Mientras Europa parece haber encontrado un punto de equilibrio en el mercado del alquiler, España sigue desafiando la tendencia. Según el Índice internacional de alquileres por ciudad publicado por HousingAnywhere, el tercer trimestre de 2025 cerró con una subida media del 0% en el continente, pero las principales capitales españolas, como Madrid, Barcelona o Valencia, registraron incrementos de hasta el 10% interanual. En este contexto, las previsiones para 2026 no apuntan a una tregua.
Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices Administración de Fincas, anticipa que “los precios continuarán subiendo, y aunque a un ritmo más moderado que en 2025, vamos a vivir una situación crítica”. Según explica la vocal de la Junta de Gobierno del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona (COAPI), mientras que este año los incrementos se han situado en torno al 7–9% en determinadas zonas, “para 2026 se espera una subida más contenida, alrededor del 4–6%”. Aun así, Blanco advierte que “la evolución será muy desigual: las grandes capitales y las zonas costeras seguirán soportando mayor presión que los mercados interiores con más stock disponible”.
Miles de contratos vencen sin certeza de renovación
Pese a que más de 300 municipios españoles han sido declarados zonas tensionadas, afectando a más de 8,2 millones de personas, las medidas de control de precios no han logrado frenar la escalada. “Las limitaciones de renta han tenido un efecto relativo”, sostiene Blanco. “Muchos propietarios optan por no renovar contratos o cambiar el uso del inmueble para eludir las restricciones. El resultado es que el problema estructural, la falta de vivienda asequible, sigue sin resolverse” recrimina la CEO de Vecinos Felices.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 se firmaron en España cerca de 176.000 nuevos contratos de alquiler de vivienda, lo que significa que la mayoría de ellos alcanzarán su vencimiento en 2026, al cumplirse los cinco años de duración habitual de los arrendamientos. Esta cifra ofrece una referencia institucional sobre la dimensión del mercado que podría entrar en fase de renovación ese año, y se suma a las alertas del sector inmobiliario, que advierte de una “oleada de renovaciones” que podría tensionar aún más la oferta de vivienda en alquiler y presionar al alza los precios en las principales capitales.
“La bolsa de vivienda en alquiler se está reduciendo drásticamente en determinadas zonas ante la inseguridad jurídica y la limitación de la rentabilidad a los arrendadores. Cada vez hay menos opciones para quienes buscan una vivienda habitual, y vemos cómo los propietarios, una vez finalizan los contratos, deciden venderla, destinarla a otro uso o ceder la vivienda a alguno de sus familiares” advierte la experta, quien da un mensaje tranquilizador y recuerda que “aun así, en muchos casos los alquileres que vencen se renuevan automáticamente por ambas partes”.
Desde Vecinos Felices reclaman políticas más estables y predecibles que fomenten la oferta de vivienda de alquiler para aquellas familias que no pueden acceder a la compra. “Es necesario un marco que ofrezca seguridad tanto a propietarios como a inquilinos y que incentive la puesta en el mercado de más vivienda de calidad. Sin ello, será difícil revertir la tendencia actual”, concluye Blanco.
