El mercado inmobiliario español terminó 2019 con la estabilidad y moderación de los precios y de las transacciones. Tal y como refleja el IV Solvia Market View 2019, se ha producido un leve ajuste en las operaciones, al registrarse 558.489, un 4% menos en comparación con el año anterior, mientras que los precios han crecido un 4% situándose en una media de 1.560€/ m2.
Los datos obtenidos confirman el comportamiento cada vez más racional y analítico del consumidor que, unido a una mayor oferta, han prolongado el proceso de las transacciones. Es decir, el comprador se toma más tiempo para analizar las diferentes posibilidades y encontrar la vivienda que más se ajusta a su presupuesto. Además, la inestabilidad política y la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria han retrasado la obtención de financiación entre 30 y 50 días. Debido a este escenario se ha registrado el primer descenso de las operaciones desde 2013, aunque se espera que haya sido una situación eventual y que se resuelva en 2020, recuperando en los próximos meses la senda de crecimiento.
A nivel regional, provincias como Cáceres (12%), Ciudad Real (12%) o Albacete (10%), continúan en pleno crecimiento de dos dígitos. Por contra, las provincias que han experimentado una mayor reducción del número de transacciones han sido Málaga (-13%) y Santa Cruz de Tenerife (-13%).
En 2019 el precio de la vivienda ha acumulado un incremento del 4%, que contrasta con los crecimientos registrados en 2018 y que permitieron cerrar el año en una media del 10%.
El equilibrio de los precios ha venido para quedarse
El precio medio de la vivienda durante el último cuatrimestre se ha situado en 1.560€/m2., anotando una ligera reducción del -1% con respecto al trimestre anterior, lo que ha ayudado al equilibrio de los precios. No obstante, a pesar de la moderación, los mayores incrementos trimestrales se han producido en Teruel (14%), Orense (13%) y Zamora (12%). En el lado contrario, nos encontramos descensos como los de Castellón (-7%), Asturias (-8%) y Burgos (-8%).
En términos globales, Madrid, Barcelona y Guipúzcoa continúan encabezando el ranking de precios a nivel nacional, al superar los 2.400€/ m2. A estas provincias se suman Álava y Málaga que han registrado precios por encima de la barrera de los 2.000€/ m2, y que, junto con las islas, son las provincias donde la vivienda ha sido más cara durante 2019.
Sin embargo, a pesar de que el precio medio de la vivienda se encuentra en la mayoría de las provincias entre los 900€ y los 1.250€, aún encontramos provincias como Ciudad Real, Lugo o Toledo, donde el precio de la vivienda no supera los 660 euros/m2
El alquiler, aproximándose a su techo máximo
España sigue siendo un país de compradores, pero existe un perfil de personas de entre 35-40 años que no pueden acceder a una hipoteca al no tener capacidad de ahorro suficiente. Solvia prevé que a medio plazo los precios se estabilicen en torno a los niveles actuales de 9 €/m2. En 2019 se ha contabilizado una tasa de evolución anual del 2,4% que contrasta con el 8% que se registraba hace un par de años. En total, se cerraron 500.000 contratos, y a pesar de que la demanda continúa siendo muy elevada, el mercado ya no puede absorber mayores subidas en las rentas.
En cuanto al alquiler medio por ubicación, el coste varía significativamente dependiendo de la provincia. De hecho, Barcelona (14,9 €/mes/m2), Madrid (14,7 €/mes/m2) y Vizcaya (13,5 €/mes/m2) se encuentran muy distanciadas de la media española. Las regiones donde las rentas son más accesibles son León, Teruel y Burgos con una media de 4 €/m2 al mes.
Madrid desbanca a Barcelona con una tendencia al alza muy marcada
Durante 2019, Madrid y Barcelona han sido los municipios líderes del dinamismo en el mercado inmobiliario español. Han registrado una tasa de evolución en los precios del 7% y 3%, situándose en 3.046 €/ m2 y 3.507€ / m2, respectivamente.
Además, cabe destacar que la tendencia al alza madrileña ha desbancado a la ciudad condal en cuanto a tasas de variación, ya que los precios en Barcelona siguen creciendo, pero más discretamente. En 2019, Madrid ha sido muy dinámico en cuanto a transacciones, aglutinando más de la mitad de las operaciones realizadas en la provincia (53%). El precio de la vivienda ha crecido un 2% frente al anterior trimestre y un 7% frente al año anterior.
Por su parte, en Barcelona, el precio medio se ha situado un 1% menos que el alcanzado en el trimestre anterior, y un 3% más que en 2018.
Respecto al alquiler, en ambas ciudades se tiende a la estabilización en los precios, con subidas del 5% frente al año anterior.
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Metodología: Los datos de mercado que maneja Solvia provienen de una base de datos propia, que reúne información de más de 20 portales inmobiliarios y datos de cierre de operaciones propios y del sector procedentes de diversas fuentes, entre las que destaca el Consejo General del Notariado.
