La Generalitat de Cataluña ha anunciado que aprobará una ley para bajar los precios de los nuevos alquileres que se firmen en las principales ciudades de la comunidad. Una medida que ha sido recibida con bastantes recelos en el sector. Hablamos con Emiliano Bermúdez, subdirector General de donpiso, para analizar las consecuencias y riesgos de esta intervención del mercado de alquiler.
- ¿Cómo valora la propuesta de la Generalitat de regular los precios de los alquileres?
La intervención de los precios en cualquier mercado da resultados contraproducentes. El hecho de intervenir el precio del alquiler, lejos de resolver el problema, lo va a agravar.
Primero, es una invasión de la decisión soberana de un propietario para ejercer su derecho de poder comercializar su vivienda en un mercado libre. En segundo lugar, intervenir los precios estableciendo unos topes con un índice que no está muy claro cómo va a funcionar, cómo se van a construir esos precios de referencia por zonas, cuál va a ser el mecanismo de funcionamiento de este índice… lo que puede hacer es descentivar a posibles particulares y propietarios de inmuebles para poner su inmueble en comercialización.
Ante una situación de mercado en la que existe poca oferta y una gran demanda hay un problema. Lo que hacemos es establecer medidas que pueden ir contra la oferta, retirando, precisamente, pisos del mercado, lo cual no resuelve el problema.
El primer problema legal es que estamos poniendo limitaciones al libre comercio
Emiliano Bermúdez, subdirector General de donpiso
Por otra parte, las administraciones públicas, en este caso la Generalitat, lo que están haciendo es trasladar su responsabilidad al mercado. La responsabilidad de un parque de viviendas de alquiler debería ser de las administraciones, promoviéndolo a precios sociales y adecuados. Esta promoción de inmuebles la pueden hacer con recursos públicos o con iniciativas compartidas con el sector privado.
En cualquier caso, parece imprescindible aumentar el parque de viviendas en alquiler para tratar de controlar los precios. También se pueden establecer otras medidas que, más que ser restrictivas, son incentivos positivos a los que tienen las viviendas, que son los propietarios particulares.
- ¿Qué problemas legales cree que presenta?
El primer problema legal es que estamos poniendo limitaciones al libre comercio. Un señor que tiene una propiedad privada debe tener la libertad de poder interactuar en el mercado libremente. Al final los precios no los marcan las instituciones, sino el mercado. El hecho de “obligar” a establecer un precio en el alquiler de una propiedad privada tiene un componente de ilegalidad que se irá manifestando a lo largo del tiempo.
Existen algunas directivas europeas que establecen que el modelo de los mercados es el libre comercio y que estas prácticas restrictivas van en contra de esa orientación.
En muchos proyectos los ratios de contabilidad no van a dar para que se construyan viviendas destinadas al alquiler
Emiliano Bermúdez, subdirector General de donpiso
- ¿Cómo afectan este tipo de medidas en el corto y largo plazo?
En el corto y largo plazo van a afectar de manera negativa. En el corto plazo van a generar incertidumbre porque vamos a establecer los precios en función de un índice que, de momento, nadie sabe como va a funcionar. Esto, en consecuencia, va a llevar la retracción del propietario que tiene un piso en ponerlo en alquiler. Este efecto se va a producir de manera inmediata. Esto también va a alimentar la inseguridad jurídica de ese mercado.
A largo plazo, vamos a tener un mercado con menor oferta. Para los inversores que compran vivienda para alquilar, esta medida les va a limitar mucho dicha inversión. La propia promoción de viviendas para alquilar, si son a precios establecidos y regulados, en muchos proyectos los ratios de contabilidad no van a dar para que se construyan viviendas destinadas al alquiler.
Nos vamos a encontrar unos efectos contraproducentes contrarios a lo que queremos conseguir: rebajar y hacer más asequible el precio del alquiler en el mercado inmobiliario español.
- Lo que se pretende es abaratar el alquiler pero, al mismo tiempo, ¿generará más dificultades de acceso a la vivienda en arrendamiento?
Claro, va a generar más dificultades. No creo que abarate el alquiler porque puede disminuir el parque de viviendas en alquiler y al final eso es un elemento imprescindible. Si se disminuye el número de pisos en alquiler con la misma demanda o creciente, los precios subirán.
Si se limitan los precios provocará que la gente no ponga el piso en alquiler, sobre todo si los índices de precio no le compensan por las consecuencias derivadas de alquilar. Entonces, a partir de ahí, lógicamente esto es un efecto negativo.
En Cataluña ya hay el precedente en Barcelona, con la famosa cuota del 30%
Emiliano Bermúdez, subdirector General de donpiso
- Algunos profesionales aseguran que, de este modo, se traslada el problema al sector privado, ¿qué opina?
Sí, la resolución de los problemas de vivienda o la actuación corresponde a las administraciones. Estas, trasladan el problema al sector privado. La Generalitat y demás que son los que tienen suelo y lo pueden promover, establecen una norma de intervención de precios.
En Cataluña ya hay el precedente en Barcelona, con la famosa cuota del 30%. Si un constructor quiere construir una vivienda, tiene que pagar una cuota del 30% de esa vivienda a precios sociales. Esto es intervenir le mercado y no es propio de un país con libre mercado. Son prácticas que deberían evitarse. Las administraciones tienen que hacer un planteamiento serio y hablar con el sector para establecer mecanismos que resuelvan el problema.
- ¿Cuál creen que podría ser la opción más deseable para favorecer que los precios del alquiler desciendan?
Aumentar la oferta construyendo viviendas destinadas al alquiler. Esto lo tienen que hacer las administraciones poniendo suelo en el mercado y el sector privado.
¿Como se consigue eso? Incentivando: incentivos fiscales, básicamente, y poniendo suelo para que las iniciativas privadas pueden ejercer su trabajo. Otra medida sería incentivar de manera positiva a las personas que tienen pisos susceptibles de ser alquilados, con seguridad jurídica y bonificaciones estables.
- ¿Libre mercado o intervención indirecta? ¿Y por qué?
Ninguna de las dos es buena. La fórmula ya nos la hemos dotado con el sistema de vida que tenemos en España y Europa: un libre mercado con intervenciones muy medidas de bien común por parte de las administraciones.
Ese intervencionismo tiene que ser el menor posible y para casos muy concretos de una manera que se vele por los intereses de todo el mundo. En este caso cuando se intervienen precios en el mercado del alquiler se cree que va a favorecer acceso a los inquilinos pero se olvida de los derechos de los propietarios. Detrás de una vivienda hay un propietario que normalmente es un particular que tiene su patrimonio y lo quiere rentabilizar. Los intervencionismos salvajes son mas peligrosos que el libre mercado salvaje. Por tanto, hay que encontrar un punto medio.
Intervencionismo salvaje no; ayuda y soporte a personas necesitadas todo lo que haga falta
Emiliano Bermúdez, subdirector General de donpiso
- ¿El alquiler social y asequible debe ser una preocupación en la que debe volcarse la administración pública?
Si. Aquí tenemos que diferenciar 2 cosas: acción social y mercado inmobiliario. Acción social para personas necesitadas, la que haga falta. Otra cosa es regular el sector inmobiliario. Estos dos términos tienden a confundirse.
Cuando se habla de sector inmobiliario y medidas para regular el sector, parece que se hace con una orientación de acción social y son cosas diferentes. La acción social se debe realizar para personas que realmente no tienen recursos ya que es inconcebible que en un país como el nuestro haya personas con las necesidades básicas que no estén cubiertas.
Otra cosa es cómo regulamos sector inmobiliario para demandantes y oferentes. Tienen sus economías mas o menos establecidas y van a un mercado a ofrecer algo a cambio de algo. Intervencionismo salvaje no; ayuda y soporte a personas necesitadas todo lo que haga falta.
Si hay más oferta, automáticamente los precios se vuelven a la baja
Emiliano Bermúdez, subdirector General de donpiso
- ¿Son necesarios nuevos incentivos fiscales para favorecer el alquiler? ¿Para propietarios e inquilinos?
Sí. Cualquier mecanismo que facilite que un señor con un inmueble vacío que lo pone en alquiler tiene una bonificación fiscal, es decir, un incentivo, será bueno para los propietarios porque habrá más oferta de inmueble. Si hay más oferta, automáticamente los precios se vuelven a la baja.
Por parte de los inquilinos hay que tener cuidado y pensar en paquetes de ayudas que al final no acaben en los precios. Todo lo que sean incentivos bien pensados para facilitar que haya más inmuebles en el mercado del alquiler o facilitar que colectivos con dificultades para acceder a una vivienda tengan algún tipo de ayudas para poder alquilar su primera vivienda, será positivo.
