Adquirir un inmueble es una operación que no comporta solo del coste de la vivienda en sí, sino que conlleva otros gastos póstumos a la compra, como los aranceles del notario que asistirá a la firma del contrato de compraventa y podrá ofrecer otros servicios relacionados, el Registro de la Propiedad y los impuestos vinculados a la operación de compraventa de la vivienda.
Dados que los costes añadidos al precio del inmueble en venta son proporcionales al valor de la vivienda, no son pocos los compradores que utilizan prácticas ilegítimas, pero muy habituales en el mercado, relacionadas con el falseamiento del precio oficial de compraventa de la vivienda. Según Gerard Aguilar, director de Fiscalidad de Tecnotramit, “la práctica que se debería de evitar, pero la que más tienta al contribuyente al comprar un inmueble para evitar pagar impuestos, es la escritura de la vivienda estableciendo un valor de compraventa por debajo del precio de compra”.
La práctica consiste en pagar una parte de la compraventa de un inmueble con dinero negro, sin documentarlo en la escritura pública, evitando pagar la parte proporcional de impuestos que realmente le corresponderían. “Se trata de una práctica todavía frecuente y en la que, actualmente, las administraciones tributarias tienen fijada una atención especial, a diferencia de hace unos años donde su control era más laxo”, señala Gerard Aguilar.
Repercusiones del falseamiento en los datos de escritura
Comprar un inmueble con dinero no declarado, falseando el precio de compra, puede tener riesgos fiscales tanto para el comprador como para el vendedor.
El comprador en un principio se podrá ahorrar parte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) que se derive de la compra, pero tendría un riesgo muy elevado de sufrir una comprobación de valores que no pudiera justificar y tener que liquidar el ITPAJD que hubiera dejado de pagar, “más los intereses de demora que correspondan, así como, dependiendo de la gravedad, el pago de una sanción tributaria”, añade Aguilar.
En cuanto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es decir, la plusvalía municipal, el comprador también puede tener consecuencias. De hecho, “si decide posteriormente vender el inmueble, al escriturar por un valor inferior al real, le resultará más difícil justificar que ha tenido pérdidas cuando lo venda, en cuanto el impuesto ha sido declarado inconstitucional en los supuestos en los que se transmite en pérdidas”, explica el director de Fiscalidad de Tecnotramit.
Además, en cuanto al IRPF, si el comprador decide posteriormente vender el inmueble, la ganancia patrimonial será superior a la que realmente se obtiene, por lo que tendrá que pagar un importe más elevado en concepto de IRPF, teniendo en cuenta que la ganancia tributa entre el 19% y el 23%.
Para un vendedor, existen menos riesgos y realizar esta práctica le puede comportar más beneficios, tanto en IRPF como en IIVTNU. No obstante, “en el caso que la administración autonómica compruebe el valor declarado a efectos del ITP, cabe la posibilidad de que la Agencia Tributaria del Estado utilice esa comprobación a efectos de comprobar la ganancia patrimonial del vendedor, determinando que esta haya sido superior a la declarada y girándole una complementaria en el IRPF”, asegura Gerard Aguilar.
