La nueva Ley de Vivienda no nace exenta de polémica. Viviendadeprisa.es ha contactado con José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, para analizar cómo creen que va a afectar esta nueva normativa al mercado del arrendamiento.
- ¿Qué valoración general hacen desde ANA de la nueva ley de vivienda?
Va a ser una Ley nefasta, no solo para los arrendadores, sino también para inversores, promotores, y aunque parezca contradictorio, también para los propios arrendatarios. Esta Ley tendrá unos efectos indeseados, que sus legisladores, o no han tenido en cuenta, o peor aún, son conocedores de ellos, pero la propaganda política e ideológica se ha impuesto sobre la razón.
- ¿Dónde creen que se van a concentrar los principales problemas de esta nueva normativa?
Desde la Agencia Negociadora del Alquiler hemos detectado una serie de efectos indeseados que se van a producir tras la aprobación de la Ley de Vivienda, donde muchos ellos ya se están produciendo.
En resumen, estos efectos perjudiciales para el mercado del alquiler, para propietarios y también para inquilinos, son: una reducción drástica de la oferta de viviendas en alquiler; desaparición de inmobiliarias, aumento de la inseguridad jurídica, aumento de alquileres turísticos, de temporada, de habitaciones, de locales o de oficinas en detrimento del residencial; desigualdades sociales y económicas entre CCAA e inquilinos perjudicados por las limitaciones a propietarios, son los efectos que va a sufrir el mercado del alquiler.
- Se supone que esta ley quiere abaratar y fomentar el alquiler, sin embargo, todos los expertos del sector parecen coincidir en que estas políticas van a reducir el parque de vivienda disponible.
¡Claro!, y se resume en una sola idea, todas las propuestas de mayor calado de esta Ley de Vivienda están enfocadas en estimular la demanda y sobreproteger a los inquilinos, atacando y perjudicando a los únicos que pueden generar oferta de alquiler: los propietarios. De esta forma ¿cómo piensan que se pueda abaratar y fomentar el alquiler, mientras se destruye oferta y suben los precios?
- ¿Qué opinan del límite de precios en “zonas tensionadas”? ¿Creen que este tipo de medidas intervencionistas pueden funcionar en algunos casos/zonas/ciudades?
Que es un error. Y no hace falta hacer más pruebas, todas las ciudades donde se ha intervenido el precio del alquiler ha sido un fracaso, empezando por Barcelona y terminando por Berlín, por ejemplo. Es una medida populista e ideológica, alejada de cualquier razonamiento profesional. Estas declaraciones de zonas tensionadas van a producir desigualdades económicas y sociales entre las Comunidades Autónomas que las declaren y las que no. También estas segmentaciones por zonas, van a crear desigualdades territoriales, porque la mayoría de inversores y promotores pretenderán dirigir sus inversiones hacia aquellas zonas que no estén tensionadas, porque les saldrán mejor los números de sus inversiones.
- ¿Es necesario un índice de referencia diferente del IPC o esto puede perjudicar nuevamente al propietario, que puede ver aumentar sus gastos, pero no sus ingresos?
Sería interesante la elaboración, seria, rigurosa e independiente, de un indicador propio, un índice que pudiera determinar la variación porcentual de las rentas de alquiler. Pero, por lo que se ha anunciado, el nuevo índice, que tendría que estar listo para el 2024, ya nace con un tope, y es que no podrá superar el IPC. Si es así, el nuevo índice no será independiente y mucho menos serio y riguroso.
- También se ha anunciado que los pisos de SAREB disponibles salgan al mercado como vivienda pública ¿Cuál es su opinión al respecto?
Las viviendas de la SAREB, en términos general, no van a solucionar, en prácticamente nada, el problema de la falta de oferta de alquiler. La mayoría no están en zonas donde la gente pueda o necesite alquilar, otras miles están ocupadas o no están aptas para el alquiler, bien porque no están acabadas o están destrozadas. Es un anuncio electoral del presidente Pedro Sánchez, porque estamos ante las elecciones Autonómicas y Municipales. Y, además, porque el presidente sabe que la Ley de vivienda no contiene medidas serias para impulsar la oferta, de ahí la concatenación de anuncios vacíos de oferta de viviendas.
- Hace unos días conocíamos además que el Gobierno ha acordado con Podemos y ERC dificultar los trámites para desalojar pisos ocupados, en especial cuando el propietario sea gran tenedor o la vivienda no sea de uso habitual, ¿de qué forma creen que puede afectar esto al mercado?¿Puede incrementar los riesgos de okupación en las segundas residencias, viviendas de costa…?
Con la nueva ley de vivienda va a aumentar el tiempo y el coste para recuperar una vivienda. La nueva Ley carga de burocracia a los arrendadores en los procedimientos de desahucio ralentizando los tiempos para la recuperación de las viviendas. Por lo tanto, se ralentizan los procedimientos para desalojar a los okupas con mayores trámites y más costes. Aquí podemos ver unos ejemplos muy claros:
- Los arrendadores particulares (con menos de 5 viviendas) tendrán que costear y solicitar del Registro de la propiedad una certificación que acredite los inmuebles que tienen.
- Los arrendadores particulares, aunque parezca inaudito, tendrán que acreditar que el domicilio habitual de los okupas está en la vivienda okupada.
- Los arrendadores grandes tenedores, tendrán que solicitar de los servicios sociales un informe sobre la situación económica de los inquilinos, y antes de acudir a la vía judicial tendrán que acudir a procedimientos extrajudiciales de resolución de conflictos. Las resoluciones judiciales que decreten los lanzamientos, tendrán que tener fecha y hora exactas.
En definitiva, y como precisamente aseguraron en la presentación pública los portavoces de Bildu y ERC, con la aplicación de la nueva Ley, se prevé que se prorroguen los lanzamientos de inquilinos vulnerables hasta los dos años, tiempo que el propietario no podrá recuperar su vivienda.
- En los últimos años han aumentado de forma considerable los arrendamientos con seguros de alquiler, ¿cree que se va a fomentar el uso de este tipo de seguros para dar más seguridad a los propietarios?
Los seguros, y también los seguros de protección de rentas, actúan a posteriori, cuando el daño ya está hecho, tanto el impago de las rentas, como el destrozo de la vivienda, y, por lo tanto, nosotros lo desaconsejamos. Además, los seguros de protección de rentas no entran en la gestión del alquiler, que es la parte fundamental del alquiler y donde se producen la gran mayoría de problemas que derivan en impagos. Los seguros de rentas de alquiler no son la solución.
Lo imprescindible en al alquiler, y más ahora con lo que va a provocar la Ley de Vivienda, es acudir a profesionales, que puedan seleccionar conveniente al inquilino, empresas que se encarguen de pagar la renta al propietario todos los meses, pague o no el inquilino, y fundamental: que se ocupen de la gestión integral de la vivienda de alquiler durante toda la vida de contrato.
Probablemente con esta ley se encarezca el coste de estos seguros porque les aumenta el riesgo al aumentar el tiempo de recuperación de las viviendas.
- ¿Qué medidas públicas creen que deberían ponerse en marcha para que mejore la situación del alquiler en España, así como facilitar la emancipación de los más jóvenes?
La propuesta que pusimos en su día encima de la mesa, es que el Estado, tanto desde la Administración Central o Autonómica, se convierta en arrendatario o avalista de una parte de las miles de viviendas que se ofertan actualmente, para que se utilicen como alternativas habitacionales de los inquilinos más vulnerables, desarrollando así una verdadera política social de vivienda, donde el coste del alquiler social lo asuma el Estado y no se lo traslade al propietario particular como está haciendo hasta ahora.
El propietario arrendador no tendría inconveniente en realizar este tipo de operaciones, porque obtendría la garantía y seguridad que aporta tener al Estado como arrendatario, e incluso se podría utilizar como marco para establecer las rentas de estos arrendamientos, en el índice de precios de alquiler del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Para que esto funcione, el Gobierno deberá abandonar la propaganda política y sobre todo las limitaciones que está imponiendo a los arrendadores con sus políticas intervencionistas, y gastar dinero de verdad donde se necesita.
Esta fórmula no necesitaría del tiempo de espera ni los costes que supondría la construcción de las miles y miles de viviendas que ahora se prometen construir para dedicarlas al alquiler social, puesto que se podría utilizar de inmediato el parque de viviendas privadas que hay actualmente en el mercado del alquiler y el millón de viviendas vacías que se anuncian hay en el mercado que no se alquilan por el temor de los propietarios a los costes de los farragosos y complicados procedimientos que les supone la recuperación de sus viviendas en casos de impagos o de Okupación. Por ello, al aparecer el Estado como garante de las rentas y aportar la seguridad jurídica necesaria, esta situación provocaría que aflorasen más viviendas al alquiler, aumentando la oferta, lo que posiblemente pararía la escalada de precios del alquiler y no se tendrían que construir tantas viviendas nuevas. Esta es una solución real e inmediata para que el Gobierno, de una vez por todas, resuelva el problema de la carestía del alquiler, todo lo demás es demagogia.
- El anuncio de los avales del ICO para los jóvenes, ¿puede ser una solución para favorecer la emancipación?
Son avales ofrecidos con la finalidad de emancipación para jóvenes que deseen comprarse una vivienda, no para los que quieren vivir de alquiler. Además, por mucho aval que se preste, la última palabra la van a tener las entidades financieras a la hora de comprobar la solvencia de los peticionarios, y ya sabemos lo rigurosas que se han puesto últimamente a la hora de conceder financiación.
