Las regulaciones, los precios, la oferta de vivienda, el alquiler o la compra. Las necesidades de emancipación de los más jóvenes y las dificultades para acceder a una vivienda. Hacemos un repaso a la situación inmobiliaria actual con Ferrán Font, Director de Estudios y Portavoz de pisos.com.
- El aumento de los precios del alquiler en España es un problema que preocupa al ciudadano y que ya es una preocupación también para el Banco de España. Según sus datos y experiencia, ¿qué evolución van a seguir los arrendamientos en nuestro país?
Es cierto que existe hoy en día un gran desequilibrio entre lo que es la oferta y la demanda, un gran desequilibrio que viene produciéndose desde hace ya algunos años y es consecuencia de diferentes aspectos, pero especialmente lo es como consecuencia de la reducción de la oferta.
Cada vez tenemos menos pisos de alquiler y especialmente allí donde más se necesita, que es en grandes capitales, pues tenemos reducción de la oferta y, por contra, tenemos un aumento de la demanda. Ya no solo tenemos la propia demanda natural del mercado de alquiler, además tenemos nómadas de digitales y aquellos que ahora mismo no pueden acceder a la compra. También los jóvenes que se emancipan en el mercado de alquiler, especialmente compartiendo vivienda.
Las previsiones que tenemos nosotros de cara a este 2024 son de continuidad en el mercado de alquiler. Tenemos una ley de vivienda que genera bastante incertidumbre, con lo cual no vemos que haya un cambio radical en lo que es la evolución de la oferta disponible. Y aquí es donde está un poco el gran problema, poca oferta, aumento de precios de alquiler, especialmente en grandes capitales, que es donde se está produciendo.
- ¿Qué medidas creen que se deberían adoptar para tratar de frenar esta escalada?
Las medidas que hay que adoptar son medidas que cuenten con consenso entre los diferentes partidos políticos y entre las administraciones que tienen que llevarlas a cabo. Así como políticas a medio-largo plazo. No es posible que haya cambios importantes en materia de vivienda cada vez que haya un cambio de gobierno.
Pero las medidas tienen que ir enfocadas a hacer mayor el parque de vivienda disponible, tanto del mercado libre como, especialmente, del mercado de vivienda protegida y también de alquiler asequible. Y al final enfocar, tirar para adelante con aquellas políticas que faciliten el acceso a la vivienda, especialmente de alquiler para los más jóvenes.
- Ante las limitaciones de Ley de Vivienda, muchos alquileres convencionales han buscado alternativas en el arrendamiento turístico y temporal ¿Creen que estos propietarios acabarán regresando al de larga duración?
Pues habrá que ver si vuelven pero, de momento, la ley de vivienda está en pleno desarrollo. Es decir, que ahora mismo aún estamos a febrero del 2024 y no ha empezado a desarrollarse el todo. De hecho, estamos en un mes donde deben anunciar cuáles son los límites que se van a aplicar en Cataluña, que es la única comunidad autónoma que ha solicitado esa aplicación de los límites de precios, con lo cual tendremos que ver. (Ampliación)
A corto plazo, el marco regulatorio seguirá siendo igual de inestable, con lo que es difícil que aquellos que han decidido salir de un mercado en el que no se sienten cómodos por diferentes motivos, vuelvan en un periodo corto de tiempo.
- ¿Qué se necesita para motivarlo y aumentar así el parque de vivienda en alquiler?
Es necesario especialmente un marco regulatorio estable, suficiente como para que aquellos que quieren entrar en el alquiler puedan hacerlo. No sólo eso, sino que también ese marco regulatorio tiene que ser proteccionista, debe proteger a aquellos que se encuentran en una situación económica más vulnerable. Tiene que proteger a los inquilinos pero también a los propietarios. Hablamos de limitaciones en la actualización de precios, por ejemplo, con un nuevo índice que tiene que estar por debajo del IPC, pues hace menos atractivo ese mercado de alquiler, por lo que habría que buscar maneras en las que el propietario no se viera siempre, o en la mayoría de casos, perjudicado. O, como mínimo, no entendiera que la propia ley le está perjudicando.
- En cuanto a compraventa, la demanda se ha frenado ligeramente ante el encarecimiento del crédito, pero tanto la banca como los tasadores coinciden en que, de cara a 2025, los precios de la vivienda nueva y usada volverá a repuntar. ¿Va esta visión en línea con sus previsiones?
Sí que es cierto que todas nuestras previsiones de 2023 con lo que es la caída de transacciones respecto a 2022 apuntaba a una caída de precios y esto no está siendo así. De hecho, según las cifras que tenemos en pisos.com, ahora mismo lo que es a nivel nacional el repunte de precios está remontando y nos estamos acercando al 8-10% interanual. Y, de momento, aunque el encarecimiento de créditos haya sido una realidad, los precios no han tenido tendencia a la baja también porque hay poca oferta y no permite que caigan.
Yo creo que en 2025 difícilmente veremos ya grandes aumentos en los tipos de interés, aunque es difícil hacer previsiones a año y medio o dos años vista porque la evolución del Euribor se va viendo a medio año. Pero en este 2024 es probable que sigamos viendo aumentos de precios. Sí que es cierto que en aquellos mercados donde exista menos capital o que tengan menos recorrido al alza podamos ver unos incrementos más moderados o incluso algunas caídas. Pero, de manera generalizada, difícilmente veremos caídas a nivel nacional.
- ¿Cuál es la situación de la vivienda nueva y usada en grandes capitales como Madrid o Barcelona?
Tanto en grandes capitales como en el resto de España se está construyendo muy poco. Y especialmente se está construyendo poco en Barcelona. Hay poco suelo finalista, el que hay es muy caro, hay muchas trabas administrativas que hacen que los proyectos se vayan ralentizando mucho más. Eso sí, la demanda es tal que prácticamente cualquier promoción con un mínimo de calidad, que se desarrolle tanto en Madrid como en Barcelona, tiene garantizado casi el 100% el éxito por la demanda latente que existe.
- En estos últimos meses ha aumentado considerablemente el esfuerzo para el pago de la vivienda, especialmente para hipotecas de tipo variable o mixto. ¿Creen que en adelante los compradores apostarán en mayor medida por un tipo fijo más conservador o, con todo, compensa el arriesgo de subidas puntuales de los tipos?
Es cierto que hay muchos vaivenes en referencia al Euribor y esa apuesta por la hipoteca fija puede ir en aumento. De hecho, hemos visto cómo llegó a representar prácticamente el 70% de las hipotecas que se estaban negociado. Si bien es cierto, que aquí hay un aspecto importante, que es saber cuáles son los objetivos o las preferencias de las entidades bancarias y esto cómo lo trasladan al futuro hipotecado. Es decir, cómo son capaces de hacer ofertas más o menos atractivas según sean tipos de interés fijo o variables. Sí que es cierto que ahora mismo está cogiendo más fuerza lo que son las hipotecas mixtas, que son aquellas que durante los primeros años tiene condición de fija y después variable. Aunque tendremos que verlo.
Lo que sí es cierto es que aumento de tipos significa hipotecas más caras, con lo que es otra dificultad más de acceso a la vivienda.
- Una de las grandes preocupaciones es la emancipación, el acceso a la vivienda de los jóvenes, ¿qué opinan del anuncio del Gobierno sobre la línea de avales a jóvenes y familias con menores a su cargo para afrontar el pago de la entrada a la compra de una vivienda?
Hay un problema de acceso a la vivienda en general, pero afecta especialmente a los más jóvenes. En España la tasa de emancipación de los jóvenes está al rededor del 16%, cuando a nivel europeo está al rededor del 30%. No sólo eso, sino que en la UE los jóvenes se emancipan de media a los 26 años y aquí en España ya lo hacemos más tarde de los 30. Con lo que significa que los jóvenes no sólo lo tienen más difícil sino que cada vez se emancipan más tarde y, además, en un 80%, lo hacen compartiendo vivienda.
¿Avales a los jóvenes para afrontar la compra de una vivienda? A priori, es una buena política. Obviamente, si viene acompañada de otro tipo de políticas. Pero sí que es cierto que hemos visto cómo existen otros mercados donde ha funcionado. Es una manera de intentar salvar ese escollo del ahorro previo para muchos jóvenes que tienen capacidad de pagar una cuota hipotecaria pero no de ese ahorro de 50, 60, 80 mil euros. No es sencillo y menos para aquellos jóvenes que han sufrido temporalidad, precariedad laboral y salarios más bajos.
- Por otro lado, también se han anunciado préstamos ICO de 4.000 millones de euros para la promoción público-privada de vivienda asequible en régimen de alquiler… ¿Desde las administraciones debe fomentarse la compra, el alquiler, o la clave está en el equilibrio de todas las fórmulas?
Hay que ver cuáles son las condiciones. Tanto los avales como estos préstamos no son muy restrictivos con lo cual la mayor parte de personas y empresas se pueden ver beneficiadas. Lo que sí que es cierto es que la colaboración público-privada para generar mayor parque de vivienda público de alquiler sí que es algo que tiene consenso y es algo que defienden todas las formaciones políticas. El parque de vivienda pública en España representa el 2-3%, mientras que en Europa, el promedio está por encima del 9%.
Es necesario construir más vivienda pública y es una buena noticia que todos los partidos políticos vayan alineados en esto. Recordemos que en las últimas elecciones prácticamente todos ellos llevaban en su programa la colaboración público-privada y el desarrollo del parque de vivienda pública.
