El sector inmobiliario vive un momento convulso con muchos factores a tener en cuenta, lo que requiere de un análisis sereno y reposado. Hablamos de precios, de vivienda asequible, de tecnología y de la necesidad de un acuerdo nacional en materia de vivienda que vele por el ciudadano y por las necesidades del sector. Y lo hacemos con una profesional consolidada como es Sandra Daza, directora general de Gesvalt.
- ¿Cómo valoran en Gesvalt la situación actual del mercado inmobiliario?
El sector inmobiliario se encuentra en una situación de expansión. La demanda y la inversión, en todos sus segmentos, vuelven a marcar una tendencia ascendente después del pequeño parón que supusieron los meses finales de 2023 y el inicio de 2024, impulsado en gran parte por el incremento de los tipos de interés.
En el sector residencial hemos experimentado un crecimiento de los precios cercano al 7% respecto al año anterior según nuestro último informe de vivienda relativo al tercer trimestre del año. Este repunte, demuestra la gran reactivación de la demanda y de las concesiones hipotecarias que se han producido a raíz del descenso del Euribor.
Por otra parte, observamos también como comienzan a existir un gran interés de promotoras e inversores en el sector de las viviendas asequibles, un ámbito absolutamente necesario para la sociedad de hoy en día y por el que las administraciones están apostando con firmeza.
Más allá del residencial, hemos visto una renovación del interés por el sector del Retail, tanto en las zonas premium de las ciudades como en los centros comerciales, con múltiples operaciones en lo que va de año. El sector logístico sigue en plena transformación para optimizar sus operaciones y hacerlas más eficientes mediante la IA y la automatización de procesos.
Por otro lado, el sector de las oficinas, tras afrontar un proceso de renovación y de adaptación a los nuevos criterios de sostenibilidad, ha vuelto a unos elevados niveles de ocupación en las zonas premium de la ciudad. Por otro lado, será necesario valorar posibles cambios de usos para transformar alguno de estos activos en edificios residenciales. Algunos ayuntamientos, como el de Madrid, ya están trabajando en este aspecto.
Igualmente, estamos viendo un auge de otros activos alternativos y especialmente de los centros de datos, que han encontrado en el mercado español un punto perfecto para instalarse, tanto por su ubicación geográfica como por su capacidad para generar energías renovables.
- Los tipos de interés continúan a la baja y las opciones hipotecarias son cada vez más atractivas para los compradores, ¿han percibido en Gesvalt un mayor interés por la compra de vivienda en los últimos meses a pesar de la subida de precios?
Desde Gesvalt hemos ido observando cómo se incrementaba la demanda por la vivienda en venta a medida que han avanzado los trimestres y se reactivaba el mercado hipotecario. La causa determinante de este incremento del interés ha sido, efectivamente, la bajada de tipos de interés que se han producido este año por parte de las entidades bancarias.
Tras las dos bajadas de tipos que ya hemos experimentado, en este trimestre ya hemos observado una reactivación efectiva de la demanda que se ha trasladado a un incremento más pronunciado del precio de la vivienda. Después de varios periodos por debajo del 3% de incremento, este último trimestre el incremento ha sido cercano al 7%, mostrando esta evolución.
Esto también puede estimular la oferta residencial y la inversión, impulsando a promotores y constructores para desarrollar nuevos proyectos residenciales siempre que la disponibilidad de suelo lo permita.
- Gesvalt cuenta además con su herramienta SIGMAR como índice de análisis de precios basado en sus datos de tasaciones ¿Qué les dicen sus datos respecto a la evolución de los precios? ¿Y cuál creen que va a ser la tendencia de cara a este final de año e inicios de 2025?
Atendiendo a las cifras de nuestro último informe de vivienda, el precio de la vivienda en el tercer trimestre de este año creció un 6,9%, hasta los 1.658€/m2, un 29,9% por debajo de su máximo histórico, señalado en el primer trimestre de 2007. Por tanto, una vivienda promedio de 90m² tendría un valor de 138.520 euros.
Este incremento supone el mayor crecimiento desde antes de la pandemia. Además, rompe la tendencia de tres trimestres consecutivos con aumentos por debajo del 3% y continúan las alzas, en términos interanuales, por decimocuarto periodo consecutivo.
Estimamos que podrían producirse varios periodos con incrementos de este nivel, aunque esperamos que se frenen en el medio plazo, incluso a pesar de la volatilidad del mercado, tendiendo por tanto hacia una estabilización en un aumento moderado de los precios.
- ¿Está afectando al mercado la Ley de vivienda o no tiene suficiente aplicación? ¿Qué creen que podría mejorarse de la normativa?
A nivel general creemos que la normativa es positiva, al menos en lo que respecta poner en el centro del debate político un ámbito clave para la sociedad española como es la vivienda. Además, dentro de la normativa existen aspectos que consideramos muy positivos, como la calificación indefinida de la vivienda protegida o los beneficios fiscales para los propietarios. Estas medidas podrían suponer un impulso para el incremento de la oferta residencial y construir un parque público suficiente para apoyar el acceso a la vivienda de cualquier persona con un poder adquisitivo más reducido.
Sin embargo, nuestra estimación es que esta ley se queda en aspectos superficiales. Hace falta un análisis más reposado y de carácter técnico para poder determinar todas las aristas de un problema complejo y poder crear una estrategia global y a largo plazo.
Es fundamental que exista un acuerdo político respecto a la ley de vivienda, creando un plan nacional que garantice su cumplimiento en un periodo superior a la legislatura, puesto que el sector inmobiliario necesita tiempo suficiente para poder desarrollar sus iniciativas.
- De hecho, vivimos en plena controversia entre Gobierno y CCAA sobre la aplicación de esta Ley de Vivienda y el control de precios en zonas tensionadas. En Cataluña la intervención de precios ha aumentado la presión del mercado. Aunque el Govern de Cataluña ha presentado sus datos y aseguraba en rueda de prensa que los precios del alquiler en Barcelona han sufrido un descenso del 5% respecto al primer trimestre, (situándose el precio medio en 856,56 euros) Son datos muy cuestionados por algunos expertos que operan en la comunidad y que aseguran que los precios no sólo no han caído sino que han subido. ¿Qué opinan al respecto? No sé si disponen de datos para confirmar o contrastar estas afirmaciones.
Según nuestro informe de vivienda relativo al tercer trimestre de 2024, el precio del alquiler se ha incrementado casi un 10% interanual en la ciudad respecto al mismo periodo del año anterior. En términos intertrimestrales, el precio ha subido un 1,8% respecto al segundo trimestre, situándose en 27,45€/m2/mes. Si comparamos con el precio de hace dos años, de 2022, la subida del precio medio es todavía más relevante, de casi un 27% y casi seis euros por metro cuadrado en cifras absolutas. Estamos hablando de que, por ejemplo, el coste medio de un piso de 80m2 habría pasado de una renta de 1.732,8€ al mes a un precio mensual de 2.169€.
Estos datos demuestran que tratar de topar el alquiler supone un desincentivo para los propietarios para poner sus viviendas en el mercado. Desde nuestro punto de vista, creemos que es preferible fomentar, mediante regulación e incentivos fiscales, que todas estas casas vuelvan a estar disponibles y, preferiblemente, en formato de alquiler a largo plazo.
- ¿Cuánto de necesaria sería una Ley del Suelo más ágil y flexible para paliar la situación?
Es fundamental que exista más flexibilidad en el urbanismo. Tenemos que lograr que, dentro de las limitaciones de reacción con las que cuenta el sector inmobiliario por sus propios plazos que implican en muchos casos más de cuatro años desde el planteamiento de un proyecto hasta su finalización, exista una mayor velocidad para atender a las demandas de una sociedad cada vez más dinámica y cambiante.
Una mayor flexibilidad permitiría incrementar la cantidad de suelo residencial disponible en barrios muy tensionados donde existen determinados usos con una demanda muy baja, como puede ser el caso de las oficinas en determinadas zonas.
Asimismo, con una ley de suelo más flexible, y unos plazos de licencias más ágiles, también se reduciría de forma significativa los costes financieros, al reducir el tiempo en el que un suelo se encuentra “paralizado” en la cartera. De esta forma, los proyectos residenciales serían más rentables y atractivos para los inversores, reduciendo su precio y aumentando la oferta.
- ¿Qué valor le dan en Gesvalt a la tecnología aplicada al mercado inmobiliario y que se ha extendido rápidamente por el sector en los últimos años?
La tecnología y la innovación son elementos imprescindibles en cualquier sector, pero especialmente en el inmobiliario, que ha sido una actividad que durante mucho tiempo se ha caracterizado por ser bastante conservadora en este ámbito.
Sin embargo, en los últimos años nuestra actividad se ha vuelto uno de los ámbitos donde más se está apostando por incorporar nuevas tecnologías y procesos que mejore la eficiencia de los proyectos, que reduzcan los plazos y que ayuden a los consumidores a tomar sus decisiones.
De hecho, la incorporación de procesos de automatización y de tecnologías de Inteligencia Artificial nos va a permitir incrementar de forma significativa todos los trámites administrativos inherentes a cualquier proyecto inmobiliario. A esto se suma la gran capacidad predictiva de la IA que, sumado a la gran base de datos con las que cuenta nuestro sector, podría permitir adelantarse a las tendencias sociales y diseñar un urbanismo más acorde a las necesidades de la sociedad en cada momento.
Este aspecto es clave para una compañía consultora y valoradora como Gesvalt. El valor que somos capaces de aportar a nuestros clientes se ve incrementado cuanto mayor sea nuestra capacidad de aportar, procesar y ordenar los datos existentes en el mercado para proponer las mejores alternativas disponibles. Asimismo, cuanto mayor sea la calidad de los datos aportados, así como la coherencia entre las distintas fuentes, mayor será la transparencia del sector, lo que repercutirá también en un incremento de la confianza inversora hacia el mismo.
- De hecho, hace unos días anunciaban que Gesvalt entra en el capital de Propper. ¿Qué es Propper y de qué forma creen que les puede ayudar en su estrategia? ¿Cómo puede esta alianza mejorar la transparencia y confianza?
Propper tiene como objetivo convertirse en el primer portal para propietarios a nivel nacional. Es una plataforma con un modelo de negocio innovador, ya que audita a las mejores inmobiliarias del sector analizando su experiencia y la satisfacción de sus clientes en el proceso de venta para ayudar a los propietarios a elegir la mejor solución inmobiliaria de su zona. Para lograrlo, cuenta con un algoritmo que analiza millones de transacciones y reseñas para recomendar a los mejores agentes inmobiliarios.
Esta solución permite incrementar la transparencia del sector y, con ello, la confianza de los consumidores en el mismo, otorgándoles una mayor seguridad al propietario ante la venta de su vivienda y facilitando la toma de su decisión al concentrar toda la información en un único punto.
Nuestra decisión de invertir en Propper responde, precisamente, a nuestra valoración de que esta es una solución que el mercado necesitaba, ya que se focaliza en los propietarios de vivienda y en el proceso de venta, una de las decisiones comerciales más importantes de la vida de una persona, mientras que hasta el momento el desarrollo se había centrado mucho en el lado comprador. Creemos firmemente que cuenta con un gran potencial y, dada las soluciones que ofrece tanto para usuarios como para agentes del sector, tiene un gran futuro por delante.
- Ya para terminar, como empresa tasadora profesional, nos gustaría saber su opinión sobre las dudas que planteaba hace algunas semanas el Banco de España sobre la independencia entre entidades bancarias y sociedades de tasación a la hora de valorar inmuebles. ¿Cree que son razonables o hay suficientes mecanismos para asegurar que una tasación no se rige por intereses?
En este punto es necesario destacar que, al igual que los bancos, todas las sociedades de tasación están homologadas y supervisadas por el Banco de España. El sector aplica unos altos estándares de transparencia e independencia en su actividad para asegurar el máximo rigor en cada una de sus actuaciones.
Seguramente pueda mejorarse algún proceso específico y se puede hacer seguir puliendo cada uno de los mecanismos para seguir progresando en esta línea, pero sí que estamos seguros de que los mecanismos actuales ya aseguran una valoración correcta y en base a los criterios del mercado de forma independiente y transparente.
