienza a tener más peso, con tendencia a igualar su número con las viviendas de 3 dormitorios. Esto es habitual en situaciones de escalada de precios, se reducen tamaños y tipologías. Y, así, las de 1 y 4 dormitorios pasaron a ser marginales, con porcentajes inferiores al 5 %.
Evolución de las superficies
En línea con el cambio de tipologías, entre 2015 y 2023, se produce un descenso de la superficie media del 17 %, que ha pasado de 119 metros cuadrados a 99 metros.
“La conclusión que obtenemos es que el descenso de la superficie media se debe al cambio en los programas de viviendas de las promociones, donde actualmente se la da más importancia a la vivienda de 2 dormitorios, pasando la vivienda de 4 dormitorios a ser residual”, comenta Pablo Presa, director de Research y Valoraciones de Foro Consultores Inmobiliarios.
Historia de El Cañaveral
El Cañaveral es uno de los grandes desarrollos del sureste de Madrid ya consolidados, tras el Ensanche de Vallecas. Este desarrollo ha supuesto la puesta en el mercado de 14.000 viviendas, más del 50% con algún tipo de protección. Los primeros proyectos inician su comercialización durante el año 2010, todos ellos eran de Vivienda Protegida de Precio Básico (VPPB) y en régimen de cooperativa. Y a finales de 2014 comenzaron los proyectos de vivienda libre, buena parte en cooperativa. Los primeros vecinos del nuevo barrio entraron a vivir en el primer trimestre de 2016.
Tras este desarrollo, ya están en marcha los nuevos desarrollos en el Sureste, Los Berrocales, Ahijones, Valdecarros o Los Cerros. ¿Seguirán los precios la misma tendencia?
