El mercado de la vivienda en España sigue disparado, con precios en continua escalada y el metro cuadrado de suelo alcanzando cifras alarmantes. Esta tendencia alcista, cuyo punto de inflexión se dio tras la primera subida de tipos efectuada por el Banco Central Europeo (BCE) en 2022 provocó un apresurado interés en la compra de vivienda. Los expertos alertan que, desde entonces, la falta de suelo y las restricciones en el desarrollo de vivienda han provocado una tensión difícil de equilibrar tanto en obra nueva como en segunda mano.
Mercedes Blanco, miembro del comité de dirección de Fincas Blanco y de la nueva comisión de vivienda de la Cámara de Comercio de Barcelona, advierte sobre la urgente necesidad de promover nuevos usos residenciales y acelerar los procesos administrativos para aumentar la oferta en el mercado. «El número de transacciones ha bajado alarmantemente y lo seguirá haciendo si la oferta sigue reduciéndose al ritmo actual, hay que buscar soluciones inminentes para flexibilizar la posibilidad de que exista más vivienda en el mercado«, resalta Blanco.
El Banco de España, en su último Informe de Estabilidad Financiera, subraya la reducción del stock de viviendas de segunda mano, que al final de 2023 se situó en 700,000 unidades, un 3% menos que el año anterior y un 14% por debajo del máximo de 2019. Los expertos señalan que la solución a esta caída de la oferta pasa por ampliar los usos urbanísticos de edificaciones sin uso para darles un uso residencial. «La respuesta a la incógnita de cómo solucionar este problema reside en implementar cambios de uso inmediatos en las zonas sin oferta de vivienda y desarrollar de manera más eficaz aquellas áreas que cuentan con suelo disponible para poder edificar vivienda en los próximos dos años«, argumenta la experta.
La preocupación también abarca la vivienda social. «Nos enfrentamos a un evidente problema de escasez, dado que el enfoque actual se dirige más hacia viviendas en alquiler social que a la compraventa, para ello es fundamental la colaboración público-privada, tanto en el desarrollo como en la gestión de los inmuebles a futuro” indica la también CEO de Vecinos Felices Administración de Fincas y Alquileres. Blanco añade que “es necesario destinar nuevos espacios a este tipo de viviendas, pero es fundamental que el desarrollo esté acompañado por el compromiso de las administraciones públicas para facilitar los procesos a las promotoras, facilitando su desarrollo incluso en los costes a asumir por la promotora, hay fórmulas de cesión de suelo y con el esfuerzo de todos se puede conseguir soluciones eficaces”.
Crece la obra nueva, pese a los datos
El dato más positivo se encuentra en la compraventa de vivienda nueva. Los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) señalan que la variación anual acumulada en número de compraventa de vivienda nueva ha crecido un 4% en el pasado mes de mayo. En ese sentido, el descenso en la variación mensual no preocupa en exceso a los expertos: “Que descienda el número de transacciones respecto a obra nueva, no es un referente porque la obra nueva que hay oferta en el mercado se vende inmediatamente”, explica Mercedes Blanco.
La experta alude a que estas viviendas tardan en escriturarse desde que sale la oferta hasta que se formaliza la operación, entre 18 y 24 meses. “Las transacciones que se están produciendo ahora en compraventas registradas son de ventas efectuadas de una nueva hace 2 años, pero actualmente estamos viendo un crecimiento en las operaciones de obra nueva por la escasez de la oferta”, apunta.
“Se están dando casos que ofertas publicadas desaparecen incluso antes de poder enseñárselas a los clientes, hasta aquellas con precios al alza en el mercado”, explica Blanco. La miembro de la comisión de vivienda de la Cámara de Comercio de Barcelona señala que el principal problema que se encuentra en la obra nueva es el excesivo tiempo de su desarrollo. “Hay frustración, porque el tiempo es fundamental, hay que darle el valor a ese tiempo y a esa necesidad de disponer de suelo para construir, para una licencia de obras puede tardar, incluso años, por lo que los promotores muchas veces se tiran hacia atrás porque acabarán el proyecto cuando el mercado de la vivienda sea completamente distinto al que hay actualmente”, sentencia.
