Foro Consultores Inmobiliarios, compañía independiente especializada en el sector residencial, ha realizado un estudio de vivienda nueva libre plurifamiliar en Entrenúcleos y Mairena, zonas de expansión de Sevilla.
En este informe hemos analizado la evolución del mercado de obra nueva en Mairena del Aljarafe y Entrenúcleos (Dos Hermanas) en el periodo 2019 – 2024, los dos principales focos de crecimiento del mercado inmobiliario de obra nueva plurifamiliar en la corona metropolitana de Sevilla. Además, se comparan los datos con Sevilla Este, el principal núcleo de oferta inmobiliaria de obra nueva dentro de la ciudad.
“Existen otros municipios importantes en el mercado inmobiliario de la corona metropolitana de Sevilla, como Camas, pero a día de hoy, su stock de viviendas es bajo, por lo que consideramos a las dos localidades mencionadas como las más importantes en el mercado de obra nueva”, comenta Pablo Presa, director de Research y Valoraciones de Foro Consultores Inmobiliarios.
Evolución precios absolutos
El crecimiento de precios es acusado todos los años, salvo en 2020 donde los precios se mantuvieron e incluso descendieron por la paralización casi total del mercado. El precio medio en valores absolutos se ha incrementado un 28 % en los últimos cinco años en Entrenúcleos, y un 20 % en Mairena y Sevilla Este. Mairena cuenta con los pisos más caros, 219.000 euros de media, le sigue Sevilla Este con 207.600 y Entrenúcleos con 191.000 euros.
Pero si analizamos la tipología principal, 3 dormitorios, los incrementos están por encima en todos los casos, llegando en Entrenúcleos al 38 %. Así, en 2019, la vivienda de 3 dormitorios no sobrepasaba los 200.000 € en ninguna de las zonas. Actualmente superan esa cifra Mairena y Sevilla Este. Y en el caso de Entrenúcleos, el precio medio de esta tipología ya está en 199.800€.
Precio por metro cuadrado
El precio medio por metro cuadrado se ha incrementado un 34 % en los últimos cinco años en Entrenúcleos y un 20 % y 17 % en Mairena y Sevilla Este, respectivamente. Y un dato relevante, en 2019 la diferencia del precio medio entre la zona más cara, Mairena del Aljarafe y la más barata, Entrenúcleos, era del 25 %. En 2024, esa diferencia se ha reducido al 11 %, lo que indica el aumento de precios en esta última zona.
En la actualidad, el precio medio por metro cuadrado construido en Entrenúcleos es de 1.768 €. Muy cerca de los 1.870 € de Sevilla Este o los casi 2.000 € de Mairena.
¿Dónde están las viviendas?
Entrenúcleos, la mayor oferta de obra nueva en Sevilla. En el inicio del periodo analizado (2019), la actividad promotora se centraba en Sevilla Este, con 8 promociones y 1.150 viviendas en comercialización, el 49 % del total. En la actualidad, la importancia de Entrenúcleos es creciente, con casi 2.500 viviendas y su oferta de vivienda supone el 65 % del total de los tres ámbitos. En Mairena, barrio consolidado, ya se está agotando el suelo finalista. Y en el caso de Sevilla Este no hay proyectos nuevos, pendiente de la bolsa de suelo de Santa Bárbara que tendrá que sacar el ayuntamiento.
En el año 2024 se alcanza el máximo de viviendas en comercialización en estos tres ámbitos, con un total de 3.816 unidades iniciales. Y el stock de viviendas por vender también alcanza máximos, con 2.122 viviendas, un 55 % de las viviendas iniciales.
Como se puede observar en los gráficos, Entrenúcleos se ha convertido en la zona de moda para comprar vivienda. En la actualidad hay casi 2.500 iniciadas, de las que quedan en stock unas 1.500 viviendas. A pesar de pertenecer a Dos Hermanas, está considerado un nuevo barrio de Sevilla, por la cercanía que tiene con la zona Sur de la capital. Está al lado de Montequinto, y a la misma distancia que Sevilla Este del centro de la ciudad.
“Al principio era una zona para compradores con menor poder adquisitivo, pero ahora la subida de precios es evidente y una vivienda de 3 dormitorios ya ronda los 200.000 euros. El perfil de la zona ya es de clase media, con jóvenes y público de reposición. La procedencia no es sólo de Dos Hermanas, abarca diferentes localizaciones de la ciudad”, puntualiza María Castrillón, directora zona Andalucía en Foro Consultores Inmobiliarios
De todos modos, “los precios son más bajos que en Sevilla Capital, y la demanda está respondiendo mucho mejor que en zonas ya consolidadas como el Aljarafe” añade Castrillón.
Las buenas conexiones e infraestructuras han contribuido a ello, tanto por SE30 como la parada del metro de Montequinto, con un autobús lanzadera que lo conecta directamente, además de una parada cercana del tren de cercanías que lleva a las estaciones de San Bernardo y Santa Justa. Y otro dato que genera gran atractivo es la cercanía al Campus universitario público Pablo de Olavide o la Universidad Loyola,
además de las ciudades deportivas del Sevilla y del Betis. Es una zona con grandes avenidas y zonas verdes. Además de la zona residencial está proyectada una torre de oficinas, donde se ampliará la oferta comercial. Al ser un barrio joven y bien diseñado, con todos los proyectos de viviendas relativamente nuevos, muchos en construcción, y aún más pendientes de salir, la gente ve que en pocos años va a ser una zona cuidada y consolidada. Además, cuenta con la mayor oferta de vivienda protegida.
Superficie
Por lo que respecta a la evolución de la superficie media en las zonas analizadas, no existe un patrón claro en la evolución de las mismas y cuentan con una superficie media similar. En Entrenúcleos la media de las viviendas ronda 109 metros, en Mairena, 110 metros y en Sevilla Este,111 metros. Mientras en Entrenúcleos si se observa un descenso de la superficie media de las viviendas en los últimos años, en Mairena del Aljarafe y Sevilla Este, ésta se ha incrementado en el último año.
