El COVID ha venido a demostrar el enorme potencial futuro que tiene la inmologística. Esta ha sido la principal conclusión de los panelistas que ha reunido SIMAPRO 2020 para analizar las claves del mercado logístico. Un coloquio que ha comenzado haciendo una valoración del impacto que ha tenido la pandemia en la actividad logística y que, en opinión, de los tres ha sido moderada. En palabras de Guillermo Ravell, “La primera ola supuso un impulso logístico en muchos sectores, sobre todo en alimentación y fármacos. En esta segunda ola, el umbral de incertidumbre para nuestro sector es menor que en la primera, porque ahora sabemos gestionarla mejor. En todo caso, la reactivación, tras el susto inicial, ha sido mejor de lo que previmos”.
Otro de los temas analizados por lo ponentes ha sido el creciente interés de los fondos por la inversión inmologística, como el peligro añadido de su potencial calentamiento. Para Luis Lázaro, “hay cierto calentamiento inversor en el sector, pero tiene sentido y justificación. Hay mucho actor nuevo que, tras el éxito del e-commerce, se ha decidido a invertir”. En opinión del directivo de Merlin Properties, “cada vez son más los fondos que quieren tener parte de su asignación de capital en la logística, lo que esta convirtiendo a este sector en una alternativa de inversión muy atractiva”. Guillermo Ravell, por su parte, cree que el sector no corre el peligro de generar una burbuja. “Los niveles de inversión se fundamentan en una demanda creciente de naves logísticas y de última milla
El usuario cada vez es más exigente y estándar, lo que anima la entrada de inversores institucionales que buscan esa seguridad y de otros fondos que empiezan a ver la inversión inmologística como un valor refugio”.
Es este creciente interés inversor, según los ponentes, el que está impulsando un cambio geográfico en la localización de los activos logísticos. Para Álvaro Marchesí, “hasta hace muy poco, la logística estaba muy concentrada en Madrid y Barcelona, donde solo vive el 20% de la población española. El 80% de las personas vive en otros sitios y todos ellos necesitan la logística del e-commerce. A Burgos no se le puede abastecer desde Madrid. Hay que abrir las miras”. Una expansión que sitúa al sector antes nuevos retos, como la reconversión de los antiguos suelos fabriles o la convivencia física con los desarrollos urbanos.
“La logística tiene que formar parte del desarrollo urbano de las ciudades e integrar en su concepción nuevos valores como la sostenibilidad o la regeneración urbanas, que va a ser drivers claves en su desarrollo futuro”, ha defendido Álvaro Marchesí, que también ha insistido en que el verdadero problema para asegurar el crecimiento del sector sigue siendo la falta de suelo finalista. “El propietario tiene que poner en valor su suelo, tiene que tenerlo listo para su ocupación logística. Tenemos que ir pensando en generar suelo para estos desarrollos logísticos y desatascar los suelos industriales que tenemos en la periferia de nuestras ciudades”. En opinión de Guillermo Ravell, “tenemos que buscar una integración y una convivencia entre la ocupación urbana y logística, como ya se está haciendo en otros países de nuestro entorno, como Holanda”.
Los cuatro expertos de la mesa también han coincidió en el protagonismo que la actividad inmologística tendrá en la recuperación económica. En opinión de Luis Lázaro, “va a ser una pieza
central de esa cadena de suministro que garantizará la producción y el consumo. No tengo la menor duda de que será un elemento clave gracias al incremento del comercio online durante esta pandemia, lo que nos obligará a centrarnos en los grandes drivers del sector para asegurar su rentabilidad, como el big data, la sostenibilidad, la centralización de operaciones o las estructuras colaborativas entre los operadores”. En este sentido, Cristian Oller, después de recordar que en España “estamos un poco a la cola en la creación de espacios de última milla o de reconversión de antiguos espacios fabriles”, ha recalcado que la clave de la logística son los costes, por lo que “habrá que ver cuál es el potencial crecimiento de las rentas para que los desarrollos inmologísticos puedan generar unos retornos interesantes”.
