Foro Consultores Inmobiliarios, compañía independiente especializada en el sector residencial, ha realizado un estudio de vivienda nueva libre plurifamiliar en los desarrollos del Sureste en Madrid. En el estudio se han incluido Ensanche de Vallecas, El Cañaveral, Los Ahijones, Los Berrocales y Valdecarros. No está incluido Los Cerros porque no se ha iniciado la comercialización de vivienda libre, aunque comenzará en breve, una vez aprobado el proyecto de reparcelación por parte del Ayuntamiento de Madrid.
Viviendas iniciales en comercialización
2025 ha sido un año activo en la salida al mercado de nuevas viviendas. El número de promociones en la actualidad es de 34 frente a las 20 de hace un año. Esto supone un aumento relevante en el número de viviendas iniciadas, unas 2.400, frente a las 1.755 del año pasado. Cierto es que, aunque es un ascenso, aún está lejos de lo que se estaba desarrollando en 2011, exclusivamente en el Ensanche de Vallecas, con más de 2.800 viviendas.
A comienzos del periodo analizado (2011), el único desarrollo con actividad era el Ensanche de Vallecas, con 27 proyectos en venta. Gran parte de ellos eran producto llave en mano, fruto de la crisis que castigaba en aquel momento al país. Poco a poco se va vendiendo producto, desapareciendo promociones del mercado sin salir nuevos proyectos a la venta, A partir de 2014 aparece algún nuevo proyecto. En la actualidad, este desarrollo está casi completo, con tan solo dos proyectos en venta en el momento de recopilar los datos para este informe. El segundo desarrollo en ponerse en marcha es El Cañaveral el año 2015. Este ámbito alcanza su apogeo en 2019 – 2020, con 17 proyectos en venta. Y en 2023 se inicia la comercialización de los primeros proyectos de vivienda libre en Los Berrocales y Los Ahijones. En 2025 se ha iniciado la comercialización de dos proyectos de vivienda nueva en Valdecarros. Los Cerros comenzará en breve, una vez aprobado el proyecto de reparcelación.
“A partir de 2023, con el inicio de Los Ahijones y Los Berrocales, se puede apreciar una tendencia creciente en las viviendas en desarrollo y en el último año han crecido un 37% en el conjunto de los ámbitos”, comenta Pablo Presa, director del departamento de Research y Valoraciones de Foro Consultores Inmobiliarios.
Stock de viviendas en venta
Del total de las viviendas que han salido a la venta (2.414), en este momento existen 1.136 viviendas en stock, un 39,4 % más que en enero de 2025. Los Berrocales, que inició la venta en 2023, concentra más del 50% de la oferta y Valdecarros tan solo el 4,4 % porque las primeras viviendas han salido recientemente.
Precio por metro cuadrado
Todos los ámbitos presentan un crecimiento de los precios, ente el 8,6 % y el 12,3% durante el último año. El Ensanche de Vallecas, tiene un crecimiento del 8,6 %, y el €/m² construido asciende a 4.638 €/m². Entre 2011 y 2015, se produce un descenso del precio medio en este desarrollo, alcanzando un mínimo de 1.513 €/m², pero desde ese año el precio medio ha crecido un 206%.
El precio medio en El Cañaveral ronda los 4.100 euros y ha tenido un crecimiento continuo en toda la serie, salvo el periodo 2020-2021, con un incremento acumulado desde 2015 del 225 %. En cuanto a Los Berrocales y Los Ahijones, presentan incrementos del 11,2 % y 12,3 % respectivamente en el último año y supera los 4.000 euros por metro cuadrado. En el caso de Valdecarros, el precio medio de las viviendas en comercialización es de 3.900 euros. No hay comparativa, dado que las primeras viviendas libres han salido recientemente al mercado.
Precios absolutos
Observamos como los desarrollos de El Cañaveral, Los Berrocales y Los Ahijones presentan un crecimiento de los precios absolutos. Por el contrario, el Ensanche de Vallecas presenta un descenso importante, del 14,7%. Ello se debe a la aparición de un nuevo proyecto que se centra en tipologías de menor tamaño. En Valdecarros todavía no hay datos para comparar.
Superficies medias
Por lo que respecta a la evolución de la superficie media de las promociones, hay que destacar la tendencia a la baja. En el Ensanche de Vallecas, los proyectos actuales presentan una superficie media un 21,4 % menor que 2025. Sin embargo, si lo comparamos con 2011, la superficie es un 34,5 % superior, debido a que los proyectos anteriores previos a la crisis eran tipologías pequeñas.
En el Cañaveral, la tendencia de la superficie media también es decreciente. Desde el comienzo de su desarrollo, la superficie media ha descendido un 12,6 %, si bien ha crecido un 6,2 % en el último año. En cuanto a la evolución de Los Berrocales, también se observa una tendencia decreciente en las superficies medias, mientras que en Los Ahijones ha crecido la superficie media en el último año un 4,8 %.
Ritmo de ventas
El ritmo de ventas medio por promoción, es decir, la media de viviendas al mes que vende una promoción tiene grandes oscilaciones en el periodo analizado y entre los diferentes ámbitos.
Aunque el crecimiento medio en el último año ha sido del 8,8 %, ha sufrido descensos en los Berrocales y Los Ahijones.
Esto se debe a:
- Por un lado, el notable incremento de la oferta en Los Berrocales y Los Ahijones ha repercutido en sus ritmos de ventas; aunque de manera global se han incrementado las ventas se reparten entre más promociones.
- Por otro lado, la tendencia a la equiparación de los precios entre los nuevos desarrollos y El Cañaveral ha provocado un incremento notable del ritmo de ventas de El Cañaveral; ante precios similares, mucha gente opta por el ámbito con mayor grado de consolidación.
