La segunda sesión de SIMAPRO 2020 ha comenzado con una mesa en la que Vanessa Gelado, Senior Managing Director de HINES, Francisco Rivas, Director de MERLIN PROPERTIES, y Ernesto Tarazona, Director Ejecutivo Desarrollo de REOs y Venta Mayorista de SERVIHABITAT, moderados por Leticia Ponz, Head Representative Office Spain de UNION INVESTMENT, sobre las estrategias más eficaces para seguir generando valor en el negocio patrimonialista.
La conversación se ha centrado inicialmente en las palancas que han permitido gestionar esta pandemia. Los tres ponentes han destacado una sobre las demás. En palabras de Vanessa Gelado, “lo fundamental es el usuario, pues si no traemos valor al inquilino no hay futuro ni a corto, ni a medio, ni a medio plazo”. Los tres ponentes han coincidido también en que los bajos niveles de apalancamiento y la calidad de la deuda son otras de las palancas que explican el éxito de la gestión de la crisis. Es lo que ha permitido, en opinión de todos ellos, la implementación en estos meses de incertidumbre de fórmulas imaginativas y flexibles, para lo que han contado “con la buena predisposición de las entidades financieras”.
Con todo, la actual crisis ha obligado a repensar los planes estratégicos, que con la irrupción de una situación imprevista quedaron caducos casi antes de nacer. “La situación actual es un shock que hay que mirar con perspectiva. Estoy seguro que con el tiempo accederemos de nuevo a la normalidad”, ha afirmado Francisco Rivas. La prioridad en estos meses de pandemia ha pasado por seguir manteniendo el ciclo de vida del activo inmobiliario y valorar si lo más adecuado, de cara al futuro, era apostar por una estrategia de especialización o de diversificación, con matices en las respectivas valoraciones.
Para Vanessa Gelado, “Hines ha apostado por la diversificación multisectorial, con una huella global, y esto es resultado de la anterior crisis económica”. Para la Senior Managing Director de esta compañía, “la diversificación permite dar una respuesta positiva a nuestros inversores en términos de servicio y calidad muy importantes”. En cambio, Merlin Properties “se ha centrado en segmentos concretos, con una diversificación controlada, una estrategia que ha demostrado su acierto en esta crisis. La especialización ha descubierto sus limitaciones durante esta pandemia”, ha puntualizado Francisco Rivas. Por su parte, Ernesto Tarazona ha dicho que en Servihabitat “estamos abocados a una especialización y en nuestro caso la diversificación se centra en el residencial, con un claro enfoque hacia el added value de nuestras inversiones”.
La primera mesa redonda de la jornada ha concluido con el repaso de los cambios más importantes que dejará esta pandemia, como la aceleración de la digitalización y la sostenibilidad en un sentido amplio (Ernesto Tarazona), la redefinición de los espacios de trabajo, con una reducción de la densidad ocupación por metro cuadrado (Francisco Rivas), y las tendencias wellness, como la calidad del aire o el tipo de luz, que, de cara al futuro, serán vitales en los activos de oficinas y de living.
En la siguiente mesa redonda, con el título Financiación: Adquisiciones, Rehabilitación, Nuevos Proyectos, Reestructuraciones… ¿Liquidez o escasez?, han participado como ponentes Jordi Argemí, Consejero Delegado Adjunto y CFO de NEINOR HOMES, Mario Fernández, Director Centro de Empresas Negocio Inmobiliario de CAIXABANK, y Consuelo Villanueva, Directora de Instituciones y Grandes Cuentas de ST SOCIEDAD DE TASACIÓN, moderados por José Luis Suárez, Profesor de Dirección Financiera de IESE.
El segundo panel de la jornada ha comenzado abordando uno de los temas mas sensibles para el sector, como es la posible contracción del crédito derivada de la actual concentración bancaria. Un peligro que Mario Fernández ha despejado de inmediato afirmando que “necesitamos al sector tanto como él nos necesita. Estamos y seguiremos estando a su lado, porque nos sentimos muy cómodos, ya que ha aprendido todas las lecciones de la crisis anterior. Hoy en día, el inmobiliario es más moderno, sólido y sostenible”. Para Jordi Argemí, “la financiación actual es más cautelosa que antes de la pandemia y esta circunstancia tendrá que afectar necesariamente a algún proyecto fututo”.
La financiación alternativa y su futuro en un contexto de concentración bancaria ha sido otro de las cuestiones debatidas por los ponentes, que se han mostrado unánimes en su valoración. “Estoy convencido de que la banca alternativa, que ahora es residual, será mas significativa en los años venideros, sobre todo para tipos de activos concretos, como el built to rent, donde la banca tradicional no se siente tan cómoda”, ha dicho Jordi Argemí. Por su parte, Consuelo Villanueva cree que este tipo de financiación viene a compensar los huecos que está dejando la tradicional por una simple ecuación de beneficio-riesgo. “Creo que va ser muy significativa en operaciones de compraventa de suelo y solo una vez que se hayan cumplidos ciertos hitos en el desarrollo del proyecto la financiación tradicional ocupará su lugar”.
Respecto al futuro inmediato del sector, se han mostrado cautos. “Los promotores vamos a lanzar menos producto, como lo confirma el dato de que los visados han caído un 30%”, ha adelantado Jordi Argemí. “Este sector no va ser inmune a la crisis de empleo que se avecina, que inevitablemente tendrá un impacto en la demanda en 2021. ¿En qué porcentaje? Ya veremos. Sin embargo, esta reducción de producto compensará la caída de la demanda”, ha concluido. Para Consuelo Villanueva, “el mercado está expectante y esto es común a toda la geografía española. La crisis ha acelerado las tendencias que ya se registraba antes de la pandemia. El COVID simplemente está imponiendo un paréntesis y lo que vemos ahora es que esas tendencias siguen ahí, a la espera de confirmar un cambio de ciclo cuando esta pandemia haya pasado”.
En la tercera mesa del día, Marta Cladera de Codina, Managing Director y Head of Iberia de NUVEEN, Esther Escapa, Directora de Transacciones y Desarrollos de AXA INVESTMENT MANAGERS, y Juan Pepa, Partner de STONESHIELD CAPITAL, moderados por Roger Cooke, Presidente de RICS SPAIN, han debatido sobre la nueva normalidad de los inversores, con especial atención tanto a sus perfiles como a las localizaciones y los activos preferidos.
Una coincidencia de partida en los tres ponentes: el capital dedicado a la inversión sigue igual. Y una discrepancia de matiz. Para Marta Cladera de Codina y Esther Escapa los criterios de inversión han variado, mientras que para Juan Pepa ahora son confusos. “No estamos en un momento para sacar conclusiones generales. Este es un momento para capear. Y el inversor de valor añadido va a esperar a la caída de precios, que se va a producir por la llegada de operaciones distress. Los fondos de valor añadido están esperando una caída del valor para actuar”, ha apuntado Esther Escapa. Juan Pepa se ha mostrado más escéptico con esta caída de los precios. “No estoy convencido de que vaya a haber un repricing. El momento de invertir en España es ahora. Es obvio que el mercado va a sufrir. ¿Nos bajarán los ritmos de ventas? Sí. Pero no veo ninguna quiebra del sistema a la vista. No hay ningún problema en el mercado. Simplemente hay que tener una visión de largo alcance e industrial para no tener frustraciones en el futuro”, ha afirmado. Por su parte, Marta Cladera de Codina ha dicho que ahora es el momento de los fondos de deuda. Estoy segura de que el año que viene tendrán un gran protagonismo. A nosotros ya nos han financiado alguna operación a un interés del 1%. Ningún banco puede batir esto”.
En estos tiempos de incertidumbre los tres ponentes han confirmado la importancia del Asset Management como palanca para conservar y aumentar el valor de los activos. “El reposicionamiento de los activos forma parte de nuestra actividad. Es lo que impulsa un momento como el actual, que contribuye a acelerar tendencias que ya apuntaban, como es el reposicionamiento entendido como palanca para mantener el valor de los activos”, ha dicho Esther Escapa. Po su parte, Marta Cladera de Codina ha puesto el foco en la sostenibilidad como elemento diferencial de una gestión de valor de los activos. “Es fundamental esta parte del Asset Management, como es el caso de la sostenibilidad. Un activo sostenible puede mejorar su rentabilidad hasta en 50 puntos básicos. Esta es una prioridad para los fondos core”.
La segunda jornada de SIMAPRO 2020 ha concluido con un panel en el que Gonzalo García Andrés, Director de Economía de AFI, Ignacio de la Torre, Economista Jefe de ARCANO ECONOMIC RESEARCH, y Raymond Torres, Director de Coyuntura y Análisis Internacional de FUNCAS, moderados por Carolina Roca Castillo. Directora General de GRUPO ROCA, han pasado revistas a los posibles escenarios en los que puede registrase la recuperación de la economía española.
¿Cómo será la recuperación de la economía española? Cada ponente ha dado una respuesta diferente. Para Raymond Torres esta tendrá la forma de una raíz cuadrada. “Una bajada pronunciada seguida de una subida también pronunciada, pero sin alcanzar el nivel previo a la crisis, por lo que podremos hablar de una recuperación incompleta debido al cierre de empresas que se espera y sobre lo que la política debería actuar para impedirlo”. Para Ignacio de la Torre tendrá la forma del logo de Nike. “Una contracción inicial importante seguida de una recuperación importante en el tercer trimestre y algo menor en el cuarto. Alcanzaremos los niveles pre crisis en el segundo trimestre de 2022”. Para Gonzalo García tendrá forma de W. “Una W continua, en la que los baches serán cada vez más pequeños, como ya estamos viendo en esta segunda ola”.
Respecto al comportamiento de la economía el año que viene, cada ponente ha expresado un punto de vista y solo parcialmente coincidentes. “Creo que la actividad económica se irá normalizando y los riesgos para 2021 no cotizan al alza sino a la baja”, ha declarado Ignacio de la Torre. En términos parecidos se ha expresado Gonzalo García, para quien “2021 será un año de recuperación aunque esté condicionado por la pandemia. El principal riesgo lo veo en el peligro de la cronificación del paro de larga duración. Los fondos europeos van a ser una palanca para evitar que el potencial de crecimiento de España se resienta y podamos acelerar la transformación de la economía española”. Solo Raymond Torres se ha desmarcado de este optimismo. “Estamos ante un riesgo inminente de recesión de la economía española, con niveles de incertidumbre que están reduciendo los gastos familiares y que penaliza sectores clave”.
Respecto al impacto que esta crisis tendrá en la economía de nuestro país, Gonzalo García ha afirmado que “su impacto será geográfico y sectorial, porque es una crisis que afecta especialmente a sectores, pero creemos que la caída de precios de la vivienda va a ser significativa en aquellas zonas donde estos sectores tengan una presencia más importante, como las zonas turísticas”. Por su parte, Ignacio de la Torre ha pronosticado “una corrección de precios en el corto plazo y una rápida recuperación en forma de V. La vivienda no se esta resintiendo, sino todo lo contrario. La experiencia de otros países confirma que la vivienda sigue siendo un activo refugio que protege contra la inflación. Los tipos bajos va a forzar un desplazamiento del ahorro hacia el residencial”. Por último, Raymond Torres cree que “el precio se reducirá un poco menos de lo que caerá la economía, en torno al 8% o menos, y a medida que la economía se recuperé se producirá una reacción del mercado de la vivienda, animada por los tipos bajos. El mercado esta reaccionando en transacciones, con reducción de precios menores que en otras crisis”.
