Los expertos reclaman seguridad jurídica. Coinciden en que la demanda embalsada aflorará tras la crisis y que los promotores continuarán su actividad sin problema durante los próximos meses con promociones ya activas. También la banca se siente fuerte con unas provisiones amplias, por encima de lo exigido.
El sector financiero y de promoción inmobiliaria también lo tiene claro. “Es una crisis sobrevenida que surge de un contagio, a raíz del que las autoridades de todo el mundo – cuando pensábamos que era algo que sólo podía hacer China- están o han adoptado ya medidas de confinamiento y parón económico”, ha señalado Ángel Berges, Vicepresidente de AFI durante el encuentro “Financiación de empresas y clientes” organizado por SimaPro Home Edition. “El impacto es algo nunca visto en un periodo de paz”, por eso, para evaluar el alcance desde AFI se plantean qué le pasa a la economía cada día en esta situación de frenazo. “Estimamos que si estuviéramos un año entero así el PIB llegaría a caer un 30%”, advierte Berges, y en función de los meses que esta situación se alargue la caída será de la parte proporcional.
No obstante, añadía Berges, “la imprevisibilidad y la fuerza, así como la posibilidad de nuevas recaídas ha hecho que se actúe con contundencia desde los bancos centrales, tanto el BCE como la FED”.
Recuperación pendiente del tiempo de parálisis
Una de las principales preocupaciones, además de la seguridad jurídica, es la recuperación en esa curva económica que se plantea con forma de V, ya que “muestra una caída muy rápida pero una recuperación muy lenta”. Y coinciden los expertos reunidos, en que esa recuperación tendrá mucho que ver con cuánto se prorrogue esta parálisis en el tiempo.
“Lo que vaya a ocurrir va a depender de la profundidad de esta crisis”, asegura Santos González, Presidente de la Asociación Hipotecaria Española. No obstante, es positivo, a pesar de la gravedad, ya que considera que la última crisis nos hizo anticiparnos al peor escenario. Y, aunque toca vivir con prudencia, hoy tenemos un sistema financiero solvente y con liquidez. “Las cuentas de resultados no tendrán un resultado especialmente bueno pero en profundidad la situación es bastante buena ya que tenemos una banca solvente con un nivel de provisiones elevado”, incluso por encima de lo que se le exigía.
El mercado residencial
También se muestra prudentemente optimista con el mercado residencial Roberto Rey, presidente y CEO de Gloval. “Estamos en un momento de INCERTIDUMBRE con mayúsculas. Pero visiones negativas sólo nos conducen a un pesimismo que no tiene que ver con la situación actual. A pesar del impacto en el corto plazo la salida va a ser positiva porque estamos mucho mejor preparados, tanto en el sector promotor como en la banca”. Destaca cómo incluso pequeños promotores cuentan con una solvencia más relevante que en la crisis anterior. “Y, sin hablar de valor refugio, la vivienda sigue siendo una inversión atractiva”. Las empresas están preparadas, son solventes, con promociones con sentido en marcha.
Respecto al sector hipotecario, Sántos Rodríguez, considera que las condiciones no se van a endurecer, lo que cambia es la situación. “Todo depende de cuánto se alargue esa INCERTIDUMBRE. Si se alarga en el tiempo… será la catástrofe pero no para el financiero, prácticamente para todos los sectores. Si, como esperamos, son sólo unos meses, se traducirá en un retraso en la venta pero avanzarán los proyectos que ya están en marcha”. Si la recuperación es lenta y decae la confianza, los primeros que frenarán su actividad serán los promotores que tenderán a ahorrar en lugar de producir.
El cliente comprador y la vivienda
Ante la pregunta del moderador, hoy a cargo de José Luis Suárez, profesor del departamento de Dirección financiera y Director del Campus del IESE, sobre la solvencia del comprador coinciden en que ahora mismo la venta de las familias está cayendo y la compra física, paralizada. Sin embargo, las promociones iniciadas continúan adelante y eso dará aire durante este año y parte del próximo a muchas compañías. “A cualquier inversor no se le ocurre, con un contrato firmado y fondos comprometidos, hacer una cancelación. Muy pocos lo van a hacer”, asegura Rey.
Por un lado, cae la renta de las familias pero, por otro, aumenta la tasa de ahorro. Los expertos creen que cuando la situación mejore esa demanda embalsada, que ya ha salvado la situación en ocasiones anteriores, aflorará.
No obstante, hay un segmento de población muy afectado por el desempleo que, muy probablemente, añaden, no esté dentro de ese perfil de demandante de vivienda para compra. “Hay datos que nos muestran que en España la vivienda libre está en el entorno del 95% mientras que en la UE ronda el 65%”, señala el Ceo de Gloval, quien sugiere la necesidad de un pacto de Estado real a largo plazo. “Un pacto a 10-15 años facilitaría el acceso a la vivienda de esa población que requiere de vivienda social o protegida. Y para ello hay que desprenderse de ideologías políticas para fomentar la colaboración público-privada”, como ya ha anunciado el Ayuntamiento de Madrid, con la liberación de 26 parcelas de suelo público para la construcción de más de 2000 viviendas de alquiler público.
“Probablemente el producto el cambie”, sugiere el vicepresidente de AFI, y las familias comiencen a demandar otro tipo tipología de vivienda, con jardín o con espacios de trabajo. Esto beneficiaría a la obra nueva mediante compras de reposición y animaría a la segunda mano.
Otras formas de financiación
Más allá del sistema bancario, que asegura Rodríguez, va a seguir concediendo hipotecas porque “la vinculación de la financiación de la banca a las hipotecas es absoluto. La banca necesita de las hipotecas para hacer su negocio tradicional”, han surgido con fuerza formas de financiación alternativa.
“La aparición de Socimis en bolsa ha llegado a eclipsar a otros valores”, recuerda Berges, “el país tiene que abrirse a nuevas formas de financiación”. Algo que comparte Santos, “hay una parte del sector inmobiliario que debe tener financiación alternativa (fondos, Socimi…) para no dejar todo ese endeudamiento hipotecario en manos de la banca”. “Además fondos hay muchos y variados, con lo que algunos llegan para quedarse, pero otros llegan para un determinado momento y para determinados activos”, añade Rey. No obstante, advierte de lo importante que es “analizar lo que estamos asumiendo” ya que son muy positivos pero no cuentan con mecanismos standard.
Seguridad Jurídica
Por último, aunque no menos importante, se ha querido destacar la importancia de la seguridad jurídica y de los riesgos de lanzar según qué mensajes desde el sector político.
“España no va a perder atractivo después de la pandemia”, señala Santos Rodríguez, “la mejor aportación pública que se puede hacer en un sector básico para la economía es la seguridad jurídica” ya que, como añade Rey, “la seguridad jurídica es importante para cualquier inversor pero más para los inversores extranjeros. Le pediría a la política que eviten mensajes controvertidos que hacen dudar a los agentes del mercado”.
