Solvia, firma líder en servicios inmobiliarios, prevé que en 2026 el mercado residencial mantenga un contexto de tensiones estructurales que seguirán presionando los precios al alza. En concreto, la compañía calcula que el precio de compraventa de la vivienda podría incrementarse entre un 6% y un 9% durante los primeros seis meses de 2026, en una trayectoria que continuará apoyada por factores crónicos del mercado —como la escasez de oferta y el desequilibrio entre oferta y demanda—, además de otros elementos del entorno como los costes de construcción, la demanda persistente, el acceso al crédito y el crecimiento económico.
Estas previsiones se construyen sobre un mercado que llega a 2026 con precios en máximos y una actividad que se mantiene elevada. Según señala el Colegio de Registradores, el precio medio se situó en 2.354 €/m² a cierre de 2025, y el volumen de compraventas subió un 2,2% hasta las 178.270 operaciones. Las cifras revelan que la presión sobre los precios se mantiene y la demanda sigue siendo sólida, aunque Solvia apunta a que el mercado se enfrenta a una disponibilidad limitada de activos, especialmente en las zonas con mayor atracción residencial.
En este escenario, Solvia anticipa que el volumen de transacciones seguirá en niveles altos, aunque con un ritmo más moderado. La compañía estima que, en la primera mitad de 2026, las compraventas podrían crecer entre un 3% y un 5% interanual, pero advierte de que la propia tensión del mercado —con una demanda muy superior a la oferta— seguirá actuando como freno a la capacidad de cerrar operaciones, al haber menos producto disponible para absorber esa demanda. Así, no se espera una paralización de la actividad, sino un mercado en el que la escasez de oferta seguirá limitando el cierre de compraventas y moderando el crecimiento de las transacciones, incluso con un interés comprador elevado.
En este escenario, el aumento de precios afecta directamente a la demanda, por lo que en 2026 veremos más competencia por el producto líquido -bien ubicado, buen estado o con precios bien ajustados-.
Por el lado de la oferta, Solvia sitúa la obra nueva como uno de los principales cuellos de botella que explican el comportamiento esperado para 2026. La compañía destaca la limitada actividad promotora y el efecto directo que tiene sobre un mercado tensionado por el desequilibrio oferta-demanda. Aunque estima que los visados podrían aumentar entre un 10% y un 12% a cierre de año, el volumen de vivienda nueva puesta en el mercado continuará siendo insuficiente para absorber la demanda, una situación que, previsiblemente, se mantendrá durante gran parte de 2026. Esta brecha de oferta contribuye a mantener el precio en una senda ascendente y, al mismo tiempo, a desplazar parte del ajuste del mercado hacia la vivienda existente, donde se concentra una parte relevante del stock negociable.
En el mercado del alquiler, Solvia proyecta continuidad de la presión durante 2026. La compañía estima que las rentas tenderán a mantenerse o incrementarse, dado que no espera cambios relevantes en el número de activos disponibles en el mercado, y anticipa que la tensión se concentrará especialmente en grandes ciudades y zonas de costa. Además, la dificultad de acceso a la vivienda, ante una tasa de esfuerzo hipotecario muy elevada, efectuará una presión adicional en el mercado del alquiler, especialmente en las coronas metropolitanas de ciudades con precios tensionados. Asimismo, la finalización de contratos firmados en 2021 —en un entorno de precios más bajos— podría ejercer un efecto adicional al alza en las renovaciones, mientras que los incrementos porcentuales podrían extenderse a esas áreas colindantes de los núcleos urbanos.
Madrid y Barcelona marcan el pulso del encarecimiento urbano
El III Solvia Market View pone el foco en Madrid y Barcelona como termómetro de las tensiones urbanas. Según el informe, ambas ciudades registran un encarecimiento generalizado, con máximos en las zonas centrales y una revalorización sostenida en áreas tradicionalmente más asequibles, lo que amplía la presión territorial del mercado. En Barcelona, por ejemplo, Solvia señala la diferenciación por niveles de precio entre distritos, con Sarrià-Sant Gervasi a la cabeza (5.409 €/m²), seguido por Les Corts (4.862 €/m²) y L’Eixample (4.700 €/m²), y con incrementos que también se reflejan en distritos con precios más contenidos.
Como palanca complementaria para aliviar parte del desequilibrio, Solvia destaca el auge de la rehabilitación, que desde 2019 concentra valores cercanos o superiores al 55% del total de licencias. De acuerdo con el Boletín Especial sobre Rehabilitación 2025 del Observatorio de Vivienda y Suelo, la inversión vinculada a ampliaciones y reformas en vivienda alcanzó en 2024 los 2.268 millones de euros, máximo de la serie, con un incremento interanual del 29,1%, superior al de la obra nueva. No obstante, aunque la rehabilitación gana peso, todavía no compensa por sí sola el déficit estructural de oferta que condiciona la evolución del mercado en 2026.
La rentabilidad del alquiler se concentra fuera de las zonas “prime” y alcanza hasta el 8,6% en Barcelona
En términos de rentabilidad del alquiler, el análisis de Solvia refleja un mapa heterogéneo que ayuda a evaluar el atractivo inversor en un entorno de precios elevados. En Madrid, la compañía señala que la rentabilidad media no baja del 4% en ningún barrio y destaca referencias por encima del 6% en distritos como Salamanca (6,7%), Vicálvaro (6,4%) y Ciudad Lineal (6,3%). En Barcelona, Solvia sitúa rentabilidades más altas en Nou Barris (8,6%), Horta-Guinardó (7,2%) y Sant Andreu (7,1%), mientras que Sarrià-Sant Gervasi (4,4%) y Les Corts (4,9%) quedan por debajo del 5%. En conjunto, estos datos apuntan a que, de cara a 2026, la rentabilidad tiende a concentrarse en zonas con precios de acceso relativamente más contenidos, mientras que las áreas “prime” muestran retornos más ajustados, en un mercado donde la tensión de la oferta seguirá marcando el tono de la compraventa y del alquiler.
