El mercado del alquiler sigue sometido a una presión creciente, marcada por precios al alza, una oferta insuficiente y una demanda que no deja de aumentar. Las medidas aplicadas hasta ahora han resultado insuficientes o ineficaces y, lejos de aliviar la tensión, con frecuencia la incrementan con desincentivos para los propietarios que ven en la falta de seguridad jurídica y en la limitación de precios pocas opciones para sus viviendas vacías en el mercado residencial. Lo que supone un problema creciente, en especial, para los más jóvenes y familias vulnerables.
Según el último informe mensual de precios de alquiler elaborado por pisos.com, la vivienda en alquiler en España tuvo en octubre de 2025 un precio medio por metro cuadrado de 13,94 euros. Lo que supone una subida mensual del 1,09% y un incremento del 17,24% respecto a octubre de 2024.
El mismo informe sitúa a Madrid (21,52 €/m²), Baleares (18,49 €/m²) y Cataluña (16,03 €/m²) como las regiones más caras, mientras que La Rioja (5,96 €/m²), Castilla y León (6,45 €/m²) y Extremadura (6,63 €/m²) registran las rentas más bajas.
Declaración de zonas tensionadas
Más de 300 municipios han sido declarados zonas tensionadas, una medida que afecta —según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana— a más de 8,28 millones de personas. Sin embargo, la escalada de precios no se ha frenado y nada indica que en 2026 se vayan a producir cambios sustanciales.
Como explica Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices Administración de Fincas, las limitaciones de renta han tenido un efecto limitado: “Muchos propietarios optan por no renovar contratos o cambiar el uso del inmueble para eludir las restricciones. El resultado es que el problema estructural, la falta de vivienda asequible, sigue sin resolverse”.
Blanco advierte, además, de que la oleada de renovaciones previstas para 2026 —tras los cerca de 176.000 contratos firmados en 2021— podría tensionar aún más la oferta y presionar nuevamente los precios al alza en las principales capitales. Pese a ello, prevé incrementos más moderados, de entre el 4 % y el 6 % durante 2026, aunque con una evolución desigual según el mercado local.
Desde la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI) coinciden en el diagnóstico: Limitar el precio del alquiler sigue teniendo el efecto contrario al deseado. “Está sucediendo lo que pretendía evitarse: la oferta cae y el precio medio del alquiler sube en las zonas con mayor presión, afectando especialmente a quienes más necesitan acceder a una vivienda en alquiler”, señala su presidente, Miguel Ángel Gómez Huecas, quien además incide en que “seguimos poniendo el foco de la solución en el propietario, cuando la responsabilidad de incrementar la oferta recae en las administraciones públicas”.
Vivienda asequible en alquiler
Las medidas impulsadas hasta ahora por el Ministerio de Vivienda y Movilidad Urbana (MIVAU) han logrado movilizar decenas de miles de viviendas, pero aún están lejos del compromiso de las 184.000 viviendas públicas anunciado por el presidente Sánchez.
La principal apuesta es el PERTE de la Industrialización de la Vivienda, que prevé una inversión pública de 1.300 millones de euros en diez años, con el objetivo de construir 15.000 viviendas industrializadas al año a corto plazo y alcanzar 20.000 anuales en una década.
Según el primer estudio Acceso a la Vivienda y necesidades de Alquiler Asequible, elaborado por la plataforma inmobiliaria Culmia, el mercado español necesita al menos 76.000 viviendas asequibles al año. Actualmente, el 76 % de los hogares en alquiler se encuentran en situación tensionada. En total, España requerirá 761.000 nuevas viviendas asequibles y alrededor de 108.000 millones de euros de inversión en los próximos diez años para cubrir la demanda, un reto que hace imprescindible la colaboración público-privada.
Por su parte, datos de Rental Housing Forum elevan aún más el desafío: para converger con la media europea sería necesario alcanzar los tres millones de viviendas en alquiler en los próximos quince años.
En definitiva, el mercado del alquiler necesita con urgencia una transformación estructural. Resulta imprescindible una estrategia conjunta entre el sector público y el privado que permita ampliar de forma sostenida la oferta de vivienda en alquiler. A corto plazo, deben reforzarse la seguridad jurídica y los incentivos para los propietarios; a medio y largo plazo, será clave acelerar la construcción de vivienda asequible y consolidar un parque de alquiler robusto, equilibrado y capaz de cerrar la brecha actual de acceso a la vivienda.
