Pese a la incertidumbre económica actual, marcada por un contexto inflacionista, la subida progresiva de los tipos de interés y la falta de stock de vivienda, el tercer trimestre del año mostró un claro dinamismo en cuanto a la compraventa de vivienda a nivel nacional, con comportamientos muy dispares en las diferentes regiones. Esta es una de las principales conclusiones del III Solvia Market View 2022, informe trimestral realizado por Solvia que analiza la salud del sector residencial en España.
Tal y como recoge el estudio de la firma de servicios inmobiliarios, correspondiente al periodo comprendido entre los meses de julio, agosto y septiembre, las transacciones en la Comunidad de Madrid se ajustaron un 4,8% respecto a los tres meses previos del año, con 20.727 compraventas.
“Este ajuste en la región sería un adelanto de la desaceleración de transacciones prevista para los próximos meses. El tercer trimestre del año 2022 ha sido muy sólido en el número de transacciones en España. No obstante, la inflación, la subida de tipos de interés y la incertidumbre económica marcarán el camino hacia la moderación en 2023”, destaca Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia.
De hecho, según el III Solvia Market View 2022, la perspectiva en España es que 2022 cerrará con un volumen de alrededor de 640.000 compraventas de vivienda, una cifra que superaría a la de 2021 en más de un 13%. De cara a 2023, la tendencia cambiaría y una primera estimación podría ajustarse en torno a las 580.000 compraventas al finalizar el año. Unos niveles, no obstante, que seguirán siendo superiores a las cifras previas a la pandemia.
Este trimestre, el número de transacciones en España se ha incrementado un 8,9% interanual y un 2,4% trimestral. Por tipología de vivienda, es la obra nueva, con un aumento del 2,6% trimestral, la que ha acelerado el nivel de operaciones frente a la segunda mano, con un incremento del 2,4%, similar a la media nacional. En términos interanuales, la obra nueva se ha ajustado un 2,8%, fruto de la disminución de la oferta de esta tipología frente a hace un año, y la usada ha aumentado un 11,7%.
En la Comunidad de Madrid, la evolución de las transacciones ha sido de un ajuste del 3,5% en nueva construcción y de un descenso del 5,1% en la vivienda de segunda mano.
El precio de la vivienda en la Comunidad de Madrid crece un 1,9%
Según elIII Solvia Market View 2022, los precios han comenzado a dar claras señales de desaceleración, no obstante, como ocurre con las compraventas, este comportamiento también está siendo muy heterogéneo por provincias y regiones. En la Comunidad de Madrid, el precio medio en este tercer trimestre ha sido de 3.229 €/m2, un 1,9% mayor respecto a los tres meses previos.
En España, aunque el aumento del valor de la vivienda en el tercer trimestre es todavía perceptible a nivel interanual (6,2%), la evolución trimestral fue de tan solo un 0,1%, frente al aumento del 2,4% registrado en los tres meses anteriores. En este caso, la nueva edición del análisis de la firma de servicios inmobiliarios mantiene su estimación de un incremento de precios para final de año de entre el 3% y el 5% interanual, que seguirá durante 2023 con repuntes de no más del 1,5% o el 2,5%.
Atendiendo a la tipología de inmueble, la vivienda nueva (2.091 €/m2) ha registrado un aumento del 1,7% trimestral (un 6,4% en la Comunidad de Madrid), y la usada (1.931 €/m²) un descenso del 0,3% (un aumento de 1% a nivel regional), dejando de impulsar las alzas de precios como venía haciendo en los trimestres anteriores.
Madrid, entre las provincias con mayores visados otorgados este trimestre
El tercer trimestre de 2022 cerró con 25.747 viviendas visadas a nivel nacional, una cifra un 8,2% inferior a la del mismo periodo de 2021, pero con un aumento del 7,1% frente a los tres meses anteriores. A nivel provincial, Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia, Sevilla y Alicante copan el 55% de los visados que se han otorgado en estos tres meses a nivel nacional, siendo las zonas con mayor agilidad a la hora de conceder licencias. Entre ellas, Madrid y Barcelona concentran alrededor del 31% de las licencias de construcción.
“Para el resto del año, los visados podrían acercarse a la cifra de los 100.000 en España si se mantiene la tendencia actual. La razón es que las grandes ciudades siguen generando gran interés en esta tipología de vivienda y la demanda todavía es muy sólida. Sin embargo, hay diferentes desafíos por superar para que la oferta de vivienda crezca y se adecúe al interés que despierta: el alza de los tipos de interés, el precio de los materiales, la complejidad regulatoria de las diferentes comunidades autónomas en la generación de suelo para la promoción o la falta de mano de obra cualificada para acometer estas iniciativas”, apunta Ernesto Ferrer-Bonsoms.
Las rentas del alquiler aumentan y la oferta sigue limitada ante la incertidumbre regulatoria
En la Comunidad de Madrid, el precio del alquiler se ha situado en los 15,3€/m2 al mes en el tercer trimestre del año, lo que supone un aumento del 4,8% frente al trimestre previo.
En España, el precio se ha situado en 11,3€/m2 al mes, solo un 0,1% más que el trimestre anterior, pero un 6,4% por encima de hace un año. Esto demuestra que la demanda se mantiene fuerte en las grandes ciudades, mientras la oferta se ve limitada tras el tope máximo del 2% en la subida de los alquileres hasta final de 2022. De hecho, el stock de inmuebles en alquiler ha pasado a representar el 8% de la oferta residencial en España, cuando el trimestre anterior era el 10%.
De cara al cierre del año, el impacto de una inflación persistentemente elevada y unas condiciones de financiación más duras para los compradores puede conllevar una mayor demanda de alquiler, que a su vez lidiará con la falta de oferta disponible, lo que puede tensionar los precios.
¿Qué ocurre con la ciudad de Madrid?
Tal y como se desprende del III Solvia Market View 2022, las ciudades de Madrid y Barcelona encabezan el ranking de las capitales españolas con mayor precio, sólo por debajo de San Sebastián (3.964 €/m²).
Madrid, con un incremento de precios interanual del 8,9%, supera el crecimiento medio nacional y se coloca en 3.528 €/m2. Evaluando el comportamiento del tercer trimestre frente a los tres meses previos, los precios avanzaron un 0,9% en Madrid. Por barrios, Salamanca sería el más caro de la capital, con 5.456€/m2.
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