Gesvalt, compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas, presenta su informe Tendencias 2026. Construyendo el futuro del sector inmobiliario, en el que analiza la evolución prevista de los principales segmentos del mercado inmobiliario en España.
Las conclusiones del informe apuntan a que el desequilibrio entre una demanda muy elevada y una oferta limitada seguirá marcando el ciclo residencial en 2026. La mejora gradual de las condiciones financieras ha contribuido, durante los últimos años, a reactivar parte de la actividad del mercado, apoyada en una evolución más favorable del crédito hipotecario y en un coste medio de financiación más contenido, en línea con la trayectoria de los tipos de referencia. En este contexto, la compraventa de vivienda se ha mantenido en niveles elevados, con un volumen de transacciones robusto que se sitúa en torno a las 600.000 operaciones anuales, alcanzando en algunos trimestres máximos no registrados desde antes de la crisis financiera.
Esta fortaleza de la demanda tiene un claro componente estructural. España ha superado los 49 millones de residentes y las proyecciones oficiales apuntan a un crecimiento sostenido del número de hogares, con un mayor peso de hogares de menor tamaño. En 2026, la formación de hogares podría situarse entre 300.000 y 350.000 nuevas unidades, lo que intensificará la presión sobre el mercado residencial en los principales polos de atracción de población y empleo.
En este contexto, los precios continúan al alza y alcanzan los 1.963 €/m², lo que supone un incremento interanual del 15,4% y un avance del 4,1% respecto al trimestre anterior. Esta evolución confirma un cierre de año especialmente dinámico y sitúa los valores en la parte alta de la serie histórica. Para moderar estos precios, el principal reto del mercado inmobiliario español de cara a 2026 seguirá siendo la activación de oferta residencial, con especial énfasis en la vivienda nueva y, de forma más acusada, en el producto asequible.
Aunque la estabilización de algunos costes puede facilitar la reactivación de proyectos concretos, la respuesta del lado de la oferta seguirá condicionada por factores que no se resuelven a corto plazo. Entre ellos destacan la limitada disponibilidad de suelo finalista, los plazos urbanísticos y de concesión de licencias, la heterogeneidad normativa y las dificultades de coordinación administrativa, así como restricciones operativas como la escasez de mano de obra cualificada y los cuellos de botella en la ejecución. A ello se suma la creciente exigencia de adecuación energética del parque residencial, que incrementa las necesidades técnicas y de inversión y compite por recursos con la promoción de nueva vivienda.
Este crecimiento sostenido de la demanda se produce, por tanto, en un contexto en el que el Banco de España sitúa el déficit acumulado de vivienda en torno a las 700.000 unidades, con un desajuste cada vez más concentrado en un número limitado de provincias. Como consecuencia, una parte creciente de la demanda, en particular la más sensible a los precios y a las condiciones de financiación, continúa desplazándose hacia el alquiler. En 2025, las rentas han registrado incrementos interanuales significativos, con especial presión en los mercados urbanos y turísticos, reforzando los problemas de accesibilidad residencial en los territorios más tensionados.
Vivienda asequible y consolidación de nuevos formatos
El alquiler seguirá ganando protagonismo en 2026, no solo por la tensión entre oferta y demanda, sino también por el avance del marco regulatorio. A lo largo de 2025 se ha materializado la declaración y publicación de zonas de mercado residencial tensionado en aplicación de la Ley 12/2023, incorporando un nuevo elemento de seguimiento sobre la evolución de rentas y oferta. En paralelo, se ha intensificado el foco institucional sobre la vivienda asequible, con el objetivo de impulsar más de 183.000 viviendas en alquiler social o asequible y con el lanzamiento de CASA47 como vehículo estatal para movilizar y gestionar vivienda pública.
En este contexto, en 2026 se consolidan tendencias que pasan de nicho a componente estructural del mercado, como el Flex Living, las residencias de estudiantes y el Senior Living.
Normativa, sostenibilidad y ejecución: el gran reto del ciclo
Uno de los grandes condicionantes de 2026 será la adaptación a los nuevos estándares europeos de sostenibilidad y eficiencia energética. La nueva Directiva europea de eficiencia energética de los edificios (EPBD) refuerza el marco hacia la descarbonización del parque, con un impacto directo especialmente relevante en la rehabilitación. En España, este reto se ve amplificado por el envejecimiento del parque y por la complejidad operativa de rehabilitar a escala, que exige coordinación, capacidad técnica, tramitación ágil y mecanismos de financiación adecuados.
El desafío para el sector no será solo cumplir con los nuevos estándares, sino hacerlo sin bloquear la producción de nueva oferta ni tensionar aún más los costes. En este sentido, el reto será tanto cuantitativo como cualitativo: priorizar producto y localización acordes con la demanda real, con mayor peso de vivienda asequible, eficiente y profesionalizada en su gestión.
Retail: un mercado más maduro y selectivo
En 2025, el sector retail ha confirmado la consolidación del proceso de recuperación iniciado en años anteriores. El mercado entra en una fase de mayor madurez, con crecimiento más moderado pero sostenido. Los centros comerciales y parques de medianas refuerzan su posicionamiento, apoyados en la mejora de afluencias y un patrón de gasto más estable.
Las zonas high street de las principales ciudades mantienen una evolución positiva de las rentas prime, con incrementos en el entorno del 5%, impulsados por la escasez de locales en ubicaciones de alta demanda. En Madrid, ejes como Serrano y Gran Vía concentran las rentas más elevadas (en torno a 500 €/m²/mes para locales tipo), mientras que en Barcelona destacan Passeig de Gràcia y Portal de l’Àngel.
La inversión en retail mantiene un tono positivo, con un volumen anual estimado de 2.500–3.000 millones de euros, concentrado mayoritariamente en centros comerciales dominantes. De cara a 2026, se prevé una mayor polarización entre activos prime y secundarios, con creciente relevancia de la digitalización, la eficiencia operativa y la sostenibilidad.
Oficinas: recuperación con fuerte polarización
En 2025, el mercado de oficinas ha consolidado la recuperación iniciada en 2024, con mayor actividad inversora y buen pulso ocupacional. La inversión acumulada hasta el tercer trimestre se sitúa en torno a 1.700 millones de euros, anticipando un cierre de año con crecimiento interanual relevante.
Madrid concentra aproximadamente el 60–65% del volumen, y Barcelona el 30–35%. Las rentas muestran una brecha creciente entre producto prime y secundario: en Madrid, el prime se sitúa en 40–45 €/m²/mes, y en Barcelona en 30–33 €/m²/mes. Las rentabilidades prime se mantienen estables, en el entorno del 4,5–5%.
En 2026, se intensificará la polarización: mayor liquidez y demanda para edificios prime y rehabilitados, y mayor presión sobre el stock obsoleto, donde ganan peso las estrategias de reposicionamiento o cambio de uso.
Logística: fortaleza estructural y selectividad
El mercado logístico ha confirmado en 2025 la consolidación de la recuperación tras el punto de inflexión de 2024. La inversión acumulada supera los 1.300 millones de euros hasta el tercer trimestre, con previsión de cerrar el año en niveles elevados.
La contratación se mantiene intensa en los grandes mercados: en Madrid, la absorción ronda los 0,7 millones de m², mientras que Cataluña mantiene volúmenes relevantes condicionados por la escasez de oferta. El eje mediterráneo gana protagonismo, con Valencia como mercado destacado (en torno a 0,4 millones de m²).
Las rentas prime continúan al alza por la escasez de producto de calidad, situándose en 7–8 €/m²/mes en Madrid y cerca de 9 €/m²/mes en Cataluña. De cara a 2026, el sector mantiene perspectivas favorables, con mayor foco en activos eficientes, bien ubicados y alineados con criterios de sostenibilidad.
