Vivienda Deprisa. Madrid. 18/06/2013
Esta semana Vivienda Deprisa analiza la actualidad junto a Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com:
VIVIENDA DEPRISA: Los últimos datos conocidos de compraventas reflejan un amento de las operaciones durante el mes de mayo. Sin embargo, contrastan con la caída del mes de abril, reflejo del fin de los incentivos fiscales, ¿cómo valoran estos datos?
MANUEL GANDARIAS: El repunte de las compraventas ha sorprendido gratamente al sector, ya que no era de esperar después de la eliminación de la deducción y la subida del IVA. No obstante, hay que interpretar estos datos con cautela y no dejarse llevar por la euforia.
Efectivamente, se trata de un respiro para el mercado, pero hay que recordar que entre Semana Santa y verano tienen lugar los meses más activos en lo que respeta a operaciones de compraventa. Además, es el tiempo también en el que las empresas inmobiliarias realizan acciones específicas publicitando descuentos y promociones especiales. Tendremos que esperar a los siguientes meses para saber si se trata de una verdadera tendencia.
VD: Los ahorradores se hacen paso entre los bajos precios pero el crédito sigue sin fluir. Los bancos favorecen la financiación de sus viviendas y sus exigencias y garantías son cada vez mayores…
MG: Cruzando las estadísticas de concesión de hipotecas con las compraventas, vemos que hay un porcentaje bastante importante de operaciones que se hacen al contado. Hay una parte de la demanda que dispone de ahorro y que mira hacia los inmuebles como valores refugio, aunque también hay personas que necesitan viviendas en reposición.
De momento, el crédito sigue estando muy restringido y las entidades dan prioridad a los inmuebles que tienen en cartera, financiándolos incluso al 100%, mientras que las condiciones de los préstamos para viviendas ajenas son más duras. Los criterios de evaluación de riesgos también se han vuelto más rígidos.
Se podría pensar que es un paso lógico por parte de las entidades financieras y que a largo plazo será positivo para el sector financiero y la economía en general. No obstante, deben buscarse los cauces para volver a instaurar la confianza en la demanda, ya que la banca está menos presionada por el ladrillo.
VD: Los precios siguen acumulando importantes caídas, ¿cuándo tocaremos fondo? ¿Qué evolución creen que seguirán este año?
MG: No hemos llegado al punto y final. Si fuera así se estarían cerrando muchas más operaciones. El equilibrio se alcanzará cuando los el importe por el que esté dispuesto a vender el comprador coincida con el presupuesto del comprador interesado. Una vez estén a la par se habrá logrado el equilibrio. Los precios llevan bajando desde el inicio de la crisis de una forma progresiva y dilatada en el tiempo. El acumulado no es lo suficientemente atractivo a nivel general para que se produzca una reactivación.
En el último informe de precios de venta de pisos.com, correspondiente al mes de mayo, la caída mensual es de -0,74% y la interanual del -11,13%. Los precios han descendido considerablemente en determinadas localizaciones, donde existen buenas oportunidades. La costa es la que más ha sufrido las rebajas, así como determinados municipios en provincias limítrofes de grandes urbes, ambas por exceso de oferta. En 2013 proseguirá la senda bajista y, en función de la mejora de la coyuntura económica, podríamos ver algo de estabilización en 2014-2015.
VD: En la pasada edición de SIMA descubrimos un importante interés por los precios/financiación de la SAREB. En su día, el sector acusó al Banco Malo de “competencia desleal”. ¿Se ha percibido hasta ahora la presencia de SAREB en el mercado? Acaba de anunciar una rebaja del 25% sobre sus inmuebles. ¿Cómo esperan que afecte su actividad al resto del sector?
MG: La influencia en el mercado de la Sareb de momento es mínima, y así lo demuestran las estadísticas. El peso de las ventas de la Sareb es pequeño frente al volumen total: en el primer trimestre del año, la Sareb ha vendido 550 viviendas, mientras que la última estadística de transacciones publicada por el INE habla de 97.000 unidades vendidas. Esto indica que la Sareb tiene un peso en el mercado de tan solo el 0,6%. Sin embargo, a nivel local y en determinadas zonas donde la Sareb tiene una cartera de inmuebles abultada, sí que pueden extenderse las rebajas que aplique al resto de la oferta disponible con el fin de ser más competitivos.
VD: El Gobierno ha tratado de impulsar el mercado del arrendamiento con la aprobación de la nueva Ley del Alquiler. Una normativa que, sin embargo, nace con pocos respaldos dentro del sector que la califica, entre otras cosas, de “insegura jurídicamente”. ¿Es la reforma que necesitaba el alquiler? ¿Cómo la valoran desde Pisos.com?
MG: El alquiler es la gran baza del Gobierno, algo que puede entenderse como razonable debido a las cifras marginales que ha arrojado este mercado en comparación con otros países europeos. Los cambios introducidos equilibran la relación entre arrendador y arrendatario, pero aunque se han introducido mecanismos de flexibilidad y seguridad, si no se dota de recursos a los juzgados, seguiremos enfrentándonos al mismo problema de siempre.
VD: Esta misma ley pretende regular también los alquileres en la costa para evitar, dicen, perjudicar a la hostelería. Los términos los fijarán las CCAA. ¿Cómo creen que afectará esto a los particulares (ingresos extra) y al propio turismo (oferta)?
MG: La exclusión del alquiler turístico de la nueva Ley de Alquiler es un tema que ha levantado mucha polémica, dejando en manos de las autonomías su regulación. El objetivo no es otro que profesionalizar este tipo de alquiler temporal, del mismo modo que el de larga temporada, donde las empresas tendrán que proporcionar un servicio de calidad y excelencia. Se trata de una medida que busca evitar el fraude fiscal en lo que respecta a estos arrendamientos.
También se podría pensar que es fruto de una reivindicación histórica de los hoteles. Lo cierto es que el aumento del interés por el alquiler en vez de por el alojamiento en hoteles se debe a una cuestión económica, de ahorro. No es competencia, es una consecuencia lógica. Además, si los precios de venta siguen haciéndose cada vez más atractivos, del alquiler y el hotel se pasará a la propiedad. Es de esperar que las diferentes regiones trabajen de forma conjunta y coherente para regular este mercado de forma ecuánime para propietarios e inquilinos.
VD: Sin incentivos, con altas cifras de desempleo, escaso crédito, incertidumbre… ¿Qué previsiones tienen para este año? ¿Para cuándo las buenas noticias?
MG: Las buenas noticias llegarán cuando los principales indicadores empiecen a remontar. Empleo y financiación deben ir de la mano, ya que reinstaurar la confianza de la demanda es el primer paso para que las cifras de compraventa suban de una forma sostenida. Hasta entonces los precios seguirán reduciéndose moderadamente y el volumen de compraventas seguirá dependiendo del ahorro precio y la absoluta solvencia.
Si hay una buena noticia actualmente es, precisamente, que el mercado está lleno de excelentes oportunidades de compra y que sectores como la rehabilitación y el alquiler están siendo impulsados, lo que repercutirá en el ámbito laboral. Entre 2014 y 2015 habremos culminado un proceso de depuración realmente intenso, recuperando valores perdidos y sentando las bases para un sector más fuerte y organizado.
