El ejercicio 2025 se está consolidando como excepcional para el sector hipotecario español. Tras un primer semestre de despegue, el tercer trimestre confirma una tendencia alcista que podría culminar con datos históricos al cierre de año. Los números del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan una racha de más de diez meses consecutivos de crecimiento en las hipotecas firmadas. Según el análisis del Centro de Estudios de Trioteca (CET), el precio medio de la vivienda hipotecada entre julio y septiembre alcanzó los 305.667 euros. Esta cifra supone un incremento considerable del 28,9% respecto a los 237.000 euros del mismo periodo de 2024, manteniéndose cerca del récord de junio. El importe medio de las hipotecas alcanzó los 217.000 euros en el tercer trimestre, un crecimiento del 21,3% desde enero. Este aumento evidencia tanto el encarecimiento de la vivienda como una mayor capacidad de endeudamiento, impulsada por tipos históricamente bajos.
Para Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, estas cifras reflejan algo más profundo: «Cuando arrancó la intermediación hipotecaria, el foco estaba en operaciones complejas. Hoy, los compradores con mayor capacidad económica han descubierto que la gestión digital les aporta ventajas decisivas: rapidez, transparencia y mejores condiciones».
Así, el primer mes del tercer trimestre del año se ha convertido en el mejor mes de julio de los últimos quince años, con 2.146 hipotecas diarias. De mantenerse la tendencia, el año podría cerrarse con más de 525.000 hipotecas, una cifra no vista en década y media. “Sumamos todas las hipotecas firmadas en lo que va de año respecto al mismo periodo del año anterior, el volumen es un 24,3% superior. De continuar esta evolución se superará en 100.000 firmas al dato registrado en 2024”, explica Garriga.
Dominio del tipo fijo
El dominio de las hipotecas a tipo fijo es casi absoluto, representando el 87,94% de todas las operaciones entre julio y septiembre. El tipo medio firmado se mantuvo estable en el 2,22% a 28 años y las hipotecas mixtas están recuperando terreno hasta el 12,06% del mercado, ofreciendo un 1,64% en el tramo fijo. Por el contrario, las variables prácticamente han desaparecido, con apenas un 0,41% de cuota.
«Hoy es habitual encontrar financiación al 2,2% con solo domiciliar la nómina, sin exigencia de contratar seguros adicionales. Las hipotecas variables murieron en
2024 y no visualizo su resucitación en el entorno actual», explica Garriga. El cambio de hipoteca variable a fija o mixta genera un ahorro medio mensual de entre 223 y 263 euros, “una tendencia que subraya la madurez y la educación financiera de las familias para renegociar sus condiciones hipotecarias”, celebra el CEO de Trioteca.
El ratio LTV ha descendido del 74% al 71%, indicando que los compradores aportan entradas más elevadas. «Lo que reflejan estos datos es que los compradores con alto nivel adquisitivo se decantan cada vez más por un broker hipotecario digital», matiza Garriga.
En cuanto al mercado de la vivienda, el sector está dominado por la vivienda de segunda mano, que representa el 96,63% de las transacciones. «El acceso a la vivienda sigue siendo uno de los grandes desafíos económicos en España, especialmente para los jóvenes. Uno de los principales obstáculos es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en muchas comunidades autónomas supera el 10%, situándose entre los más altos de Europa», critica Garriga. «Si las comunidades autónomas desean facilitar la compra de vivienda, especialmente para los primeros compradores, una medida eficaz sería reducir o eliminar este impuesto, contribuyendo así a una fiscalidad más equitativa y a un mercado inmobiliario más accesible» añade el experto.
Sin embargo, de cara al cierre de año, Garriga mantiene el optimismo: «El cuarto trimestre es tradicionalmente el más activo, y este 2025 no será excepción. La combinación de tipos competitivos, demanda consolidada y urgencia por acceder antes de nuevas subidas creará un cierre muy potente».
Tipos de interés: ¿continuará la bajada?
Gonzalo Bernardos, advisor de Trioteca y profesor de Economía de la UB, recuerda que, en solo un año, el BCE ha reducido su tipo del 4,5% al 2%, pasando de una política contractiva a una neutral. El economista está convencido de que la inflación descenderá del 2% en los próximos meses, lo que debería permitir al BCE aplicar una política expansiva.
«Desde la llegada de Trump, el oro se ha revalorizado un 31,8%. El dólar ha perdido su condición de activo refugio», explica. “La depreciación vendrá por los intentos de Trump de socavar la independencia de la Fed, el aumento del déficit por rebajas fiscales, y su intención de depreciar el dólar para impulsar exportaciones” añade Bernardos.
En relación a la energía, el Brent y el gas natural han registrado caídas significativas, y el exceso de oferta de petróleo sugiere que esta tendencia podría continuar. En cuanto a los alimentos, aunque en agosto la inflación alcanzó el 5,5%, Bernardos anticipa descensos por «la sustitución por productos procesados más baratos, aumento de importaciones de fuera de la UE, y la caída en fertilizantes, transporte y energía».
«Me parecería un acierto reducir el tipo al 1,5% durante el resto del año. No obstante, me sorprendería que ocurriera», critica el economista. «A diferencia de la Reserva Federal, que actúa sobre previsiones, el BCE necesita hechos consumados. Esto tiene un coste real para familias y empresas europeas», concluye Bernardos.
