La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha elaborado una guía, que sirve tanto para propietarios como para inquilinos, para saber qué tipo de arrendamientos de vivienda están exentos de la aplicación de la actualización de la renta al 2%, pudiéndose actualizar las rentas conforme al IPC.
Esta guía está compuesta por 6 supuestos:
1.- Arrendamiento de temporada. Aunque se rigen por la LAU, están exentos del límite del 2% porque se les considera arrendamientos para uso distinto a vivienda.
2.- Arrendamientos de viviendas Suntuarias. Son arrendamientos de viviendas o de chalets (Adosados, pareados o independientes) cuya superficie construida excede de 300m2 o su renta en cómputo anual excede de 5.5 veces el salario mínimo interprofesional. Estos arrendamientos, aunque se rigen por la LAU, se les permite que se rijan, en esta materia, por sus propios pactos.
3.- Arrendamientos de viviendas cuando los arrendatarios son personas jurídicas. Por regla general, salvo excepciones, este tipo de arrendamientos son considerados como arrendamientos para uso distinto a vivienda, y por tanto no sujetos a las limitaciones del límite del 2%.
4.- Arrendamientos de habitaciones. Están exentos de los límites del 2%, porque no se rigen por la LAU, sino por el Código Civil.
5.- Arrendamientos de viviendas turísticas. Están exentos porque no se rigen por la LAU, si no por las normas sectoriales dictadas por las CCAA y por el Código Civil.
6.- Arrendamientos renovados por Tácita Reconducción. – Estos arrendamientos, en su inicio estaban sujetos a la LAU, pero al entrar en periodo de tácita reconducción y renovarse, por agotarse todas sus prorrogas (las obligatorias y las voluntarias), pasan a regirse por el Código Civil. Estas renovaciones se producen cuando los arrendamientos han finalizado porque han agotado todas sus prorrogas, y los arrendatarios permanecen durante 15 días más en la vivienda arrendada, con el consentimiento y aquiescencia de los arrendadores.
José Ramón Zurdo, abogado y director general de ANA, explica la fundamentación jurídica de la exclusión de la aplicación del tope del 2% para este tipo de arrendamientos (tácita reconducción), que se basa en tres argumentos:
1º.- Por la propia redacción dada por el gobierno en el modificado artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo, cuando manifiesta que la medida de limitar la actualización de las rentas con el IGC y el tope del 2% solo es aplicable a los arrendamientos de viviendas sujetos a la LAU del 94 cuya renta deba ser actualizada cuando se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia del arrendamiento. Por tanto, vemos que la limitación se refiere a las revisiones interanuales de rentas, pero no cuando el contrato ya finaliza, porque este ya no está vigente y deja de estar regulado por la LAU, que es justamente el momento en el que entra en juego la tácita reconducción sujeta al código civil.
2º.- Porque un contrato de arrendamiento renovado por tácita reconducción se sujeta a las normas del Código Civil (excepto la duración), y el límite a la actualización de rentas previsto en el Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo solo se aplica a los arrendamientos de vivienda habitual sujetos a la LAU, salvo la excepción que comento a continuación.
3º.- El 10 de Enero de este año, el Gobierno de tapadillo como hace con mucha frecuencia, a través de la aprobación RDL 1/2023 de 10 de Enero, de medidas urgentes en materia de incentivos a la contratación laboral y mejora de la protección social de las personas artistas, ha incluido una modificación (art 71) a los arrendamientos renovados a través de la figura de la tácita reconducción, regulando de forma expresa que estos arrendamientos a pesar de estar regulados por el Código Civil. De esta manera admite en cuanto a la aplicación de la prórroga extraordinaria, que se incluyan dentro de los arrendamientos sujetos a la LAU, y además regula que al arrendamiento que se acoja a esta medida, durante el periodo de prorroga extraordinaria, no se le podrá subir la renta en más de un 2%.
“Ahora bien, el legislador o mejor el Gobierno, ha tenido la posibilidad de incluir en esta reforma, que ese límite del 2% también se aplicara cuando los arrendamientos entran en periodo tácita reconducción, y el no hacerlo pudiendo haberlo hecho, permite interpretar que los arrendamientos que entran en tácita reconducción se han quedado fuera del límite del 2%, siéndoles de aplicación el procedimiento de actualización de rentas previsto en el contrato inicial, al estar sujetos al Código Civil, sin ninguna excepción como la comentada en el párrafo anterior”, finaliza Zurdo.
