La recuperación del valor de las viviendas, en línea ascendente desde 2014, ni ha llegado a todo nuestro país ni lo ha hecho por igual. Así lo confirman los datos del último Informe InmoCoyuntura del Instituto de Análisis Inmobiliario de la Tasadora Euroval, que hoy se ha hecho público. Su estudio de la evolución del precio del metro cuadrado en el período 2014-2019 dibuja un escenario muy fragmentado, donde la recuperación de este precio, lejos de ser uniforme y extensible al conjunto del territorio nacional, ha seguido caminos muy dispares, hasta conformar un mercado residencial que en la actualidad se mueve a tres velocidades diferentes
La más rápida de estas velocidades corresponde a aquellas provincias que baten holgadamente la subida media del precio del metro cuadrado a escala nacional, que en el período 2014-2019 ha sido del 12,9% (de 1.459 euros en 2014 a 1.647 euros en 2019). Una segunda velocidad es la de las provincias que presentan incrementos significativamente inferiores a esa media. Por último, están las provincias donde la evolución del precio ha sido nula o incluso negativa [véase página 64 del informe].
Madrid y Barcelona, puntas de lanza
El Informe del Instituto de Análisis Inmobiliario y Euroval señala a las dos principales ciudades españolas como las auténticas locomotoras de la recuperación del precio de la vivienda. Tanto Madrid como Barcelona duplican con creces la media nacional, con incrementos para el período analizado del 32,2% (de 2.014 a 2.664 euros) y del 30% (de 1.885 a 2.450 euros), respectivamente.
En un escalón inmediatamente inferior se posicionan, por este orden, Málaga (24,1%: de 1.480 a 1.837 euros), Islas Baleares (23,9%: de 1.896 a 2.349 euros) y Las Palmas (22,1%: de 1.325 a 1.618 euros). Cierran de este grupo de alta velocidad la isla de Santa Cruz de Tenerife (18,6%: de 1.220 a 1.447 euros) y la ciudad autónoma de Melilla (15,4%: de 1.461 a 1.687 euros).
A medio gas
El grupo de la velocidad intermedia reúne hasta un total de 26 provincias, de las que únicamente siete superan la mitad del incremento medio nacional. Valencia, con un repunte en el precio del metro cuadrado desde 2014 del 10,1% (de 1.066 a 1.174 euros), lo encabeza, seguida de Alicante (8,1%: de 1.208 a 1.306 euros) y Navarra (7,2%: de 1.321 a 1.416 euros). Zaragoza (6,7%: de 1.222 a 1.304 euros), Gerona (6,5%: de 1.436 a 1.530 euros), Valladolid (6,5%: de 1.163 a 1.238 euros) y Lugo (6,5%: de 814 a 867 euros).
Por debajo de la mitad de la media nacional se sitúan otras 18 provincias. Lideradas por Lérida (5,3%: de 981 a 1.033 euros), Granada (4,8%: de 1.083 y 1.135 euros) y Sevilla (4,7%: de 1.258 a 1.317 euros). A continuación se sitúan Guadalajara (4,6%: de 1.065 a 1.113 euros), La Rioja (4,6%: de 1.093 a 1.144 euros), Tarragona (4,2%: de 1.234 a 1.286 euros), Cádiz (4,2%: de 1.302 a 1.357 euros), La Coruña (3,9%: de 1.185 a 1.231 euros), Cáceres (3,4%: de 830 a 858 euros), Toledo (2,3%: de 817 a 837 euros), Badajoz (2,1%: de 855 a872 euros), Córdoba (1,9%: de 1.135 a 1.156 euros), Castellón (1,8%: de 1.053 a 1.72 euros), Jaén (1,7%: de 798 a 811 euros) y Pontevedra (1,2%: de 1.246 a 1.261 euros). Cierran este grupo las provincias de Salamanca (0,5%: de 1.184 a 1.190 euros) y Albacete (0,1%: de 935 a 936 euros).
Al ralentí
Casi el 40 de las provincias españolas presenta, tras cinco años seguidos de recuperación de la demanda residencial, un balance entre neutro y marcadamente negativo. Con una gráfica plana en este quinquenio figuran solo dos provincias Almería (el precio medio de su metro cuadrado en 2019 sigue siendo el mismo que en 2014: 1.107 euros) y Orense (949 euros).
El resto, un total de 18 provincias, tiene una evolución negativa en este período. Segovia es la provincia española donde el precio medio del metro cuadrado ha perdido más valor desde 2014, un -7,7% (de 1.056 a 975 euros). Le siguen en orden decreciente, Soria (-6,4%: de 1.080 a 1.011 euros), Cuenca (-4,7%: de 819 a 781 euros), Ciudad Real (-4%: de 786 a 755 euros), Ávila (-2,6%: de 864 a 841 euros), Vizcaya (-2,5%: de 2.393 a 2.334 euros), Ceuta (-2,2%: de 1.778 a 1.739 euros), Teruel (-2,2%: de 803 a 785 euros), Guipúzcoa (-2%: de 2.723 a 2.670 euros), León (-1,9%: de 893 a 876 euros), Álava (-1,7%: de 1.993 a 1.959 euros), Cantabria (-1,7: de 1.497 a 1.472 euros), Huelva (-1,6%: de 1.106 a 1.088 euros), Principado de Asturias (-1,5%: de 1.310 a 1.291 euros), Burgos (-1,3%: de 1.145 a 1.130 euros), Palencia (-0,7%: de 1.017 a 1.010 euros), Región de Murcia (-0,6%: de 997 a 991 euros) y Huesca (-0,1%: de 1.162 a 1.161 euros).
Comunidad de Madrid y País Vasco, extremos de la escala
A nivel autonómico, el mercado residencial apenas difiere del provincial, con variaciones en el precio del metro igualmente acusadas. La Comunidad de Madrid es de nuevo la región donde la revalorización de la vivienda muestra un comportamiento más positivo. Desde 2014 se ha incrementado el precio medio del metro cuadrado se ha incrementado un 32,2%, más de dos puntos porcentuales que el de Cataluña (30%), más de 6 puntos porcentuales que el de las Islas Baleares (23,9%) y más de 10 puntos porcentuales que las Islas Canarias. Las anteriores son las únicas cuatro comunidades con una evolución en el período 2014-2019 superior a la media nacional [véase página 67 del informe]
En el extremo opuesto de la escala se posicionan el Cantabria, Castilla y León y País Vasco, las tres regiones con una misma evolución negativa en este periodo, de -1,7% (no obstante, hay que destacar que los precios del País Vasco ya eran muy elevados incluso antes de la burbuja inmobiliaria). Otras comunidades con los precios estancados o ligeramente en negativo son Extremadura (1,5%), Castilla-La Mancha (-0,5%) y la Región de Murcia (-0,6%).
A mitad de camino entre ambos grupos, pero con incrementos en todo caso inferiores a la media nacional, están Andalucía (8,8%), Navarra (7,2%), Comunidad Valenciana (8,6%), La Rioja (4,6%) y Aragón (4,1%).
“En conclusión –afirman los autores del Informe InmoCoyuntura– la evolución de los precios muestra una gran dispersión, tanto en términos provinciales como autonómicos, lo que, además, se acentúa considerablemente cuando se analizan los mercados locales”.
Crece el stock residencial
El Informe InmoCoyuntura también analiza también cómo ha evolucionado el stock residencial español desde 2004 hasta la actualidad. De acuerdo con las estimaciones recogidas en el informe, 2019 ha marcado un punto de inflexión en la reducción del stock acumulado durante los años del boom inmobiliario. Por primera vez desde 2013, este ha aumentado con respecto al ejercicio precedente, en torno al 3%, hasta situarse en las 475.532 unidades, 15.656 más que en 2018. De esta manera, el stock residencial de nuestro país queda en niveles similares a los de 2017, cuando se llegó a las 476.938 viviendas, pero muy lejos del máximo de las 683.033 unidades alcanzadas en 2008.
A
pesar de los incuestionables avances en el drenaje de este stock, los autores
del informe se inclinan por una valoración moderada de su impacto. En su
opinión, “los ritmos de absorción de este stock no han sido muy elevados, en
especial si se tiene en cuenta dos factores. En primer lugar, que desde 2013,
coincidiendo con el inicio de la fase en que la reducción del stock registra
valores netos, la producción residencial ha estado muy contenida, hasta el
punto de que únicamente a partir de 2015 las viviendas iniciadas comienzan a ser
más que las terminadas. Y, en segundo lugar, que también durante este período
la demanda residencial ha sido muy estable, lo que ha permitido importantes
incrementos anuales en el volumen de transacciones”.
