La situación del mercado de alquiler en España atraviesa por una situación delicada que, como indica David Caraballo, director general de Alquiler Seguro, se ha agravado desde la aplicación de la Ley de Vivienda. Lejos de proponerse medidas que mejoren el mercado, se ha generando tal inseguridad jurídica que la oferta se ha reducido significativamente y, en consecuencia, los precios continúan al alza dejando fuera del mercado del alquiler, de nuevo, a los más vulnerables.
- ¿Cómo definiría la situación actual del mercado de alquiler en España?
La situación actual del mercado de alquiler en España está marcada por la escasez de oferta y una demanda creciente, un profundo desequilibrio que afecta especialmente en las grandes ciudades del país, que eleva los precios y dificulta el acceso a la vivienda a muchos jóvenes y familias.
El incremento de la población en ciertas zonas, y el encarecimiento de la compra de vivienda han incrementado, entre otros factores, aún más la demanda de alquiler. Sin embargo, la oferta no solo no ha crecido al mismo ritmo, sino que en los últimos años no ha dejado de menguar, lo que ha provocado un problema de escasez que no tiene visos de solucionarse en el corto plazo.
La Ley de Vivienda que entró en vigor hace poco más de un año, ha generado una mayor inseguridad jurídica entre los propietarios, donde muchos han optado por retirar sus propiedades del mercado residencial, desincentivando aún más la creación de oferta. Solo este 2024 esperamos una pérdida de más de 50.000 inmuebles con respecto al año anterior.
Veníamos de una crisis de oferta, que la Ley de Vivienda ha empeorado considerablemente, y en el caso de Barcelona, donde el alquiler está intervenido, más de 350 personas se disputan una vivienda de alquiler, y hay viviendas con más de 2.000 candidatos. La situación es insostenible.
- ¿Cómo valora la propuesta de ley de SUMAR, ERC, EH BILDU, UNIDAS PODEMOS y el BNG para regular los alquileres de temporada y de habitaciones? ¿De qué forma cree que podría afectar al mercado la aplicación de esas medidas de haberse aprobado?
Lo primero de todo es que nos alegramos que esta propuesta no haya salido adelante, puesto que si se hubiera aplicado habría dejado a miles de estudiantes y trabajadores fuera del alquiler. Y también, el efecto negativo de más propietarios cerrando sus viviendas al alquiler ante la inseguridad jurídica que planteaba esta Proposición de Ley, redactada por colectivos, ajenos a la Cámara Baja, que están perjudicando a los inquilinos e inquilinas de nuestro país.
Esta Proposición de Ley, rechazada por la mayoría parlamentaria, es un parche que intentaba remediar los problemas derivados de la aplicación de la Ley de Vivienda. Recordemos que esta norma ha ahogado el alquiler residencial y, como no funciona, se pretende ahora actuar para restringir el alquiler temporal y el de habitaciones hasta que no quede mercado de alquiler para nadie.
Los alquileres de temporada y de habitaciones nunca habían sido un problema hasta la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, que ha provocado una crisis de oferta, sobre todo en aquellos lugares donde mayor ha sido su despliegue, como Barcelona, y que claramente ha perjudicado el acceso a una vivienda. Sin embargo, en lugar de reflexionar sobre los efectos perjudiciales de esta medida, se ha optado por señalar a modalidades de alquiler como el temporal, el de vacaciones o el turístico como los culpables de esta situación.
La limitación de los contratos de alquiler temporal a un máximo de seis meses deja fuera a miles de estudiantes y de trabajadores temporales que necesitan desplazarse por un plazo limitado, pero superior a este límite, fuera de sus lugares habituales de residencia. En cuanto a las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, que deberán correr a cargo del propietario, es contrario a lo que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que dice todo lo contrario, lo que generará aún más inseguridad jurídica, desincentivando la oferta más si cabe.
Por último, queremos recordar que Alquiler Seguro presentó a principios de este año una propuesta de regulación de los alquileres de temporada mucho más completa, que incidía en la necesidad de justificar la causa de la temporalidad y en que el inmueble arrendado no constituyese el domicilio habitual del inquilino.
- También se ha mencionado la posibilidad de prohibir la compra de vivienda en zonas tensionadas si no es para residir o elevar el IVA a los pisos turísticos, ¿no afectan estas medidas más a la población y pequeños inversores que a los grandes?
Alquiler Seguro no está de acuerdo con la intervención en el mercado. Lo hemos visto con medidas como la declaración de zonas tensionadas: no es eficaz y provoca efectos muy negativos en el mercado residencial, que perjudican a propietarios e inquilinos. Prohibir la compra de viviendas es otro despropósito.
Sobre la posibilidad de subir el IVA a los pisos turísticos. El Observatorio del Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos (URJC), confirmó en un reciente estudio que restringir esta modalidad de alquiler no solucionará el problema del acceso a la vivienda. La oferta de alquileres turísticos, salvo calles y zonas muy determinadas, no compite directamente con la oferta de alquiler residencial.
Los pisos turísticos se concentran en los centros de las grandes ciudades y en las zonas costeras, pero son prácticamente inexistentes en las áreas residenciales, donde, en muchos casos, no representan si quiera el 1% del parque total de inmuebles.
- ¿Qué medidas cree que serían necesarias para aumentar la oferta y reducir precios de alquiler y no se están planteando desde las esferas políticas?
Desde Alquiler Seguro valoramos que las medidas que se han puesto en marcha hasta ahora en el marco de la Ley de Vivienda están resultando claramente ineficaces para reducir los precios, aumentar la oferta y favorecer el acceso a una vivienda para familias y para jóvenes.
Creemos que es necesario apostar por otro tipo de medidas, como los incentivos fiscales vía IRPF para propietarios de viviendas en alquiler e inquilinos. En este sentido, no debemos olvidar que la Ley de Vivienda ha encarecido la presión fiscal sobre los arrendadores, ya que ha reducido las exenciones fiscales del 60 al 50%.
Pero no solo eso. Es fundamental aumentar la seguridad jurídica para animar a más propietarios a sacar sus viviendas al mercado. Ha crecido la preocupación sobre algunas de las medidas recogidas en la Ley de Vivienda. Uno de los objetivos de esta norma es ampliar la protección a los inquilinos vulnerables, algo que, en principio, es positivo. Sin embargo, se está adjudicando esta responsabilidad, que debería corresponder a la Administración, al propietario particular, que prefiere retirar su inmueble del mercado antes que tener que lidiar con problemas como impagos u ocupaciones.
No debemos olvidar tampoco que existen morosos profesionales que aprovechan esta nueva legislación pensada para familias vulnerables para estafar a propietarios y recurrir a mentiras y artimañas para acceder a una vivienda de forma legal y dejar de pagar la renta al cabo de unos meses. Es lo que se conoce como “inquiocupación”. Esto espanta a muchos propietarios y contribuye a desincentivar la oferta. Es por eso que es necesario un nuevo marco más garantista.
Por último, otra medida fundamental es apostar por la colaboración público-privada y aumentar el parque de vivienda pública en régimen de alquiler social. Es una manera de aumentar la oferta y de generar alquileres más baratos para quienes más los necesitan.
- En unas ciudades se están adoptando medidas más intervencionistas que en otras, ¿qué diría que diferencia la situación del alquiler de Madrid respecto de Barcelona?
Alquiler Seguro ha puesto en marcha, a través de su Fundación y junto a la Universidad Rey Juan Carlos, el primer Observatorio del Alquiler en España, un centro de estudios dedicado a aportar información y análisis sobre el mercado del alquiler en España. Recientemente conocimos los datos del segundo trimestre de 2024 del Barómetro del Alquiler, un estudio que mide la presión de la demanda sobre la oferta de vivienda disponible.
Los resultados apuntan a que, si bien la presión es muy alta en las dos provincias, en el caso de Barcelona la situación se ha agravado con respecto al trimestre anterior hasta alcanzar unas cotas sin precedentes. Si en el primer trimestre del año la presión en la capital catalana era de 101 interesados por inmueble en diez días, a finales de junio la cifra se disparaba hasta los 362. En Madrid, en cambio, la presión se quedaba en 102 contactos por vivienda.
La principal diferencia que observamos entre una y otra es la declaración de zona tensionada en Barcelona y la aplicación del control de precios recogido en la Ley de Vivienda. Estas medidas están desincentivando la oferta de vivienda de alquiler residencial en Barcelona, que no crece lo suficiente como para absorber el enorme volumen de interesados en alquilar un inmueble. En Madrid, la demanda tiene también cada vez más peso, pero la oferta no se ha contraído tanto y la situación es más equilibrada, en comparación a la Ciudad Condal.
- Desde su experiencia en Alquiler Seguro, ¿cuáles son las mayores preocupaciones actuales de los propietarios de viviendas? ¿Han percibido un mayor interés por parte de los propietarios por el seguro de impago?
Los propietarios de viviendas en alquiler siempre se han preocupado por cuestiones como la rentabilidad de sus inversiones inmobiliarias o el cuidado de sus propiedades. Cuando sacan sus viviendas al mercado, esperan encontrar inquilinos que cuiden de sus inmuebles, que no causen problemas con los vecinos y que paguen la renta con puntualidad todos los meses.
Sin embargo, venimos alertando desde hace tiempo de que ha crecido la inseguridad jurídica y el miedo de los propietarios a impagos y al fenómeno de la “inquiocupación”, que se produce cuando un moroso profesional utiliza artimañas legales para presentarse como el inquilino perfecto para dejar de pagar a los pocos meses de acceder a la vivienda de forma legal.
Los seguros de impago no son la solución, porque actúan a posteriori, cuando el daño y el impago ya está hecho, y eso los propietarios lo saben, y buscan algo más completo como una gestión integral de su alquiler y de las incidencias que se puedan producir a diario. Nosotros en Alquiler Seguro actuamos de forma preventiva para que no se produzca el impago o los destrozos en las viviendas. Nos encargamos de la gestión integral de las viviendas de los propietarios que confían en nosotros porque garantizamos el cobro puntual de la renta todos los meses y mantenemos un compromiso de morosidad cero.
- Entre su labor está la de buscar al inquilino que aporte garantías y dan respuesta al propietario en caso de que no sea así pero, ¿les consta que hayan aumentado los impagos?
La preocupación de los propietarios por los impagos ha ido en aumento en los últimos años, especialmente tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. El miedo a que un inquilino pueda declararse vulnerable y dejar de pagar el alquiler sin que el propietario reciba ningún tipo de prestación a cambio se ha extendido, y ha contribuido de manera notable a la caída de la oferta de vivienda en alquiler.
El proceso para desalojar a un “inquiocupa” es largo y tedioso. No solo genera costes económicos para el propietario, sino que también provoca mucho desgaste en quienes han pasado por una situación así. El miedo y la sensación de desamparo desincentivan la oferta y contribuyen a agravar aún más el problema.
En este sentido, empresas como Alquiler Seguro cobran más importancia. Nuestros propietarios pueden estar tranquilos en este sentido, ya que la compañía mantiene un firme compromiso de morosidad cero y ofrece garantías tanto en la búsqueda del inquilino ideal como en la seguridad de que todos los meses cobrarán la renta íntegra del alquiler de sus propiedades.
- Hace unos meses que ha incorporado a tuTECHÔ, una socimi contra el sinhogarismo como nuevo miembro del Observatorio del Alquiler, ¿qué les ha aportado esta incorporación? ¿Tienen datos de la situación de los grandes perjudicados por esta situación, las personas en riesgo de exclusión?
La socimi tuTECHÔ aporta su visión social y su experiencia en la lucha contra el sinhogarismo a las investigaciones del Observatorio del Alquiler. Con una cartera de más de 200 inmuebles y varios edificios bajo su propiedad, tuTECHÔ mantiene un firme compromiso social y ha acogido ya a más de 1.000 personas. Su incorporación refuerza el papel del Observatorio del Alquiler como centro de referencia para ofrecer conocimiento e información sobre el mercado del alquiler en España y reafirma su compromiso con el acceso a la vivienda, entendida como un componente fundamental del bienestar social y la estabilidad financiera de las personas y sus familias.
En junio, el Observatorio publicó el informe “Radiografía del alquiler social y el sinhogarismo en España”, del que se desprendía que más del 95% de las personas sin hogar no se benefician de un alquiler social debido, principalmente, a la escasez de vivienda pública. El informe señalaba que la mayoría de personas en situación de sin hogar identifican la necesidad de una vivienda como el primer paso hacia la inclusión social y como la puerta de entrada para beneficiarse de otras oportunidades, como un empleo. Como conclusión, se puede decir que aumentar el parque de viviendas en alquiler social es fundamental para mejorar la calidad de vida y el acceso a oportunidades de las personas sin hogar.
